Ihre Eigenheimkredit-Ergebnisse verstehen
Die folgende Tabelle zeigt, wie der kombinierte Beleihungsauslauf üblicherweise bei der Eigenheim-Beleihung betrachtet wird. Die individuellen Kreditgeber-Limits variieren; das eingegebene CLTV-Limit bestimmt das Ergebnis des beleihbaren Eigenkapitals direkt.
| Kombinierter LTV nach neuem Darlehen | Typischer Kreditvergabe-Kontext |
|---|---|
| Unter 80% | Innerhalb der gängigsten Kreditgeber-CLTV-Limits; mehr Eigenkapital bleibt als Puffer gegen Wertrückgänge |
| 80% bis 85% | Bei oder nahe typischer maximaler CLTV-Grenzen; manche Kreditgeber vergeben in diesem Bereich, oft mit strengerer Preisgestaltung oder Anforderungen |
| Über 85% | Über den meisten konventionellen Eigenheimkredit-Limits; wenige Kreditgeber vergeben CLTV so hoch |
- Dieser Rechner schätzt die Kreditkapazität allein aus dem CLTV-Limit. Die tatsächliche Genehmigung hängt auch von Kredithistorie, Einkommen, Schuldendienstquote und einer Wertermittlung ab — ein Kreditgeber kann weniger genehmigen, als die CLTV-Rechnung erlaubt.
- Die gezeigte Rate schließt Abschlusskosten, Bearbeitungsgebühren und Treuhandposten aus; Gebühren werden bei Eigenheimkrediten üblicherweise erhoben und mindern den Nettoerlös.
- Da das Darlehen durch die Immobilie gesichert ist, können versäumte Zahlungen zur Zwangsvollstreckung führen — das CFPB hebt dies als zentrales Risiko der Beleihung von Eigenkapital hervor.
- Dies ist eine pädagogische Schätzung, kein Kreditangebot und keine Finanzberatung.
Was ist ein Eigenheimkredit?
Ein Eigenheimkredit (Home Equity Loan) ist ein nachrangig besichertes Ratendarlehen, das durch das Eigenheim des Kreditnehmers gesichert ist. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) beschreibt ihn als Beleihung eines festen Pauschalbetrags auf das Eigenkapital der Immobilie — den Wert der Immobilie abzüglich des noch geschuldeten Betrags —, der in gleichen monatlichen Raten zu einem festen Zinssatz über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird, im Gegensatz zu einer Eigenheim-Kreditlinie (Home Equity Line of Credit, HELOC), die eine revolvierende Kreditlinie ist.
Kreditgeber erlauben keine Beleihung des gesamten Eigenkapitals einer Immobilie. Die meisten setzen ein maximales kombiniertes Beleihungsauslauf-Verhältnis fest — den bestehenden Hypothekensaldo plus den neuen Eigenheimkredit, geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie —, üblicherweise im Bereich von 80% bis 85%, wobei die Limits je nach Kreditgeber und Kreditnehmerprofil variieren. Der beleihbare Betrag ist daher der Immobilienwert multipliziert mit dem CLTV-Limit, abzüglich des aktuellen Hypothekensaldos.
Da das Darlehen durch die Immobilie gesichert ist, liegt der Zinssatz üblicherweise niedriger als bei unbesicherter Kreditaufnahme wie Privatkrediten oder Kreditkarten, aber die Immobilie selbst dient als Sicherheit: Das CFPB weist darauf hin, dass ein Kreditnehmer, der einen Eigenheimkredit nicht zurückzahlen kann, eine Zwangsvollstreckung riskiert. Zinsen sind unter bestimmten, vom IRS definierten Umständen steuerlich absetzbar (allgemein, wenn der Erlös zum Kauf, Bau oder wesentlichen Umbau der als Sicherheit dienenden Immobilie verwendet wird, nach aktuellen Regeln bis 2025); ein Steuerberater kann bestätigen, wie die Regeln in einer bestimmten Situation gelten.
So verwenden Sie diesen Eigenheimkredit-Rechner
- Geben Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein (eine Schätzung oder eine aktuelle Wertermittlung).
- Geben Sie den noch offenen Saldo Ihrer bestehenden Hypothek ein.
- Geben Sie den maximalen kombinierten Beleihungsauslauf-Prozentsatz des Kreditgebers ein — 80% ist ein gängiger Richtwert, bestätigen Sie das tatsächliche Limit aber bei Ihrem Kreditgeber.
- Geben Sie den in Erwägung gezogenen Eigenheimkredit-Betrag, den angebotenen jährlichen Zinssatz und die Rückzahlungslaufzeit in Jahren ein.
- Lesen Sie das bei diesem CLTV-Limit beleihbare Eigenkapital, die feste monatliche Rate, die Gesamtzinsen über die Laufzeit und den kombinierten LTV ab, den Ihre Hypothek plus das neue Darlehen erzeugen würden.
- Rechenbeispiel: Eine Immobilie im Wert von $400.000 mit einem Hypothekensaldo von $250.000 bei einem 80%-CLTV-Limit lässt $70.000 beleihbar ($400.000 × 0,80 − $250.000). Die Beleihung von $50.000 bei 8% über 15 Jahre kostet $477,83 pro Monat, etwa $36.009 Gesamtzinsen, und ergibt einen kombinierten LTV von 75%.
Die Formeln hinter der Eigenheim-Beleihung
Das beleihbare Eigenkapital ist der Immobilienwert multipliziert mit dem maximalen kombinierten Beleihungsauslauf-Prozentsatz, abzüglich des aktuellen Hypothekensaldos (mit Untergrenze bei null). Die monatliche Rate auf den Darlehensbetrag verwendet die Standardformel für festverzinsliche Tilgung, und die Gesamtzinsen sind die Summe aller Raten abzüglich des beliehenen Kapitals.
