So verstehen Sie britische Hypothekenprodukte
Britische Hypothekendeals bestehen üblicherweise aus einer anfänglichen Zinsphase und dem anschließenden Wechsel auf den Standardvariablenzins. Die Tabelle fasst die gängigen Produkttypen zusammen, geprüft an der Praxis britischer Kreditgeber.
| Produktmerkmal | Funktionsweise im Vereinigten Königreich |
|---|---|
| 2-Jahres-Festzins | Zinssatz für zwei Jahre fest, danach Wechsel auf den SVR des Kreditgebers, sofern nicht umgeschuldet wird |
| 5-Jahres-Festzins | Zinssatz für fünf Jahre fest; längere Planungssicherheit, häufig mit Vorfälligkeitsentschädigungen |
| Standardvariablenzins (SVR) | Vom Kreditgeber gesetzter Folgezins nach Ende eines Deals; üblicherweise höher als Festzinsdeals |
| Tracker | Variabler Zinssatz mit festem Aufschlag auf die Bank Rate der Bank of England |
| Deposit / LTV | 10% Deposit = 90% LTV; größere Deposits eröffnen in der Regel günstigere Zinssätze |
- Das Ergebnis unterstellt einen einzigen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. In der Praxis ändert sich die Rate eines britischen Kreditnehmers, sobald die Festzinsphase endet und das Darlehen auf den SVR wechselt oder ein neuer Deal beginnt.
- Stamp Duty Land Tax (SDLT) fällt auf Wohnimmobilienkäufe in England und Nordirland oberhalb eines Freibetrags an und wird in Stufen erhoben; Ersterwerber erhalten bis zu einer Grenze eine Entlastung. In Schottland gilt stattdessen die Land and Buildings Transaction Tax, in Wales die Land Transaction Tax. Prüfen Sie die aktuellen Stufen bei HMRC oder der zuständigen Steuerbehörde.
- Vorfälligkeitsentschädigungen fallen in der Regel an, wenn ein Festzinsdeal vor Ende der Festzinsphase zurückgezahlt oder umgeschuldet wird.
- Der Rechner enthält weder SDLT noch Wertermittlungs-, Gutachten-, Anwalts- und Bearbeitungsgebühren.
Was ist ein britischer Hypothekenrechner?
Ein britischer Hypothekenrechner ermittelt die Monatsrate eines Tilgungsdarlehens (capital-and-interest beziehungsweise repayment mortgage), bei dem jede Rate die Zinsen des Monats und einen Teil des ausstehenden Saldos deckt, sodass das Darlehen am Laufzeitende auf null steht. Endfällige Darlehen (interest-only), bei denen monatlich nur Zinsen gezahlt und das Kapital gesondert am Ende zurückgeführt wird, sind im britischen Wohnimmobilienmarkt stärker eingeschränkt und werden hier nicht abgebildet.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Immobilienpreis abzüglich des Deposits ab. Britische Kreditgeber drücken das Deposit als Anteil am Kaufpreis aus und bepreisen ihre Produkte nach Beleihungsauslauf-Bändern (loan-to-value, LTV); ein größeres Deposit, also ein niedrigerer LTV, eröffnet in der Regel günstigere Zinssätze. Ein Deposit von 10% entspricht 90% LTV, während einige Kreditgeber Produkte mit 95% LTV und 5% Deposit anbieten.
Die meisten britischen Hypotheken verbinden eine anfängliche Festzinsphase — üblicherweise zwei oder fünf Jahre — mit dem anschließenden Wechsel auf den Standardvariablenzins (SVR) des Kreditgebers. Kreditnehmer schulden meist vor Eintritt des SVR auf einen neuen Deal um, da der SVR in der Regel deutlich höher liegt. Die Bank Rate der Bank of England ist die geldpolitische Benchmark, die die britische Hypothekenbepreisung letztlich beeinflusst.
So verwenden Sie diesen britischen Hypothekenrechner
- Geben Sie den Immobilienpreis und Ihr Deposit in Pfund ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme als Preis abzüglich Deposit ab.
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz Ihres Deals ein. Während der Festzinsphase ist dies der feste Zinssatz; nach deren Ende richten sich die Raten nach dem SVR des Kreditgebers.
- Geben Sie die Darlehenslaufzeit in Jahren ein. Im Vereinigten Königreich sind 25, 30 oder 35 Jahre üblich, während der Festzinsdeal innerhalb dieser Laufzeit meist sehr viel kürzer ausfällt.
- Lesen Sie die Monatsrate, die Gesamtzahlung über die Laufzeit und die Gesamtzinsen ab — unter der Annahme, dass der eingegebene Zinssatz über die gesamte Laufzeit gilt.
- Planen Sie Stamp Duty Land Tax (in England und Nordirland), Wertermittlung, Gutachten und Anwaltskosten gesondert ein, da sie hier nicht enthalten sind.
