So lesen Sie die Kosten Ihrer Zwischenfinanzierung
Die folgende Tabelle stellt die Zwischenfinanzierung einer regulären Baufinanzierung anhand der strukturellen Merkmale gegenüber, die ihre höheren Effektivkosten verursachen.
| Merkmal | Zwischenfinanzierung | Reguläre Baufinanzierung |
|---|---|---|
| Laufzeit | Meist wenige Monate bis etwa ein Jahr | Meist 15 bis 30 Jahre |
| Zahlungsstruktur | Endfällig; Darlehenssumme am Laufzeitende fällig | Annuitätisch; Tilgung erfolgt schrittweise |
| Zinssatz | Grundsätzlich höher, da kurzfristiges Risiko | Grundsätzlich niedriger bei vergleichbarer Bonität |
| Gebühren | Die Bearbeitungsgebühr macht wegen der kurzen Laufzeit einen größeren Anteil der Gesamtkosten aus | Abschlusskosten verteilen sich gedanklich über eine sehr viel längere Laufzeit |
| Hauptrisiko | Der erwartete Verkauf, die Umschuldung oder ein anderer Ausstieg verzögert sich | Zins-, Markt- und Einkommensrisiko über die gesamte Darlehenslaufzeit |
- Die Kennzahl der effektiven Jahreskosten existiert gerade deshalb, weil ein Vergleich des reinen Nominalzinses einer Zwischenfinanzierung mit einem regulären Hypothekenzins die tatsächliche kurzfristige Belastung einschließlich Bearbeitungsgebühr unterschätzt.
- Dieser Rechner unterstellt, dass das Darlehen über die gesamte angegebene Laufzeit endfällig bleibt und dass die Bearbeitungsgebühr die einzige berücksichtigte Gebühr ist; manche Zwischenfinanzierungen tragen weitere Kosten (Bewertung, Verwaltung, Ausstiegsgebühren), die hier nicht abgebildet werden.
- Zwischenfinanzierungen setzen voraus, dass eine konkrete Ausstiegsstrategie — üblicherweise der Verkauf einer bestehenden Immobilie oder eine gesicherte Anschlussfinanzierung — innerhalb der Laufzeit umgesetzt wird; dieser Rechner bildet nicht ab, was bei einer Verzögerung über die Laufzeit hinaus geschieht.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von wenigen Monaten bis etwa einem Jahr, das die Lücke zwischen zwei Geschäften überbrückt — am häufigsten die Finanzierung eines Immobilienkaufs, bevor die bisherige Immobilie des Kreditnehmers verkauft ist. Zwischenfinanzierungen sind in der Regel endfällig gestaltet: Die gesamte Darlehenssumme wird am Laufzeitende in einer Summe zurückgezahlt, üblicherweise sobald das auslösende Geschäft — etwa der Hausverkauf — abgeschlossen ist.
Da Zwischenfinanzierungen kurz laufen und für den Kreditgeber mehr Risiko bergen als eine reguläre langfristige Baufinanzierung — einschließlich des Risikos, dass der erwartete Verkauf oder die Umschuldung nicht planmäßig zustande kommt —, tragen sie üblicherweise spürbar höhere Zinssätze als gewöhnliche Hypotheken sowie eine Bearbeitungsgebühr, die bei Auszahlung als Prozentsatz der Darlehenssumme anfällt.
Die Gesamtkosten einer Zwischenfinanzierung setzen sich aus den über die Laufzeit gezahlten Zinsen und der vorab fälligen Bearbeitungsgebühr zusammen; die effektiven Jahreskosten drücken diese kombinierte Belastung als einen einzigen Jahresprozentsatz aus, der üblicherweise über dem reinen Nominalzins liegt, da er die Gebühr mit einbezieht.
So verwenden Sie diesen Rechner für Zwischenfinanzierungen
- Geben Sie den Betrag der Zwischenfinanzierung ein.
- Geben Sie den für das Darlehen angebotenen jährlichen Zinssatz ein.
- Geben Sie die Laufzeit in Monaten ein — Zwischenfinanzierungen laufen typischerweise kurz, häufig deutlich unter einem Jahr.
- Geben Sie die Bearbeitungsgebühr als Prozentsatz der Darlehenssumme ein.
- Lesen Sie die endfällige Monatsrate, die Höhe der Bearbeitungsgebühr, die Gesamtkosten aus Zinsen und Gebühr, die effektiven Jahreskosten sowie die am Laufzeitende fällige Darlehenssumme ab.
