Wie ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz funktioniert
Bei einem Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz wird der Jahreszinssatz bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit festgelegt, sodass sich die mit der Standard-Tilgungsformel M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] berechnete monatliche Zins- und Tilgungsrate für die gesamte Laufzeit des Darlehens nie ändert. Da der Zinssatz fest ist, verschiebt sich innerhalb jeder Zahlung mit sinkendem Restsaldo lediglich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil -- der Gesamtbetrag der Rate selbst bleibt vom ersten bis zum letzten Monat konstant.
Diese Struktur verschafft Kreditnehmern vollständige Sicherheit über den Zins- und Tilgungsanteil ihrer Wohnkosten, solange sie das Darlehen halten, was die Haushaltsplanung vereinfacht und das Risiko künftiger Zinserhöhungen ausschließt. Der Nachteil besteht darin, dass ein Darlehen mit festem Zinssatz nicht automatisch von sinkenden Marktzinsen nach Vertragsabschluss profitiert; um später einen niedrigeren Zinssatz zu sichern, ist in der Regel eine Umschuldung erforderlich, die eigene Abschlusskosten und eine eigene Kapitalrückflussrechnung mit sich bringt.
Wie ein Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz funktioniert
Ein Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz, in den USA als Adjustable-Rate Mortgage (ARM) bezeichnet, koppelt den Zinssatz an einen Referenzwert -- etwa den Leitzins einer Zentralbank, den variablen Standardzinssatz eines Kreditgebers oder einen Index wie eine Staatsanleihen- oder Interbankenrate -- zuzüglich einer Marge des Kreditgebers, wobei sich der Zinssatz in festgelegten Abständen anpasst, statt für die gesamte Laufzeit fest zu bleiben. Viele ARMs sind hybrid strukturiert, mit einer anfänglichen Festzinsphase (häufig etwa als „5/1” bezeichnet, also fünf Jahre fest, gefolgt von jährlichen Anpassungen), bevor sich der Zinssatz mit dem Referenzwert zu bewegen beginnt.
Da sich der Zinssatz nach Vertragsabschluss erhöhen oder senken kann, ist die monatliche Rate eines Darlehens mit variablem Zinssatz nicht wie bei einem Festzinsdarlehen für die gesamte Laufzeit fest. Ein variabler Zinssatz, der unter dem aktuellen Festzins beginnt, kann echte Ersparnisse erzeugen, wenn die Referenzzinsen stabil bleiben oder sinken, setzt den Kreditnehmer aber auch höheren Raten aus, falls der Referenzwert steigt, bevor das Darlehen getilgt oder umgeschuldet wird.
Warum der US-Markt 30-jährige Festzinsdarlehen bevorzugt
Das 30-jährige Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz ist das dominierende Eigenheimdarlehen in den USA, eine Struktur, die durch einen tiefen Sekundärmarkt für Hypotheken gestützt wird, auf dem staatlich geförderte Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac konforme Darlehen von den ursprünglichen Kreditgebern aufkaufen, sodass Kreditgeber einen langfristigen Festzins anbieten können, ohne das gesamte damit verbundene Zinsrisiko selbst zu tragen. Freddie Macs wöchentliche Primary Mortgage Market Survey (PMMS) ist der Standardreferenzwert für durchschnittliche US-30-Jahres-Festzinssätze, und das 15-jährige Festzinsdarlehen ist die wichtigste Alternative, die typischerweise einen niedrigeren Zinssatz, aber eine erheblich höhere monatliche Rate für denselben Kapitalbetrag mit sich bringt.
Hypotheken mit variablem Zinssatz sind auf dem US-Markt weiterhin verfügbar und können einen niedrigeren Anfangszins bieten als ein vergleichbares 30-jähriges Festzinsdarlehen, machen jedoch nur einen kleinen Teil der US-Kaufabschlüsse aus. Kreditnehmer, die sich in den USA für ein ARM entscheiden, wetten faktisch darauf, dass sie das Haus verkaufen, umschulden oder das Darlehen anderweitig nicht mehr halten, bevor die anfängliche Festzinsphase endet und der Zinssatz dem Referenzwert ausgesetzt wird.
