Ihre Vergleichsergebnisse verstehen
Das Urteil spiegelt die Lebenszeitkosten über die volle Laufzeit wider, aber der Break-Even-Monat ist ebenso wichtig für Kreditnehmer, die das Darlehen möglicherweise nicht bis zur Fälligkeit behalten. Die Tabelle fasst zusammen, wie die beiden Werte gemeinsam zu lesen sind.
| Situation | So lesen Sie das Ergebnis |
|---|---|
| Sie erwarten, das Darlehen weit über den Break-Even-Monat hinaus zu behalten | Das Lebenszeit-Urteil gilt — die Ersparnisse der Option mit niedrigerem Zins und höheren Gebühren wachsen für den Rest der Laufzeit |
| Sie könnten vor dem Break-Even-Monat verkaufen oder umschulden | Die zusätzliche Vorabgebühr wird nie vollständig ausgeglichen, sodass die Option mit niedrigerer Gebühr in der Praxis trotz des Lebenszeit-Urteils günstiger sein kann |
| Break-Even zeigt 0 Monate | Der Vergleich beinhaltet keinen Tausch von höheren Gebühren gegen eine niedrigere Rate (eine Option gewinnt bei beidem), sodass kein Break-Even gilt |
- Das Urteil „Niedrigere Lebenszeitkosten“ wird als „optionA“ oder „optionB“ angezeigt, bezogen auf das erste und zweite eingegebene Angebot.
- Der Vergleich geht davon aus, dass beide Darlehen ohne Sondertilgungen, Umschuldung oder Zinsänderungen die volle Laufzeit durchlaufen; variabel verzinste Angebote lassen sich über ihre Zinsbindung hinaus nicht so vergleichen.
- Die Lebenszeitkosten hier decken nur Zinsen und die eingegebenen Gebühren ab — sie schließen Grundsteuern, Versicherung, PMI und Treuhandposten aus, die bei Angeboten für dasselbe Haus üblicherweise ähnlich sind.
- Der Vergleich von Darlehen unterschiedlicher Laufzeit (etwa 30 gegenüber 15 Jahren) vermischt Ratenerschwinglichkeit mit Gesamtkosten; die kürzere Laufzeit gewinnt bei den Lebenszeitkosten fast immer, erfordert aber eine deutlich höhere Rate.
Was ist ein Hypothekenvergleich?
Ein Hypothekenvergleich bewertet zwei Kreditangebote für denselben Kapitalbetrag, indem er über den nominalen Zinssatz hinausblickt auf die vollen Kosten jedes Darlehens: die monatliche Rate, die über die Laufzeit gezahlten Gesamtzinsen und die Vorabgebühren (Punkte, Bearbeitungsgebühren und andere Abschlusskosten), die zum Erhalt jedes Zinssatzes erforderlich sind. Das Consumer Financial Protection Bureau ermutigt Kreditnehmer, von mehreren Kreditgebern Loan Estimates einzuholen, gerade weil Angebote mit unterschiedlichen Zins-Gebühren-Kombinationen nicht allein am Zinssatz gemessen werden können.
Ein häufiger Kompromiss ist die Zahlung von Discount Points — einer Vorabgebühr, üblicherweise 1% des Darlehensbetrags pro Punkt — im Austausch für einen niedrigeren Zins. Ob sich dieser Tausch auszahlt, hängt davon ab, wie lange der Kreditnehmer das Darlehen behält: Die niedrigere Rate gleicht die zusätzliche Gebühr nur allmählich aus, und der Monat, in dem die kumulierten Ratenersparnisse der zusätzlichen Gebühr entsprechen, ist der Break-Even-Punkt. Ein Verkauf oder eine Umschuldung vor dem Break-Even bedeutet, dass die Gebühr nie ausgeglichen wurde.
Dieser Rechner meldet das Lebenszeit-Urteil — welche Option bei voller Laufzeit weniger kostet — zusammen mit dem Break-Even-Monat. Beide können in unterschiedliche Richtungen weisen für Kreditnehmer, die früh umziehen oder umschulden wollen, weshalb beide Werte angezeigt werden.
So verwenden Sie diesen Hypothekenvergleich-Rechner
- Geben Sie den beiden Angeboten gemeinsamen Darlehensbetrag ein.
- Geben Sie für Option A Jahreszins, Laufzeit in Jahren und gesamte Vorabgebühren ein (aus den Abschlusskosten-Angaben des Loan Estimate).
- Geben Sie dieselben drei Werte für Option B ein.
- Lesen Sie jede monatliche Rate, das Urteil zur günstigeren Lebenszeitkosten-Option, die Höhe der Lebenszeitdifferenz und — wenn eine Option höhere Gebühren gegen eine niedrigere Rate tauscht — den Break-Even-Monat.
- Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von $300.000 über 30 Jahre kostet Option A mit 6,5% und $3.000 Gebühren $1.896,20 pro Monat, während Option B mit 6,1% und $6.000 Gebühren $1.817,98 kostet. Option B spart etwa $25.159 über die volle Laufzeit, und ihre zusätzlichen $3.000 an Gebühren werden in etwa Monat 38 ausgeglichen.
Die Formeln hinter dem Hypothekenvergleich
Jede Option verwendet die Standardformel für festverzinsliche Tilgung. Die Lebenszeitkosten sind die Gesamtraten abzüglich des Kapitals (also die Gesamtzinsen) plus die Vorabgebühren; die Option mit den geringeren Lebenszeitkosten wird als günstiger gemeldet. Das Ergebnis „optionA“ bedeutet, dass Option A über die volle Laufzeit günstiger ist, und „optionB“, dass es Option B ist.
