Merkmale und Kosten australischer Immobiliendarlehen verstehen
Australische Immobiliendarlehen weisen besondere Merkmale und Einmalkosten auf. Die Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zusammen, geprüft an der Praxis von APRA, RBA und den Steuerbehörden der Bundesstaaten.
| Merkmal / Kosten | Funktionsweise in Australien |
|---|---|
| Variabler Zinssatz | Verbreitete Struktur; Zinssatz und Rate können sich über die Darlehenslaufzeit ändern |
| Offset-Konto | Verknüpftes Konto, dessen Guthaben den für die tägliche Zinsberechnung maßgeblichen Darlehenssaldo verringert |
| Lenders Mortgage Insurance (LMI) | Einmalkosten bei einer Finanzierung über 80% LVR; steigen mit sinkendem Eigenanteil |
| Tragfähigkeitspuffer | APRA erwartet, dass Banken die Raten mit einem Zinsaufschlag prüfen (3 Prozentpunkte) |
| Stempelsteuer | Von jedem Bundesstaat und Territorium eigenständig festgelegte Übertragungssteuer; Ermäßigungen für berechtigte Ersterwerber |
- Die Stempelsteuer (Übertragungssteuer) legt jeder Bundesstaat und jedes Territorium eigenständig fest, sodass der Betrag für eine gleich teure Immobilie innerhalb Australiens abweicht. Auch Ermäßigungen und Freibeträge für Ersterwerber unterscheiden sich je nach Rechtsraum. Prüfen Sie die aktuellen Sätze bei der zuständigen Steuerbehörde.
- Die Australian Prudential Regulation Authority (APRA) erwartet von Banken die Prüfung, ob Kreditnehmer die Raten auch beim Darlehenszins zuzüglich eines Tragfähigkeitspuffers noch tragen könnten; dieser liegt seit Ende 2021 bei 3 Prozentpunkten.
- Die Lenders Mortgage Insurance schützt die Bank, nicht den Kreditnehmer, und fällt an, sobald der Beleihungsauslauf 80% übersteigt — es sei denn, es greift eine Bürgschaft oder ein berechtigtes staatliches Garantieprogramm.
- Dieser Rechner bildet ein Tilgungsdarlehen mit festem Zinssatz ab. Er simuliert weder Zinsersparnisse durch ein Offset-Konto noch tilgungsfreie Phasen oder Änderungen des variablen Zinssatzes.
Was ist ein australischer Hypothekenrechner?
Ein australischer Hypothekenrechner wendet die übliche Tilgungsformel an, um die regelmäßige Rate aus Zins und Tilgung zu ermitteln, die ein Immobiliendarlehen über seine Laufzeit zurückführt. Anders als in den Vereinigten Staaten, wo langfristige Festzinsen dominieren, prägen den australischen Markt variabel verzinste Darlehen und kurze Festzinsphasen, sodass sich die Rate eines Kreditnehmers ändern kann, sobald die Bank ihren variablen Zinssatz anpasst.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Immobilienpreis abzüglich des Eigenanteils ab. Wer mehr als 80% des Immobilienwerts finanziert (ein Beleihungsauslauf über 80%), benötigt in der Regel eine Lenders Mortgage Insurance (LMI) — eine einmalige Kostenposition, die die Bank schützt und mit sinkendem Eigenanteil steil ansteigt. Ein Eigenanteil von 20% ist die gängige Schwelle, um die LMI zu vermeiden.
Viele australische Darlehen enthalten ein Offset-Konto — ein mit dem Darlehen verknüpftes Girokonto, dessen Guthaben bei der täglichen Zinsberechnung vom Darlehenssaldo abgezogen wird. Guthaben auf dem Offset-Konto senkt die Zinsen, ohne förmlich getilgt zu werden, und bleibt jederzeit verfügbar. Dieser Rechner bildet ein reguläres Tilgungsdarlehen ab und simuliert weder Offset-Guthaben noch Änderungen des variablen Zinssatzes.
So verwenden Sie diesen australischen Hypothekenrechner
- Geben Sie den Immobilienpreis und Ihren Eigenanteil in australischen Dollar ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme als Preis abzüglich Eigenanteil ab.
- Geben Sie den von Ihrer Bank angebotenen jährlichen Zinssatz ein. Bei einem variabel verzinsten Darlehen ist dies der aktuelle Zinssatz, der sich im Zeitverlauf ändern kann.
- Geben Sie die Darlehenslaufzeit in Jahren ein. Üblich sind in Australien 25 oder 30 Jahre.
- Lesen Sie die Monatsrate, die Gesamtzahlung über die Laufzeit und die Gesamtzinsen ab, wobei der eingegebene Zinssatz durchgehend unterstellt wird.
- Planen Sie die Stempelsteuer (von Ihrem Bundesstaat oder Territorium festgelegt), die LMI bei einem Eigenanteil unter 20% sowie Notar- und Bankgebühren gesondert ein.