Die Formel hinter den Kosten einer Zwischenfinanzierung
Die Monatsrate einer Zwischenfinanzierung besteht ausschließlich aus Zinsen: der ausstehenden Darlehenssumme multipliziert mit dem Monatszinssatz, da bis zur Fälligkeit nicht getilgt wird. Die Bearbeitungsgebühr ist ein Prozentsatz der Darlehenssumme und wird einmalig bei Auszahlung erhoben, statt über die Laufzeit verteilt zu werden.
Die Gesamtkosten summieren die Zinsen aller Laufzeitmonate und die Bearbeitungsgebühr. Die effektiven Jahreskosten rechnen diese Gesamtkosten in einen einzigen Jahresprozentsatz der Darlehenssumme um; dieser liegt über dem reinen Nominalzins, weil die Gebühr enthalten ist und auf eine oft unterjährige Laufzeit hochgerechnet wird.
Häufige Fehler
- Den Nominalzins einer Zwischenfinanzierung unmittelbar mit einem regulären Hypothekenzins zu vergleichen, ohne die Bearbeitungsgebühr einzubeziehen, die die effektiven Jahreskosten bei kurzer Laufzeit deutlich erhöht.
- Vor Abschluss einer Zwischenfinanzierung keine konkrete, zeitlich gebundene Ausstiegsstrategie zu haben — etwa einen bereits beurkundeten Verkauf oder eine zugesagte Anschlussfinanzierung —, obwohl die gesamte Darlehenssumme nach kurzer Laufzeit auf einmal fällig wird.
- Anzunehmen, die Raten tilgten das Darlehen — sie decken in der Regel nur die Zinsen, sodass der volle Ursprungsbetrag bei Fälligkeit offen bleibt, sofern nicht gesondert getilgt wird.
- Die gesamte Finanzierungsbelastung zu unterschätzen, indem nur auf die endfällige Monatsrate geschaut und die bei Auszahlung fällige Bearbeitungsgebühr ausgeblendet wird.
- Eine Zwischenfinanzierung für ein Vorhaben mit unsicherem oder langem Zeithorizont einzusetzen, obwohl kurze Laufzeit und endfällige Struktur auf ein konkretes, zeitnah abzuschließendes Geschäft zugeschnitten sind.
Häufig gestellte Fragen
Wofür wird eine Zwischenfinanzierung eingesetzt?
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das die Lücke zwischen zwei Geschäften schließt — am häufigsten, um den Kauf einer neuen Immobilie zu finanzieren, bevor die bisherige verkauft ist. Sie ist üblicherweise endfällig: Die gesamte Darlehenssumme wird fällig, sobald das auslösende Geschäft — etwa der Verkauf der bestehenden Immobilie — abgeschlossen ist.
Warum sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung höher als bei einer Baufinanzierung?
Zwischenfinanzierungen laufen kurz und hängen davon ab, dass ein bestimmtes künftiges Ereignis wie ein Hausverkauf planmäßig eintritt — für Kreditgeber ein höheres Risiko als eine reguläre langfristige Finanzierung einer bereits im Eigentum stehenden, bewerteten Immobilie. Dieses zusätzliche kurzfristige Risiko schlägt sich üblicherweise in einem höheren Zinssatz und einer Bearbeitungsgebühr nieder.
Was sind die effektiven Jahreskosten einer Zwischenfinanzierung?
Die effektiven Jahreskosten fassen die über die Laufzeit gezahlten Zinsen und die Bearbeitungsgebühr zusammen und drücken diese Summe als einen einzigen Jahresprozentsatz der Darlehenssumme aus. Da die Gebühr enthalten ist und die Laufzeit häufig deutlich unter einem Jahr liegt, fallen die effektiven Jahreskosten üblicherweise höher aus als der reine Nominalzins.
Tilge ich eine Zwischenfinanzierung während der Laufzeit?
In der Regel nicht. Zwischenfinanzierungen sind üblicherweise endfällig gestaltet, das heißt die Monatsrate deckt allein die aufgelaufenen Zinsen, und die gesamte ursprüngliche Darlehenssumme wird am Laufzeitende in einer Summe fällig — meist sobald der Ausstieg des Kreditnehmers, etwa ein Hausverkauf, vollzogen ist.
Was passiert, wenn ich die Zwischenfinanzierung bei Fälligkeit nicht zurückzahlen kann?
Darin liegt das zentrale Risiko dieser Finanzierungsform, denn die gesamte Darlehenssumme wird zu einem festen Termin fällig, unabhängig davon, ob der geplante Ausstieg — etwa ein Verkauf oder eine Umschuldung — tatsächlich stattgefunden hat. Dieser Rechner ermittelt die Kosten für die angegebene Laufzeit, bildet jedoch weder Verlängerungsoptionen noch die Folgen eines Zahlungsausfalls oder Umschuldungsalternativen ab, da diese vom jeweiligen Kreditgeber und der konkreten Lage abhängen.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.