So lesen Sie Ihre Erschwinglichkeitsschätzung
Richtwerte zur Schuldendienstquote (DTI), wie sie US-Verbraucherbehörden und konventionelle Kreditgeber verwenden, ordnen das Ergebnis ein. Es handelt sich um Orientierungswerte, nicht um Bewilligungsentscheidungen.
| Quote | Richtwert (CFPB / konventionelle Praxis) |
|---|---|
| Front-End (Wohnkosten / Bruttoeinkommen) | ≤ 28% — konventioneller Komfortrichtwert |
| Back-End (alle Schulden / Bruttoeinkommen) | ≤ 36% — konventioneller Richtwert; in diesem Rechner die bindende Grenze |
| Back-End bis 43% | Historische Referenzobergrenze für qualifizierte Hypotheken in den USA |
| Über 43% | Erfordert in der Regel ausgleichende Faktoren oder spezialisierte Programme |
- Die hier abgebildete Rate umfasst ausschließlich Zins und Tilgung. Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung, Hypothekenversicherung und Eigentümergemeinschaftsbeiträge — die Kreditgeber in die Front-End-Quote einrechnen — würden die tragbare Darlehenssumme verringern.
- Die Schätzung unterstellt einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit und ein stabiles Einkommen. Zinssätze, Vergabestandards und DTI-Grenzen unterscheiden sich je nach Kreditgeber, Darlehensprogramm und Rechtsraum.
- Eine budgetbasierte Prüfung — welche Rate noch Raum für Sparen und andere Ziele lässt — kann eine niedrigere, persönlichere Obergrenze ergeben als der 28/36-Richtwert; eine zugelassene Beratung oder eine Wohnberatungsstelle kann im Einzelfall unterstützen.
Was bedeutet Erschwinglichkeit beim Immobilienkredit?
Die Erschwinglichkeit eines Immobilienkredits schätzt, welchen Immobilienkauf das Einkommen eines Haushalts üblicherweise tragen kann. Der meistzitierte Richtwert ist die 28/36-Regel, auf die sich das Consumer Financial Protection Bureau bezieht und die konventionelle Kreditgeber anwenden: Die monatlichen Wohnkosten sollten 28% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (Front-End-Quote), die gesamten monatlichen Schuldendienste — Wohnkosten zuzüglich Autokredite, Studienkredite, Kartenmindestraten und ähnlicher Verpflichtungen — nicht mehr als 36% (Back-End-Quote).
Dieser Rechner ermittelt beide Obergrenzen und verwendet die engere. Sind die bestehenden Verbindlichkeiten hoch, kann die 36-Prozent-Grenze abzüglich dieser Schulden unter der 28-Prozent-Wohnkostengrenze liegen und wird damit zur bindenden Beschränkung. Die resultierende maximale Rate wird anschließend über die umgestellte Tilgungsformel zum eingegebenen Zinssatz und zur eingegebenen Laufzeit in eine Darlehenssumme umgerechnet; zuzüglich des Eigenkapitals ergibt sich der geschätzte maximale Kaufpreis.
Die Praxis der Kreditgeber variiert allerdings. Die US-Regeln für qualifizierte Hypotheken haben sich historisch an einer Schuldendienstquote von 43% orientiert, und manche Programme lassen mit ausgleichenden Faktoren mehr zu. Die Erschwinglichkeit nach dem 28/36-Maßstab ist bewusst konservativ; sie prüft zudem nicht, ob sich die Rate im Verhältnis zu den übrigen Ausgaben eines konkreten Haushalts tragbar anfühlt.
So verwenden Sie diesen Immobilien-Budgetrechner
- Geben Sie Ihr jährliches Bruttoeinkommen vor Steuern ein. Bei gemeinsamen Anträgen verwenden Sie das gemeinsame Einkommen.
- Geben Sie die gesamten bestehenden monatlichen Schuldendienste ein — Autokredite, Studienkredite, Privatkredite und Kartenmindestraten, jedoch nicht Miete oder Nebenkosten.
- Geben Sie das verfügbare Eigenkapital ein; es wird zur maximalen Darlehenssumme addiert, um den maximalen Kaufpreis zu schätzen.
- Geben Sie den erwarteten Hypothekenzinssatz und die Laufzeit in Jahren ein.
- Lesen Sie den geschätzten maximalen Kaufpreis, die maximale Darlehenssumme und die maximale Monatsrate nach der 28/36-Regel ab.
Die 28/36-Formel zur Erschwinglichkeit
Die maximale Wohnkostenrate ist der kleinere Wert aus 28% des monatlichen Bruttoeinkommens und 36% des monatlichen Bruttoeinkommens abzüglich der bestehenden Schuldendienste. Diese Rate wird über die umgestellte Tilgungsformel in eine Darlehenssumme umgerechnet, wobei r der Monatszins und n die Anzahl der Raten ist.