Warum Großbritannien und Australien eher zu variablen Strukturen tendieren
Britische Hypotheken sind typischerweise um eine kurze anfängliche Festzinsphase herum strukturiert -- üblicherweise zwei oder fünf Jahre --, nach der das Darlehen automatisch auf den variablen Standardzinssatz des Kreditgebers (Standard Variable Rate, SVR) zurückfällt, sofern der Kreditnehmer nicht aktiv in ein neues Angebot umschuldet. Der SVR wird nach Ermessen des Kreditgebers festgelegt und liegt meist deutlich über verfügbaren Fest- oder Tracker-Angeboten, weshalb die meisten britischen Kreditnehmer planen, vor Ablauf ihrer Festzinsphase umzuschulden, statt auf dem SVR zu verbleiben; der Leitzins der Bank of England (Bank Rate) ist der geldpolitische Referenzwert, der die britische Hypothekenpreisbildung über die Zeit am stärksten beeinflusst.
Australische Eigenheimkredite sind häufiger für die gesamte Laufzeit als variabel verzinste Darlehen strukturiert, oft kombiniert mit einem Verrechnungskonto -- einem verknüpften Girokonto, dessen Guthaben vor der täglichen Zinsberechnung vom Darlehenssaldo abgezogen wird. Die australische Aufsichtsbehörde Australian Prudential Regulation Authority (APRA) hat Kreditgeber angewiesen zu prüfen, ob ein Kreditnehmer die Raten auch beim Darlehenszinssatz zuzüglich eines Belastbarkeitspuffers von 3 Prozentpunkten seit Ende 2021 noch tragen könnte, was die Widerstandsfähigkeit gegenüber künftigen Erhöhungen des variablen Zinssatzes bereits bei der Darlehensgenehmigung testen soll.
| Markt | Vorherrschende Struktur | Was nach der Anfangsphase passiert |
|---|---|---|
| Vereinigte Staaten | 30-jähriges Festzinsdarlehen | Zinssatz ändert sich während der gesamten Laufzeit nie |
| Vereinigtes Königreich | Kurzes Festzinsangebot (2 oder 5 Jahre) | Fällt auf den variablen Standardzinssatz des Kreditgebers zurück, sofern nicht umgeschuldet wird |
| Australien | Variabler Zinssatz, oft mit Verrechnungskonto | Zinssatz kann sich jederzeit ändern, wenn der Kreditgeber ihn anpasst |
Rechenbeispiel: Was ein Zinswechsel kosten kann
Betrachten Sie ein Darlehen über $300.000 mit 30 Jahren Laufzeit, das mit einem Jahreszinssatz von 5% beginnt. Mit M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], wobei r = 0,05/12 und n = 360, beträgt die anfängliche monatliche Rate $1.610,46. Handelte es sich um ein 5/1-ARM und würde sich der Zinssatz nach 5 Jahren (60 Zahlungen) für die verbleibenden 25 Jahre (300 Zahlungen) auf 7% anpassen, läge der ausstehende Saldo zum Anpassungszeitpunkt bei $275.486,20, und die Neuberechnung der Rate zum neuen Zinssatz über die verbleibende Laufzeit ergibt $1.947,08 -- ein Anstieg von $336,61 pro Monat, also rund 20,9% mehr als die ursprüngliche Rate.
Dieses Beispiel veranschaulicht den Mechanismus und nicht eine Prognose: Richtung und Ausmaß einer tatsächlichen Zinsanpassung hängen vollständig davon ab, wie sich der relevante Referenzwert bis zum Ende der Fest- oder Einführungsphase entwickelt hat, und eine Anpassung könnte die Rate ebenso gut senken, wenn die Referenzzinsen gefallen sind. Die zentrale strukturelle Tatsache ist, dass ein Kreditnehmer mit variablem Zinssatz bei Vertragsabschluss nicht weiß, wie hoch die Rate nach der Anpassung sein wird, während ein Kreditnehmer mit festem Zinssatz dies weiß.
Sicherheit gegen einen potenziell niedrigeren Zinssatz abwägen
Die Wahl zwischen festem und variablem Zinssatz ist im Kern eine Abwägung zwischen Ratensicherheit und der Möglichkeit eines im Durchschnitt niedrigeren Zinssatzes über die Laufzeit des Darlehens. Ein fester Zinssatz wird im Allgemeinen von Kreditnehmern bevorzugt, die Wert auf eine planbare Haushaltsführung legen, die Immobilie und das Darlehen langfristig halten möchten oder künftige Zinserhöhungen befürchten; ein variabler Zinssatz kann für Kreditnehmer attraktiv sein, die erwarten, deutlich vor einer Zinsanpassung zu verkaufen, umzuschulden oder das Darlehen zu tilgen, oder die bereit sind, Ratenschwankungen im Austausch für einen potenziell niedrigeren Anfangszins in Kauf zu nehmen.