Die Formel der Ratenberechnung
Die regelmäßige Rate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Jahre mal 12). Da variabel verzinste Darlehen in Australien verbreitet sind, ändert sich die tatsächliche Rate, sobald die Bank ihren Zinssatz anpasst; dieser Rechner hält den Zinssatz zum Vergleich konstant und bildet Zinsersparnisse durch ein Offset-Konto nicht ab.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, ein variabler Zinssatz bleibe konstant; australische Raten variabel verzinster Darlehen ändern sich, sobald die Bank ihren Zinssatz anpasst.
- Die Stempelsteuer zu vergessen, die jeder Bundesstaat und jedes Territorium festlegt und die einen erheblichen Barbetrag ausmachen kann.
- Die Lenders Mortgage Insurance zu übersehen, wenn mehr als 80% des Immobilienwerts finanziert werden.
- Ein Offset-Konto mit einer Redraw-Fazilität zu verwechseln; nur das Offset-Guthaben wird bei der täglichen Zinsberechnung gegengerechnet, und die Regeln unterscheiden sich.
- Nur mit dem aktuellen Zinssatz zu kalkulieren, ohne den APRA-Tragfähigkeitspuffer zu berücksichtigen, den die Bank ihrer Prüfung zugrunde legt.
Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert ein Offset-Konto in Australien?
Ein Offset-Konto ist ein mit einem australischen Immobiliendarlehen verknüpftes Giro- oder Sparkonto, dessen Guthaben vor der täglichen Zinsberechnung vom Darlehenssaldo abgezogen wird. Liegen etwa 20.000 $ auf dem Offset-Konto zu einem Darlehen von 400.000 $, werden die Zinsen so berechnet, als betrüge der Saldo 380.000 $. Das Geld bleibt verfügbar und gilt nicht als Tilgung, sodass ein Offset-Konto die Zinsen senkt und zugleich die Liquidität erhält. Dieser Rechner simuliert keine Offset-Guthaben.
Was ist die Lenders Mortgage Insurance (LMI)?
Die Lenders Mortgage Insurance (LMI) ist eine einmalige Versicherungsprämie, die die Bank gegen einen Zahlungsausfall des Kreditnehmers absichert und die erforderlich ist, sobald das Darlehen 80% des Immobilienwerts übersteigt (ein Beleihungsauslauf über 80%). Der Kreditnehmer zahlt die LMI, versichert ist jedoch die Bank, und die Kosten steigen steil, je näher der Eigenanteil an 5% rückt. Vermeiden lässt sich die LMI etwa durch 20% Eigenanteil, eine Bürgschaft oder ein berechtigtes staatliches Garantieprogramm. Dieser Rechner enthält keine LMI.
Wie wird die Stempelsteuer auf australische Immobilien erhoben?
Die Stempelsteuer, auch Übertragungssteuer genannt, erhebt jeder australische Bundesstaat und jedes Territorium bei der Übertragung von Immobilien, sodass der fällige Betrag für ein gleich teures Objekt je nach Rechtsraum abweicht. Sätze, Freibeträge und Ermäßigungen für Ersterwerber legt jede Jurisdiktion selbst fest. Da die Stempelsteuer eine hohe einmalige Barbelastung sein kann, sollten Käufer die aktuelle Staffel bei ihrer Steuerbehörde prüfen. Dieser Rechner enthält keine Stempelsteuer.
Was ist der APRA-Tragfähigkeitspuffer?
Der Tragfähigkeitspuffer ist ein Zinsaufschlag, den die Australian Prudential Regulation Authority (APRA) bei der Prüfung eines Darlehensantrags erwartet: Banken testen, ob der Kreditnehmer die Raten auch bei einem um den Puffer höheren Zinssatz noch bedienen könnte. APRA hält den Puffer seit Ende 2021 bei 3 Prozentpunkten. Er beeinflusst, welchen Betrag ein Kreditnehmer bewilligt bekommt — häufig weniger, als die Raten zum heutigen Zinssatz allein nahelegen.
An welcher Benchmark orientieren sich australische Hypothekenzinsen?
Australische variable Hypothekenzinsen folgen im Großen und Ganzen dem Cash Rate Target der Reserve Bank of Australia (RBA), dem vom RBA-Board festgelegten Leitzins. Ändert die RBA die Cash Rate, passen die Banken üblicherweise ihre variablen Zinssätze an, wenn auch nicht immer im selben Umfang oder unmittelbar. Festverzinste Darlehen werden über Refinanzierungskosten am Markt und Erwartungen zur künftigen Cash Rate bepreist. Calculate.Studio weist das aktuelle Cash Rate Target samt Prüfdatum gesondert aus.
Sind australische Immobiliendarlehen üblicherweise variabel oder fest verzinst?
Variabel verzinste Darlehen sind im australischen Markt vorherrschend, und viele Kreditnehmer, die einen Festzins wählen, tun dies nur für eine kurze Anfangsphase von einem bis fünf Jahren, bevor das Darlehen auf einen variablen Zinssatz wechselt. Das unterscheidet Australien von Märkten mit langfristigen Festzinsen. Da variable Raten sich mit dem Zinssatz der Bank ändern, sollten australische Kreditnehmer mit Raten planen, die über die Laufzeit steigen oder fallen können.
Quellenangaben
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.