Rechenbeispiel: Ein Einkommen von 90.000 $ entspricht 7.500 $ brutto im Monat. Die 28-Prozent-Grenze liegt bei 2.100 $; die 36-Prozent-Grenze abzüglich 500 $ bestehender Schulden bei 2.200 $ — es bindet also die Grenze von 2.100 $. Bei 6% über 30 Jahre (r = 0,005, n = 360) beträgt der Ratenfaktor rund 166,79, sodass die maximale Darlehenssumme 2.100 × 166,79 ≈ 350.260 $ ergibt. Zuzüglich 40.000 $ Eigenkapital ergibt sich ein geschätzter maximaler Kaufpreis von etwa 390.260 $.
Häufige Fehler
- Das Nettoeinkommen statt des Bruttoeinkommens zu verwenden — die 28/36-Regel ist auf das Einkommen vor Steuern definiert.
- Grundsteuern, Versicherung und Eigentümergemeinschaftsbeiträge wegzulassen, die Kreditgeber innerhalb der 28-Prozent-Wohnkostengrenze mitzählen.
- Bestehende Schulden zu vergessen; eine hohe Autokreditrate kann die 36-Prozent-Grenze zur bindenden Beschränkung machen.
- Das Maximum als Zielwert zu behandeln — wer bis an die Obergrenze finanziert, lässt keinen Puffer für Zinsänderungen oder Einkommensausfälle.
- Abschlusskosten zu ignorieren, die typischerweise 2–5% der Darlehenssumme zusätzlich zum Eigenkapital ausmachen.
Häufig gestellte Fragen
Was besagt die 28/36-Regel?
Die 28/36-Regel ist ein konventioneller Kreditvergabe-Richtwert, wonach die monatlichen Wohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung) 28% des monatlichen Bruttoeinkommens und die gesamten monatlichen Schuldendienste 36% nicht überschreiten sollten. Das Consumer Financial Protection Bureau führt sie als verbreiteten Erschwinglichkeitsrichtwert an. Dieser Rechner wendet beide Grenzen an und verwendet jene, die die niedrigere maximale Rate ergibt.
Welche Immobilie kann ich mir mit 90.000 $ Gehalt leisten?
Nach der 28/36-Regel trägt ein Bruttoeinkommen von 90.000 $ eine Wohnkostenrate von bis zu 2.100 $ monatlich (28% von 7.500 $), sofern bestehende Schulden die Gesamtverpflichtungen nicht über 36% treiben. Bei einem Zinssatz von 6% über 30 Jahre trägt diese Rate ein Darlehen von rund 350.000 $; mit 40.000 $ Eigenkapital ergibt sich ein geschätzter maximaler Kaufpreis von knapp 390.000 $. Steuern, Versicherung und Gebühren verringern diesen Wert in der Praxis.
Warum senken bestehende Schulden mein Immobilienbudget?
Die Back-End-Quote deckelt sämtliche Schuldendienste bei 36% des monatlichen Bruttoeinkommens. Jeder Euro bestehender monatlicher Verpflichtungen — Autokredite, Studienkredite, Kartenmindestraten — steht innerhalb dieser Grenze nicht mehr für eine Hypothekenrate zur Verfügung. Übersteigen die bestehenden Schulden 8% des monatlichen Bruttoeinkommens, wird die Back-End-Grenze strenger als die 28-Prozent-Wohnkostengrenze und bestimmt das Ergebnis.
Entspricht die 28/36-Regel dem, was Kreditgeber bewilligen?
Nein. Sie ist ein konservativer Vorprüfungsmaßstab. Die tatsächliche Bewilligung hängt von Bonität, Darlehensprogramm, dokumentiertem Einkommen, Rücklagen und der vollständigen Schuldendienstquote einschließlich Steuern und Versicherung ab. Die US-Regeln für qualifizierte Hypotheken haben sich historisch an einer DTI von bis zu 43% orientiert, und einige staatlich unterstützte Programme lassen mit ausgleichenden Faktoren höhere Quoten zu.
Berücksichtigt dieser Rechner Grundsteuern und Versicherung?
Nein. Die ausgewiesene maximale Rate umfasst ausschließlich Zins und Tilgung. Kreditgeber rechnen Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung sowie gegebenenfalls Hypothekenversicherung und Eigentümergemeinschaftsbeiträge in die Front-End-Quote ein, weshalb das bei derselben 28-Prozent-Grenze bewilligte Darlehen kleiner ausfällt als der hier gezeigte Wert. Wer diese Kosten schätzt und von der maximalen Rate abzieht, erhält eine realistischere Darlehensobergrenze.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.