In Märkten, in denen variable Strukturen dominieren, etwa in Großbritannien und Australien, steuern Kreditnehmer diese Abwägung faktisch durch aktives Umschulden oder das Beobachten von Zinsänderungen der Kreditgeber, statt sich wie ein US-Kreditnehmer mit 30-jährigem Festzins für die gesamte Laufzeit auf eine einzige Zinsstruktur festzulegen. Zu verstehen, welche Struktur -- und welcher Anpassungsmechanismus -- für ein bestimmtes Darlehensangebot gilt, ist Voraussetzung dafür, es sinnvoll mit Alternativen zu vergleichen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einem festen und einem variablen Hypothekenzins?
Ein Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz legt den Zinssatz und damit die Zins- und Tilgungsrate für die gesamte Laufzeit fest, sodass sich die Rate unabhängig von Marktzinsentwicklungen nie ändert. Ein Darlehen mit variablem Zinssatz koppelt den Zinssatz an einen Referenzwert -- einen Leitzins der Zentralbank, den variablen Standardzinssatz eines Kreditgebers oder einen Marktindex --, der sich in festgelegten Abständen ändern kann, sodass die Rate über die Laufzeit des Darlehens steigen oder sinken kann.
Warum ist das 30-jährige Festzinsdarlehen in den USA so verbreitet?
Das 30-jährige Festzinsdarlehen dominiert den US-Markt, weil staatlich geförderte Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac konforme Darlehen von Kreditgebern auf dem Sekundärmarkt aufkaufen, sodass Kreditgeber langfristige Festzinssätze anbieten können, ohne das gesamte damit verbundene Zinsrisiko selbst zu behalten. Freddie Macs Primary Mortgage Market Survey (PMMS) ist die Standardreferenz für durchschnittliche US-30-Jahres-Festzinssätze, und Hypotheken mit variablem Zinssatz bleiben im Vergleich dazu eine Minderheit der US-Kaufdarlehen.
Was passiert, wenn ein britisches Festzinsangebot ausläuft?
Wenn ein britisches Festzinsangebot ausläuft, fällt das Darlehen automatisch auf den variablen Standardzinssatz des Kreditgebers (SVR) zurück, sofern der Kreditnehmer nicht vorher ein neues Fest-, Tracker- oder anderes Angebot vereinbart. Der SVR wird nach Ermessen des Kreditgebers festgelegt und liegt in der Regel höher als verfügbare Fest- oder Tracker-Angebote, weshalb die meisten britischen Kreditnehmer kurz vor Ablauf ihrer bestehenden Festzinsphase umschulden, statt auf dem SVR zu bleiben.
Sind australische Eigenheimkredite meist fest oder variabel verzinst?
Variabel verzinste Darlehen sind auf dem australischen Markt weit verbreitet, oft kombiniert mit einem Verrechnungskonto -- einem verknüpften Girokonto, dessen Guthaben den für die tägliche Zinsberechnung verwendeten Darlehenssaldo verringert. Die australische Aufsichtsbehörde APRA verlangt von Kreditgebern, Darlehensanträge gegen den Zinssatz zuzüglich eines Belastbarkeitspuffers von 3 Prozentpunkten zu testen, was der Erwartung entspricht, dass sich ein variabler Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens ändern kann.
Wie stark kann sich eine monatliche Rate ändern, wenn sich ein variabler Zinssatz anpasst?
Die Veränderung hängt vollständig davon ab, wie stark sich der relevante Referenzwert bewegt hat. In einem veranschaulichenden Beispiel hat ein Darlehen über $300.000 mit 30 Jahren Laufzeit, das mit 5% beginnt, eine anfängliche Rate von $1.610,46; passt sich der Zinssatz nach 5 Jahren auf 7% an, steigt die Rate für den restlichen Saldo über die verbleibenden 25 Jahre auf $1.947,08 -- ein Anstieg von $336,61 pro Monat, also rund 20,9%. Eine Anpassung auf einen niedrigeren Zinssatz würde die Rate stattdessen senken.
Ist ein fester oder ein variabler Zinssatz besser?
Keiner ist grundsätzlich besser; die Wahl hängt davon ab, wie lange der Kreditnehmer das Darlehen voraussichtlich hält, und von seiner Toleranz gegenüber Ratenschwankungen. Ein fester Zinssatz eignet sich für Kreditnehmer, die planbare Raten schätzen und das Darlehen langfristig halten möchten, während ein variabler Zinssatz für Kreditnehmer geeignet sein kann, die erwarten, vor einer Zinsanpassung zu verkaufen oder umzuschulden, oder die bereit sind, eine mögliche künftig höhere Rate im Austausch für einen potenziell niedrigeren Anfangszins in Kauf zu nehmen.
Quellenangaben
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.