Ihre Hypothekenergebnisse verstehen
Die folgenden Referenzschwellen werden von Kreditgebern und Verbraucherschutzbehörden zur Beurteilung der Tragbarkeit einer Hypothek verwendet. Es handelt sich um Richtwerte, nicht um feste Grenzen.
| Kennzahl | Richtwert (CFPB / klassische Kreditgeber) |
|---|---|
| Wohnkosten / Bruttoeinkommen | ≤ 28% (Front-End-Quote) — gängiger Richtwert |
| Gesamtschulden / Bruttoeinkommen | ≤ 36% (Back-End-Quote) — gängiger Richtwert |
| Eigenkapital | < 20% erfordert in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI) |
| Beleihungsquote (LTV) | ≤ 80% vermeidet PMI bei klassischen Darlehen |
- Dieser Rechner berücksichtigt keine Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung, Gemeinschaftsgebühren (HOA) oder private Hypothekenversicherung (PMI). Diese Posten können die tatsächlichen monatlichen Wohnkosten um mehrere Hundert Euro bzw. Dollar erhöhen.
- Als Zinssatz sollte der Nominalzins des Darlehensvertrags eingegeben werden, nicht der Effektivzins (APR). Der Effektivzins schließt Gebühren ein und liegt in der Regel etwas höher.
- Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) beginnen mit einem für eine Anfangsphase festen Zinssatz (z. B. 5 Jahre) und passen sich danach periodisch an. Dieser Rechner bildet ausschließlich Festzins-Hypotheken ab.
- Zusätzliche monatliche Sondertilgungen reduzieren den Restsaldo und die insgesamt gezahlten Zinsen. Die hier angezeigte feste Rate berücksichtigt keine Sondertilgungen.
Was ist ein Hypothekenrechner?
Ein Hypothekenrechner wendet die Standard-Tilgungsformel an, um die feste Monatsrate zu bestimmen, die erforderlich ist, um ein Immobiliendarlehen — Kapital plus Zinsen — in gleichbleibenden Raten über eine festgelegte Laufzeit zurückzuzahlen. Die meisten klassischen Hypotheken in den USA und im Vereinigten Königreich sind voll tilgend: Jede Rate deckt die für den jeweiligen Monat aufgelaufenen Zinsen sowie einen Teil des ausstehenden Kapitals, sodass der Saldo am Ende der Laufzeit genau null erreicht.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Kaufpreis abzüglich des Eigenkapitals ab. Anschließend berechnet er die Monatsrate zum angegebenen jährlichen Zinssatz und zeigt die kumulierten Kosten über die Laufzeit: den gezahlten Gesamtbetrag und die Gesamtzinsen, also die Differenz zwischen den kumulierten Zahlungen und dem ursprünglichen Kapital.
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) veröffentlicht die 28/36-Regel als gängige Richtlinie von Kreditgebern: Die Wohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherungen) sollten 28% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten, und die gesamten Schuldenzahlungen sollten 36% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dieser Rechner gibt die Rate aus; Nutzer sollten die Tragbarkeit anhand dieser Schwellenwerte am eigenen Einkommen überprüfen.
So verwenden Sie diesen Hypothekenrechner
- Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie und Ihr geplantes Eigenkapital ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme ab (Kaufpreis minus Eigenkapital).
- Geben Sie den von Ihrem Kreditgeber angebotenen jährlichen Zinssatz ein. Dies ist der Nominalzins, nicht der Effektivzins (der Gebühren einschließt).
- Geben Sie die Darlehenslaufzeit in Jahren ein. In den USA sind 15 und 30 Jahre übliche Laufzeiten.
- Lesen Sie die feste Monatsrate, den über die gesamte Laufzeit zu zahlenden Gesamtbetrag und die gesamten Zinskosten ab.
- Wenden Sie die 28-%-Regel an: Teilen Sie die Monatsrate durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen. Liegt das Ergebnis über 0.28, gilt die Rate nach gängigen Kreditgeber-Maßstäben als hoch im Verhältnis zum Einkommen.
Die Tilgungsformel
Die feste Monatsrate M wird aus der Barwert-Rentenformel abgeleitet, die den Barwert aller künftigen Monatsraten mit der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der monatliche Zinssatz r entspricht dem Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Gesamtzahl der Monatsraten (Jahre × 12).
Bei einem Zinssatz von null vereinfacht sich die Formel zu M = P/n (Kapital geteilt durch Anzahl der Raten) — ein Sonderfall, der separat behandelt wird.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird die monatliche Hypothekenrate berechnet?
Die Rate einer Festzins-Hypothek wird mit der Tilgungsformel M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1] berechnet, wobei P die Darlehenssumme, r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der Monatsraten ist. Jede Rate ist gleich hoch; der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, da der Kapitalsaldo abnimmt.
Was ist die 28/36-Regel?
Die 28/36-Regel ist eine Richtlinie klassischer Kreditgeber und des Verbraucherschutzes: Die monatlichen Wohnkosten eines Kreditnehmers (Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherungen) sollten 28% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (Front-End-Quote), und die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen sollten 36% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (Back-End-Quote). Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) nennt diese Regel als gängigen Maßstab für die Tragbarkeit.
Was kostet eine Hypothek mit 30 Jahren gegenüber 15 Jahren Laufzeit?
Eine Hypothek mit 15 Jahren Laufzeit hat in der Regel einen niedrigeren Zinssatz als eine mit 30 Jahren und tilgt das Kapital in der halben Zeit, wodurch die Gesamtzinsen erheblich sinken. Die Monatsrate ist jedoch deutlich höher, da dasselbe Kapital in halb so vielen Raten zurückgezahlt wird. Die Entscheidung ist ein Abwägen zwischen monatlicher Liquidität und den gesamten Zinskosten über die Laufzeit.
Was ist PMI und wann ist sie erforderlich?
Die private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Police, die Kreditgeber absichert, wenn ein Kreditnehmer bei einem klassischen Darlehen weniger als 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt. Die PMI wird üblicherweise auf die monatliche Rate aufgeschlagen und beträgt je nach Kreditgeber, Darlehensart und Bonität etwa 0.5% bis 1.5% der Darlehenssumme pro Jahr. Dieser Rechner berücksichtigt keine PMI.
Spart eine Sondertilgung Geld?
Ja. Zusätzliche Zahlungen, die direkt auf das Kapital angerechnet werden, senken den ausstehenden Darlehensbetrag schneller. Dadurch verringern sich die über die Laufzeit auflaufenden Gesamtzinsen, und die Rückzahlungsdauer verkürzt sich. Schon eine moderate zusätzliche Zahlung pro Monat kann bei einer 30-jährigen Hypothek erhebliche Zinskosten einsparen.
Was ist der Unterschied zwischen Zinssatz und Effektivzins (APR)?
Der Zinssatz (Nominalzins) ist der als Jahresprozentsatz ausgedrückte Preis für das geliehene Kapital und dient zur Berechnung der Monatsrate. Der Effektivzins (APR) umfasst zusätzlich Gebühren des Kreditgebers, Diskontpunkte und bestimmte Abschlusskosten, ausgedrückt als Jahressatz. Der Effektivzins vermittelt ein vollständigeres Bild der Kreditkosten und liegt in der Regel etwas über dem Nominalzins.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.