So lesen Sie Ihr Umschuldungsergebnis
Der Break-even-Monat ist die entscheidungsrelevante Größe: Er sollte damit verglichen werden, wie lange Sie das Darlehen realistischerweise halten wollen.
| Break-even-Punkt | Deutung (Verbraucherleitfaden der Federal Reserve) |
|---|---|
| Unter 24 Monaten | Kosten schnell wieder hereingeholt; die Ersparnis wirkt über die meisten Haltedauern |
| 24 – 48 Monate | Nur lohnend, wenn das Darlehen mehrere Jahre über den Break-even hinaus gehalten wird |
| Über 48 Monate | Ersparnis setzt eine lange Haltedauer voraus; empfindlich gegenüber Umzug oder erneuter Umschuldung |
| Kein Break-even ausgewiesen | Der neue Zinssatz senkt die Rate nicht; eine zinsgetriebene Umschuldung trägt sich nicht selbst |
- Das Modell unterstellt für beide Darlehen einen festen Zinssatz über dieselbe Restlaufzeit ohne Sondertilgungen. Eine Laufzeitverlängerung im Zuge der Umschuldung senkt die Rate weiter, kann die Gesamtzinsen jedoch erhöhen.
- Abschlusskosten unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Rechtsraum; Umschuldungen ohne Abschlusskosten holen diese in der Regel über einen höheren Zinssatz oder eine höhere Darlehenssumme herein, statt sie zu erlassen.
- Zinspunkte, Änderungen bei Treuhandkonten, Vorfälligkeitsentschädigungen des alten Darlehens und steuerliche Effekte bleiben unberücksichtigt; eine tatsächliche Entscheidung sollte sich auf eine zugelassene Beratung oder die offiziellen Angebote der Kreditgeber stützen.
Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues ersetzt, meist um einen niedrigeren Zinssatz, eine andere Laufzeit oder einen Wechsel zwischen variabler und fester Verzinsung zu erreichen. Der Verbraucherleitfaden des Federal Reserve Board zur Hypothekenumschuldung beschreibt den zentralen Zielkonflikt: Ein niedrigerer Zinssatz senkt Monatsrate und Gesamtzinsen, doch die Transaktion selbst kostet Geld — typischerweise 2–5% der Darlehenssumme an Abschlusskosten wie Bearbeitungsgebühren, Wertgutachten und Grundbuchkosten.
Der Break-even-Punkt ist der übliche Test, ob sich eine Umschuldung selbst trägt: Die Abschlusskosten geteilt durch die monatliche Ersparnis ergeben die Zahl der Monate, bis die aufgelaufene Ersparnis die Vorabkosten deckt. Wer vor dem Break-even-Monat verkauft oder erneut umschuldet, zahlt mehr an Kosten, als der neue Zinssatz einspart; wer das Darlehen deutlich darüber hinaus hält, steht unter den Modellannahmen besser da.
Dieser Rechner hält die Restlaufzeit konstant und isoliert damit die reine Wirkung der Zinsänderung. In der Praxis setzen viele Umschuldungen die Uhr jedoch auf eine neue 30-jährige Laufzeit zurück, was die Rate weiter senkt, die insgesamt gezahlten Zinsen aber erhöhen kann, da die Zinsen über mehr Jahre anfallen. Ein Vergleich gleicher Laufzeiten, wie ihn dieses Werkzeug vornimmt, ist daher der sauberere Weg, den Zinssatz selbst zu beurteilen.
So verwenden Sie diesen Umschuldungsrechner
- Geben Sie die aktuelle Restschuld des Darlehens ein — den Ablösebetrag, nicht die ursprüngliche Darlehenssumme.
- Geben Sie Ihren aktuellen Zinssatz und den neuen, Ihnen angebotenen Zinssatz ein.
- Geben Sie die Restlaufzeit in Jahren ein; der Rechner vergleicht beide Zinssätze über genau diesen Zeitraum.
- Geben Sie die geschätzten Abschlusskosten der Umschuldung ein (üblicherweise 2–5% der Restschuld).
- Lesen Sie die neue und die aktuelle Rate, die monatliche Ersparnis, die Gesamtersparnis nach Kosten und den Break-even-Monat ab. Ist der neue Zinssatz nicht niedriger, wird kein Break-even-Punkt ausgewiesen.
Die Break-even-Formel der Umschuldung
Beide Raten folgen aus der üblichen Tilgungsformel, angewandt auf dieselbe Restschuld und dieselbe Restlaufzeit zu den beiden Zinssätzen. Der Break-even-Punkt teilt die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis und rundet auf volle Monate auf.