Der kombinierte Beleihungsauslauf addiert den bestehenden Hypothekensaldo und das neue Darlehen und teilt dann durch den Immobilienwert — dieses Verhältnis prüfen Kreditgeber gegen ihr CLTV-Limit bei der Kreditprüfung eines Eigenheimkredits.
Häufige Fehler
- Die Annahme, dass das gesamte Eigenkapital beleihbar ist — Kreditgeber begrenzen den kombinierten LTV (oft um 80% bis 85%), sodass ein Eigentümer mit $150.000 Rohkapital möglicherweise weit weniger beleihen kann.
- Die Verwendung eines optimistischen Immobilienwerts; die Wertermittlung des Kreditgebers, nicht die Schätzung des Eigentümers, bestimmt den in der CLTV-Berechnung verwendeten Wert.
- Der Vergleich nur der monatlichen Rate zwischen Kreditangeboten unter Vernachlässigung der Laufzeit — eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtzinsen.
- Das Vergessen der Abschlusskosten und Gebühren, die bei den meisten Eigenheimkrediten erhoben werden und in dieser Ratenschätzung nicht enthalten sind.
- Die Verwechslung eines Eigenheimkredits (fester Pauschalbetrag, feste Raten) mit einer HELOC (revolvierende Kreditlinie, üblicherweise variabler Zins) — die Produkte verhalten sich sehr unterschiedlich.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kann ich mit einem Eigenheimkredit beleihen?
Kreditgeber begrenzen üblicherweise den kombinierten Beleihungsauslauf — die bestehende Hypothek plus das neue Darlehen, geteilt durch den Immobilienwert — üblicherweise um 80% bis 85%. Der beleihbare Betrag ist der Immobilienwert mal dieses Limit, abzüglich des aktuellen Hypothekensaldos. Zum Beispiel lässt eine Immobilie im Wert von $400.000 mit einer Hypothek von $250.000 bei einem 80%-CLTV-Limit $70.000 beleihbares Eigenkapital. Die tatsächliche Genehmigung hängt auch von Kredit, Einkommen und einer Wertermittlung ab.
Was ist der Unterschied zwischen einem Eigenheimkredit und einer HELOC?
Ein Eigenheimkredit liefert einen festen Pauschalbetrag, der in gleichen monatlichen Raten zu einem festen Zinssatz über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird. Eine Eigenheim-Kreditlinie (HELOC) ist eine revolvierende Kreditlinie, die während einer Ziehungsperiode wiederholt in Anspruch genommen und zurückgezahlt werden kann, üblicherweise zu variablem Zins. Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt beide als nachrangig besicherte, durch die Immobilie gesicherte Produkte, sodass beide bei versäumten Zahlungen ein Zwangsvollstreckungsrisiko tragen.
Was ist der kombinierte Beleihungsauslauf (CLTV)?
Der kombinierte Beleihungsauslauf ist die Summe aller durch die Immobilie besicherten Darlehen — die erste Hypothek plus den Eigenheimkredit oder die -kreditlinie — geteilt durch den geschätzten Wert der Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz. Kreditgeber verwenden bei der Prüfung eines nachrangigen Darlehens CLTV statt des einfachen LTV, da er die Gesamtforderung gegen die Immobilie erfasst. Eine Hypothek von $250.000 plus ein Eigenheimkredit von $50.000 auf eine Immobilie im Wert von $400.000 ergibt einen CLTV von 75%.
Sind Zinsen für Eigenheimkredite steuerlich absetzbar?
Nur unter bestimmten Umständen. Nach aktuellen IRS-Regeln (bis Steuerjahr 2025 gemäß dem Tax Cuts and Jobs Act) sind Zinsen für Eigenheim-Beleihung im Allgemeinen nur dann absetzbar, wenn der Erlös zum Kauf, Bau oder wesentlichen Umbau der als Sicherheit dienenden Immobilie verwendet wird, und nur innerhalb der gesamten Hypothekenschuld-Limits. Zinsen für zu anderen Zwecken beliehenes Eigenkapital, etwa zur Tilgung von Kreditkartenschulden, sind im Allgemeinen nicht absetzbar. Ein Steuerberater kann bestätigen, wie die Regeln in einer bestimmten Situation gelten.
Was passiert, wenn ich einen Eigenheimkredit nicht zurückzahlen kann?
Ein Eigenheimkredit ist durch die Immobilie gesichert, sodass anhaltendes Zahlungsversäumnis zur Zwangsvollstreckung führen kann, selbst wenn die erste Hypothek aktuell ist. Das Consumer Financial Protection Bureau identifiziert dies als das zentrale Risiko der Umwandlung unbesicherter Verbindlichkeiten in durch das Eigenheim besicherte Schulden. Kreditnehmern mit Zahlungsschwierigkeiten wird im Allgemeinen geraten, frühzeitig den Kreditgeber zu kontaktieren; vom HUD zugelassene Wohnberater bieten kostenlose Unterstützung.
Sagt mir dieser Rechner, ob ich genehmigt werde?
Nein. Er berechnet die Arithmetik des CLTV-Limits, der amortisierten Rate und der Gesamtzinsen aus den eingegebenen Zahlen. Kreditgeber prüfen zusätzlich Kredithistorie, Einkommen, Schuldendienstquote, Immobilientyp und eine Wertermittlung und können einen kleineren Betrag genehmigen oder ablehnen. Das Ergebnis ist eine pädagogische Schätzung, keine Kreditentscheidung oder Finanzberatung.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.