Die Formel des Tilgungsdarlehens
Die Monatsrate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Jahre mal 12). Da britische Festzinsdeals meist nur einen Teil der Laufzeit abdecken, unterstellen die Zahlen den eingegebenen Zinssatz für die gesamte Laufzeit — nützlich für Vergleiche, doch die tatsächlichen Kosten ändern sich, sobald das Darlehen auf den SVR wechselt oder umgeschuldet wird.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, der anfängliche Festzins gelte für die gesamte Laufzeit — die meisten britischen Deals sind für zwei oder fünf Jahre fest und wechseln danach auf einen höheren SVR.
- Stamp Duty Land Tax sowie Anwalts- und Wertermittlungskosten zu vergessen, die zusätzlich zum Deposit in bar zu zahlen sind.
- Den Deposit-Anteil mit dem LTV zu verwechseln; ein Deposit von 10% bedeutet eine Hypothek mit 90% Beleihungsauslauf.
- Vorfälligkeitsentschädigungen zu übersehen, wenn ein Umzug oder eine Umschuldung innerhalb der Festzinsphase geplant ist.
- Deals allein am Schlagzeilenzins zu vergleichen und dabei Produkt- und Bearbeitungsgebühren auszublenden, die die tatsächlichen Kosten beeinflussen.
Häufig gestellte Fragen
Was passiert, wenn ein britischer Festzinsdeal endet?
Endet ein britischer Festzinsdeal, wechselt das Darlehen automatisch auf den Standardvariablenzins (SVR) des Kreditgebers, sofern der Kreditnehmer nicht auf einen neuen Deal umschuldet oder zu einem anderen Produkt wechselt. Den SVR setzt der Kreditgeber selbst fest; er liegt üblicherweise über Festzins- und Tracker-Deals, sodass die Monatsraten beim Wechsel meist steigen. Viele Kreditnehmer vereinbaren daher kurz vor Ablauf ihres Deals einen neuen Festzins- oder Tracker-Deal, um den SVR zu vermeiden.
Was ist der Standardvariablenzins (SVR)?
Der Standardvariablenzins (SVR) ist der Basiszinssatz, den ein britischer Kreditgeber nach Ablauf eines einführenden Fest- oder Tracker-Deals berechnet. Jeder Kreditgeber setzt seinen eigenen SVR fest und kann ihn nach eigenem Ermessen ändern, wobei er häufig grob den Bewegungen der Bank Rate der Bank of England folgt. Da der SVR üblicherweise über den verfügbaren Deals liegt, ist ein längerer Verbleib darauf meist teurer als eine Umschuldung.
Wie hoch muss mein Deposit für eine britische Hypothek sein?
Britische Kreditgeber verlangen typischerweise ein Deposit von mindestens 5% bis 10% des Immobilienpreises, was einer Hypothek mit 95% beziehungsweise 90% Beleihungsauslauf (LTV) entspricht. Größere Deposits senken den LTV und eröffnen grundsätzlich günstigere Zinssätze. Ein Deposit von 20% oder 25% (80% oder 75% LTV) erschließt üblicherweise die wettbewerbsfähigsten Festzinsdeals, wobei die genauen Bänder je nach Kreditgeber abweichen.
Was ist die Stamp Duty Land Tax (SDLT)?
Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) ist eine Steuer auf Wohnimmobilienkäufe in England und Nordirland, die oberhalb einer von HM Revenue and Customs festgelegten Eingangsschwelle in progressiven Stufen erhoben wird. Ersterwerber erhalten bis zu einer Kaufpreisgrenze eine Entlastung, für weitere Immobilien gelten höhere Sätze. Schottland erhebt stattdessen die Land and Buildings Transaction Tax, Wales die Land Transaction Tax. Käufer sollten die aktuellen Stufen und Schwellen vor dem Abschluss bei der zuständigen Behörde bestätigen.
An welcher Benchmark orientieren sich britische Hypothekenzinsen?
Die Bank Rate der Bank of England ist der britische Leitzins und die maßgebliche Benchmark für die Hypothekenbepreisung. Tracker-Hypotheken folgen der Bank Rate unmittelbar, während Festzinsdeals über Swapsätze bepreist werden, die die Markterwartungen zur künftigen Bank Rate widerspiegeln. Calculate.Studio weist die aktuelle Bank Rate samt Prüfdatum gesondert aus, statt hier einen Zinssatz fest zu hinterlegen.
Ist im Vereinigten Königreich das Tilgungsdarlehen oder das endfällige Darlehen üblicher?
Tilgungsdarlehen mit Zins und Tilgung sind der Standard für britische Wohnimmobilienkäufer, da jede Monatsrate den ausstehenden Saldo verringert und das Darlehen bis zum Laufzeitende vollständig getilgt ist. Endfällige Wohnimmobiliendarlehen, bei denen das Kapital gesondert am Ende zurückzuführen ist, unterliegen strengeren Auflagen und setzen üblicherweise eine genehmigte Rückzahlungsstrategie voraus. Dieser Rechner bildet ein Tilgungsdarlehen ab.
Quellenangaben
- HM Revenue & Customs (HMRC) / GOV.UK. Stamp Duty Land Tax: residential property rates and first-time buyer relief. gov.uk/stamp-duty-land-tax.
- Bank of England. Monetary policy and the Bank Rate. bankofengland.co.uk/monetary-policy.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- GOV.UK. Buying a home: mortgages, surveys and conveyancing. gov.uk.