Rechenbeispiel: Eine Restschuld von 200.000 $ mit 25 Jahren Restlaufzeit kostet zu 6,5% rund 1.350,41 $ und zu 5,25% rund 1.198,49 $ pro Monat — eine Ersparnis von etwa 151,92 $ monatlich. Bei 4.000 $ Abschlusskosten liegt der Break-even bei 4.000 ÷ 151,92 ≈ 26,3, also im 27. Monat. Über die vollen 300 Monate prognostiziert das Modell rund 45.576 $ Ratenersparnis, nach Abzug der 4.000 $ Kosten also etwa 41.576 $.
Häufige Fehler
- Ein neues 30-jähriges Darlehen mit der alten Rate zu vergleichen, ohne die zurückgesetzte Laufzeit zu bemerken, wodurch Zins- und Laufzeiteffekt vermischt werden.
- Den Break-even-Punkt zu ignorieren, obwohl ein Umzug oder eine erneute Umschuldung innerhalb weniger Jahre wahrscheinlich ist.
- Statt der aktuellen Ablösesumme die ursprüngliche Darlehenssumme einzugeben.
- Angebote ohne Abschlusskosten für kostenlos zu halten; die Kosten stecken meist im Zinssatz oder in der Darlehenssumme.
- Vorfälligkeitsentschädigungen des bestehenden Darlehens zu übersehen, die faktisch zu den Abschlusskosten hinzukommen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Break-even-Punkt bei einer Umschuldung?
Der Break-even-Punkt ist die Anzahl der Monate, in denen sich die monatliche Ersparnis aus einem niedrigeren Zinssatz zu den Abschlusskosten der Umschuldung summiert. Er entspricht den Abschlusskosten geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet. Bei 4.000 $ Kosten und 152 $ monatlicher Ersparnis liegt er beispielsweise bei rund 27 Monaten; erst wenn das Darlehen länger gehalten wird, zahlt sich die Umschuldung unter den Modellannahmen aus.
Wann kommt eine Umschuldung in Betracht?
Der Verbraucherleitfaden der Federal Reserve legt nahe, dass eine Umschuldung sinnvoll sein kann, wenn die erreichbare Zinssenkung einen Break-even-Punkt ergibt, der deutlich kürzer ist als die erwartete Haltedauer des Darlehens. Typische Anlässe sind ein spürbarer Rückgang der Marktzinsen, eine seit Vertragsabschluss verbesserte Bonität oder der Wunsch, von variabler auf feste Verzinsung zu wechseln. Ob es sich im Einzelfall lohnt, hängt von Kosten, Haltedauer und Vertragsbedingungen ab und rechtfertigt eine fachliche Beratung.
Was kostet eine Umschuldung?
Die Abschlusskosten einer US-Hypothekenumschuldung liegen typischerweise bei etwa 2–5% der Darlehenssumme und umfassen Bearbeitungsgebühren, Wertgutachten, Titelrecherche und -versicherung sowie Eintragungsgebühren. Bei einer Restschuld von 200.000 $ sind das rund 4.000–10.000 $. Kreditgeber müssen die Kosten in einem standardisierten Loan Estimate ausweisen, was den direkten Vergleich von Angeboten ermöglicht.
Beginnt die Laufzeit meines Darlehens durch eine Umschuldung neu?
Häufig ja — viele Umschuldungen werden als frische 30-Jahres-Darlehen abgeschlossen, was die Rate senkt, die Zinsen aber über mehr Jahre verteilt und die Gesamtzinsen selbst bei niedrigerem Zinssatz erhöhen kann. Dieser Rechner vergleicht beide Zinssätze stattdessen über Ihre aktuelle Restlaufzeit und isoliert damit die Wirkung des Zinssatzes selbst. Manche Kreditgeber bieten zudem Laufzeiten passend zu Ihren Restjahren oder kürzere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren an.
Warum weist der Rechner mitunter keinen Break-even-Monat aus?
Ein Break-even-Monat existiert nur, wenn die neue Rate unter der aktuellen liegt. Ist der neue Zinssatz bei gleicher Laufzeit ebenso hoch oder höher als der aktuelle, gibt es keine monatliche Ersparnis, die die Abschlusskosten hereinholen könnte; das Break-even-Ergebnis entfällt daher, und die Gesamtersparnis ist negativ oder null.
Quellenangaben
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.