Der Gebühren-Break-Even teilt die Gebührendifferenz durch die Ratendifferenz: wie viele Monate niedrigerer Raten nötig sind, um die zusätzlichen Vorabkosten auszugleichen. Er wird gemeldet, wenn die Option mit höheren Gebühren die niedrigere Rate hat; betrifft der Vergleich diesen Tausch nicht, zeigt der Break-Even 0 Monate.
Häufige Fehler
- Die Rangfolge der Angebote allein nach Zinssatz unter Vernachlässigung der Gebühren, die zum Erhalt jedes Zinssatzes erhoben werden — der Loan Estimate des CFPB existiert genau deshalb, damit beides gemeinsam verglichen werden kann.
- Die Zahlung von Punkten für einen niedrigeren Zins ohne Prüfung des Break-Even-Monats gegen die realistisch erwartete Kredithaltedauer.
- Der Vergleich eines 30-Jahres-Angebots gegen ein 15-Jahres-Angebot allein anhand der Lebenszeitkosten — die kürzere Laufzeit gewinnt bei den Gesamtzinsen fast konstruktionsbedingt, aber die Ratendifferenz ist die eigentliche Entscheidung.
- Die alleinige Eingabe von Discount Points als Gebühren unter Auslassung von Bearbeitungsgebühren und anderen Kreditgebergebühren, die sich zwischen Angeboten ebenfalls unterscheiden.
- Die Behandlung der Lebenszeitdifferenz als garantierte Ersparnis, wenn eine künftige Umschuldung oder ein früher Verkauf den Vergleich verkürzen würde.
Häufig gestellte Fragen
Wie vergleiche ich zwei Hypothekenangebote mit unterschiedlichen Zinsen und Gebühren?
Berechnen Sie die monatliche Rate jedes Angebots, addieren Sie dann die Gesamtzinsen über die Laufzeit zu den Vorabgebühren, um Lebenszeitkosten für jedes zu erhalten. Die niedrigeren Lebenszeitkosten gewinnen, wenn das Darlehen bis zur Fälligkeit läuft. Berechnen Sie auch den Break-Even-Monat — die zusätzliche Gebühr geteilt durch die monatliche Ratenersparnis —, denn ein Verkauf oder eine Umschuldung vor dem Break-Even bedeutet, dass die höhere Gebühr nie ausgeglichen wurde.
Was sind Discount Points bei einer Hypothek?
Discount Points sind eine bei Abschluss gezahlte Vorabgebühr zur Senkung des Zinssatzes, üblicherweise mit 1% des Darlehensbetrags pro Punkt bepreist. Das Consumer Financial Protection Bureau erklärt, dass Punkte im Wesentlichen vorausbezahlte Zinsen sind: Sie senken jede künftige Rate geringfügig im Austausch für mehr Bargeld bei Abschluss, was sich nur auszahlt, wenn das Darlehen lange genug gehalten wird, um den Break-Even-Punkt zu überschreiten.
Was bedeutet der Break-Even-Monat?
Der Break-Even-Monat ist der Zeitpunkt, an dem die kumulierten Ersparnisse aus einer niedrigeren monatlichen Rate den zusätzlichen Vorabgebühren entsprechen, die für diesen niedrigeren Zins gezahlt wurden. Im Rechenbeispiel kostet Option B $3.000 mehr an Gebühren, spart aber $78,22 pro Monat, sodass die Gebühr in etwa Monat 38 ausgeglichen wird. Das Behalten des Darlehens über diesen Monat hinaus macht die Option mit höherer Gebühr insgesamt günstiger; ein früherer Ausstieg macht sie teurer.
Warum zeigt das Urteil „optionA“ oder „optionB“ an?
Das Urteil identifiziert, welches der beiden eingegebenen Angebote die niedrigeren Lebenszeitkosten hat — Gesamtzinsen über die volle Laufzeit plus Vorabgebühren. „optionA“ bezieht sich auf den ersten Satz von Zins-, Laufzeit- und Gebühreneingaben; „optionB“ auf den zweiten. Es handelt sich um einen Vergleich über die volle Laufzeit, sollte also zusammen mit dem Break-Even-Monat gelesen werden, wenn Sie das Darlehen möglicherweise nicht bis zur Fälligkeit behalten.
Sollte ich statt dieses Vergleichs den effektiven Jahreszins (APR) verwenden?
Der APR ist eine standardisierte Angabe, die bestimmte Gebühren in einen einzigen annualisierten Zinssatz zusammenfasst und für eine erste Vorauswahl nützlich ist, geht aber davon aus, dass das Darlehen die volle Laufzeit durchläuft, und behandelt Gebühren auf eine bestimmte regulatorische Weise. Ein Seite-an-Seite-Vergleich von Lebenszeitkosten und Break-Even zeigt die tatsächliche Dollar-Mechanik, einschließlich dessen, was bei einem frühen Ausstieg passiert — etwas, das ein einzelner APR-Wert nicht vermitteln kann.
Berücksichtigt dieser Rechner Steuern und Versicherung?
Nein. Er vergleicht Kapital, Zinsen und die eingegebenen Vorabgebühren. Grundsteuern, Hausratversicherung, Hypothekenversicherung und HOA-Gebühren erhöhen die tatsächlichen monatlichen Wohnkosten, sind aber unabhängig davon, welches Kreditgeberangebot Sie annehmen, im Allgemeinen gleich, sodass sie selten ändern, welches Angebot günstiger ist.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.