Lohnen sich Bereitstellungspunkte? Die Break-even-Rechnung

Was ein Bereitstellungspunkt kostet und bewirkt

Ein Bereitstellungspunkt ist eine beim Abschluss im Voraus gezahlte Gebühr, üblicherweise mit 1% der Darlehenssumme pro Punkt bepreist, im Austausch gegen eine Senkung des Zinssatzes des Darlehens. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) beschreibt Bereitstellungspunkte als eine Möglichkeit, den Zinssatz „herunterzukaufen“ (buy down): Der Kreditnehmer zahlt mehr im Voraus, sodass der Kreditgeber über die Laufzeit des Darlehens weniger berechnet.

Wie stark ein einzelner Punkt den Zinssatz senkt, legt der Kreditgeber fest und hängt vom Darlehensprogramm und den Marktbedingungen ab -- es gibt keinen einheitlichen festen Branchenwert. Eine ungefähre Senkung um 0,25 Prozentpunkte pro Punkt wird häufig als Ausgangsreferenz genannt, doch der tatsächliche Wert für ein konkretes Angebot sollte stets auf dem Loan Estimate des Kreditgebers bestätigt und nicht angenommen werden.

Die Break-even-Monat-Berechnung

Der Break-even-Punkt ist der Standardtest dafür, ob sich Punkte selbst amortisieren können: Er berechnet sich als die Kosten der Punkte geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet auf den nächsten vollen Monat, da ein Teilmonat an Ersparnis die Kosten erst im folgenden vollen Monat vollständig wieder hereinholt. Ein Kreditnehmer, der vor dem Break-even-Monat verkauft oder umschuldet, hat für die Punkte im Voraus mehr gezahlt, als der niedrigere Zinssatz ihm gespart hat; ein Kreditnehmer, der das Darlehen deutlich über diesen Monat hinaus behält, steht in diesem Vergleich besser da.

Diese Berechnung isoliert den Wert der Zinssenkung allein, indem sie dieselbe Darlehenssumme und Laufzeit bei zwei verschiedenen Zinssätzen vergleicht. Sie berücksichtigt nicht die Opportunitätskosten des für die Punkte eingesetzten Geldes -- etwa dieses Geld stattdessen anderweitig anzulegen --, was eine gesonderte Überlegung ist, die manche Kreditnehmer neben dem Break-even-Monat selbst abwägen.

Rechenbeispiel: 1 Punkt auf ein Darlehen über 300.000 $ zu 6,5%

Betrachten wir ein Darlehen über 300.000 $ mit 30 Jahren Laufzeit und einem Basiszins von 6,5% ohne jegliche Punkte. Der Kauf von 1 Punkt kostet 300.000 $ x 1% = 3.000 $ und senkt den Zinssatz bei einer vom Kreditgeber genannten Reduzierung von 0,25 Prozentpunkten pro Punkt auf 6,25%.

Nach der Standard-Tilgungsformel beträgt die Rate beim Basiszins von 6,5% 1.896,20 $ pro Monat und die Rate beim reduzierten Zinssatz von 6,25% 1.847,15 $ pro Monat -- eine monatliche Ersparnis von 49,05 $. Der Break-even-Punkt liegt bei 3.000 $ / 49,05 $ = 61,16 Monate, aufgerundet auf den 62. Monat; wird das Darlehen bis zu seiner vollen 30-jährigen (360-monatigen) Fälligkeit gehalten, beträgt die prognostizierte Nettoersparnis nach Berücksichtigung der Kosten von 3.000 $ etwa 14.658,89 $.

Warum der Break-even-Horizont zählt

Ob sich der Kauf von Punkten lohnt, hängt ausschließlich davon ab, wie lange das Darlehen tatsächlich im Verhältnis zum Break-even-Monat gehalten wird, nicht allein von der Höhe der Zinssenkung -- eine große Zinssenkung, die mit hohen Punktkosten erkauft wird, kann dennoch eine lange Break-even-Dauer haben, während eine moderate Senkung bei einer kleineren Darlehenssumme schnell den Break-even erreichen könnte. Im Rechenbeispiel gewinnt ein Kreditnehmer, der sicher ist, das Darlehen deutlich über 62 Monate hinaus zu halten, durch den Punkt; ein Kreditnehmer, der erwartet, früher zu verkaufen oder umzuschulden, würde für den Punkt wahrscheinlich mehr zahlen, als er an Ersparnis zurückgewinnt.

Da die realistische Haltedauer für viele Kreditnehmer ungewiss ist -- Jobwechsel, familiäre Umstände und Marktbedingungen können alle einen früheren Verkauf oder eine frühere Umschuldung als geplant auslösen --, rät das CFPB dazu, die Wahrscheinlichkeit eines frühen Ausstiegs gegen den prognostizierten Break-even-Monat abzuwägen, bevor man Punkte kauft, statt anzunehmen, das Darlehen werde bis zur vollen Fälligkeit gehalten.

Punkte gegenüber einer höheren Anzahlung

Der Kauf von Punkten und eine höhere Anzahlung sind unterschiedliche Hebel mit unterschiedlichen Mechanismen: Ein Bereitstellungspunkt senkt den Zinssatz auf eine feste Darlehenssumme, während eine höhere Anzahlung die Darlehenssumme selbst senkt und damit sowohl die monatliche Rate als auch die gezahlten Gesamtzinsen mindert, ohne dass ein Break-even-Monat erreicht werden muss, da ein kleineres Darlehen schlicht von der ersten Rate an weniger im Betrieb kostet. Das für beide Strategien nötige Geld stammt aus demselben Topf der beim Abschluss verfügbaren Mittel, sodass die Wahl zwischen ihnen für einen Kreditnehmer mit einem festen Betrag an zusätzlichem Geld ein direkter Kompromiss ist.

Da eine höhere Anzahlung die Darlehenssumme sofort senkt, ohne künftige Break-even-Anforderung, trägt sie nicht dasselbe vorausblickende Risiko, dass ein früher Verkauf oder eine frühe Umschuldung die Kosten ungedeckt lassen könnte -- die Gefahr, die dem Kauf von Punkten innewohnt. Kreditnehmer mit einem festen Betrag an zusätzlichem Geld beim Abschluss sollten die break-even-bereinigte Ersparnis aus Punkten gegen die sofortige, bedingungslose Ratensenkung abwägen, die eine höhere Anzahlung bewirken würde.

Häufig gestellte Fragen

Quellenangaben

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
3. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
4. Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
5. Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.