So lesen Sie Ihre US-Hypothekenergebnisse
Die folgenden Orientierungswerte sind US-Kennzahlen zu Tragfähigkeit und Kosten, wie sie das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) und die übliche Praxis konventioneller Kreditvergabe nennen. Es handelt sich um Richtwerte, nicht um starre Grenzen.
| Position | US-Richtwert / Konvention |
|---|---|
| Wohnkosten / Bruttoeinkommen | ≤ 28% Front-End-Quote (CFPB-Regel 28/36) |
| Gesamtschuldendienst / Bruttoeinkommen | ≤ 36% Back-End-Quote (CFPB-Regel 28/36) |
| Anzahlung zur Vermeidung von PMI | 20% des Kaufpreises (80% Beleihungsauslauf) bei konventionellen Darlehen |
| Zinsbenchmark | Freddie-Mac-PMMS-Durchschnitt für 30-jährige Festzinsdarlehen (siehe Referenzzins auf der Seite) |
| Disagio-Punkt | 1 Punkt = 1% der Darlehenssumme, vorab gezahlt zur Zinssenkung |
- Der Rechner enthält weder Grundsteuer noch Wohngebäudeversicherung, HOA- beziehungsweise Eigentümerbeiträge oder PMI. Zusammen erhöhen diese Posten die tatsächliche monatliche Wohnbelastung häufig um mehrere Hundert Dollar.
- Geben Sie den Nominalzins ein, nicht den APR. Der APR bündelt Gebühren, Punkte und bestimmte Abschlusskosten und liegt daher üblicherweise etwas über dem Nominalzins.
- Der PMMS von Freddie Mac erhebt konventionelle, konforme, vollständig getilgte Kaufdarlehen für Kreditnehmer mit 20% Anzahlung und guter Bonität; individuelle Angebote schwanken mit Kreditwürdigkeit, Darlehenshöhe und Punkten.
- Dieses Modell bildet ausschließlich Festzinsdarlehen ab. Die Raten variabel verzinster Darlehen ändern sich nach Ablauf der anfänglichen Festzinsphase und werden hier nicht dargestellt.
Was ist ein US-Hypothekenrechner?
Ein US-Hypothekenrechner wendet die übliche Tilgungsformel an, um die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung für ein Immobiliendarlehen zu bestimmen, das in gleichen Raten über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird. Das 30-jährige Festzinsdarlehen ist die häufigste Struktur in den Vereinigten Staaten; das 15-jährige Festzinsdarlehen ist die wichtigste Alternative und trägt meist einen niedrigeren Zinssatz, dafür aber eine höhere Monatsrate. Variabel verzinste Darlehen (ARMs) existieren, machen bei Kaufdarlehen jedoch nur eine Minderheit aus.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Kaufpreis abzüglich der Anzahlung ab. Eine Anzahlung unter 20% des Kaufpreises löst bei einem konventionellen Darlehen grundsätzlich die private Hypothekenversicherung (PMI) aus — eine zusätzliche monatliche Belastung, die den Kreditgeber schützt und hier nicht abgebildet wird. Staatlich unterstützte FHA-, VA- und USDA-Darlehen folgen eigenen Regeln für Anzahlung und Versicherung.
US-Käufer zahlen zudem bei der Abwicklung Abschlusskosten — Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers, Wertermittlung, Eigentumsversicherung, Treuhand- und Registrierungsgebühren —, üblicherweise einige Prozent der Darlehenssumme. Kreditnehmer können Disagio-Punkte (ein Punkt entspricht 1% der Darlehenssumme) vorab zahlen, um den Zinssatz zu senken. Dieser Rechner weist allein die Rate aus; PMI, Steuern, Versicherungen und Abschlusskosten müssen gesondert eingeplant werden.
So verwenden Sie diesen US-Hypothekenrechner
- Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie und Ihre geplante Anzahlung in US-Dollar ein. Der Rechner leitet das Kapital als Kaufpreis abzüglich Anzahlung ab.
- Geben Sie den vom Kreditgeber angebotenen jährlichen Nominalzins ein — den Zinssatz des Darlehens, nicht den APR, der zusätzlich Gebühren und Punkte enthält.
- Geben Sie die Darlehenslaufzeit in Jahren ein. Die verbreitetsten US-Laufzeiten sind 30 und 15 Jahre.
- Lesen Sie die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die Gesamtzahlung über die volle Laufzeit sowie die Gesamtzinsen ab.
- Liegt Ihre Anzahlung unter 20%, ergänzen Sie eine Schätzung für PMI sowie für Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, um die tatsächliche monatliche Wohnbelastung einzuschätzen.
Die Tilgungsformel
Die gleichbleibende Monatsrate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der jährliche Nominalzins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Jahre mal 12). Beträgt der Zinssatz null, vereinfacht sich die Rate zur Darlehenssumme geteilt durch die Anzahl der Raten.
Häufige Fehler
- Die Rate aus Zins und Tilgung als vollständige Wohnbelastung zu verstehen — US-Käufer schulden zusätzlich Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und häufig PMI oder HOA-Beiträge.
- Statt des Nominalzinses den APR einzugeben, wodurch die Monatsrate zu hoch ausfällt.
- Anzunehmen, eine Anzahlung unter 20% vermeide Zusatzkosten; konventionelle Darlehen unter 20% Anzahlung erfordern in der Regel PMI, bis der Beleihungsauslauf 80% erreicht.
- Abschlusskosten und Disagio-Punkte zu übersehen, die bei der Abwicklung in bar fällig und von der Anzahlung getrennt sind.
- Ein 30-jähriges und ein 15-jähriges Darlehen allein anhand der Monatsrate zu vergleichen und dabei die weit höheren Gesamtzinsen über 30 Jahre auszublenden.
Häufig gestellte Fragen
Warum ist die 30-jährige Festzinshypothek in den USA so verbreitet?
Das 30-jährige Festzinsdarlehen ist das dominierende US-Immobiliendarlehen, weil es die Rückzahlung über eine lange Laufzeit streckt, die Monatsraten dadurch niedrig hält und den Zinssatz für die gesamte Darlehensdauer festschreibt, sodass die Raten nie steigen. Getragen wird diese Struktur vom US-Sekundärmarkt, auf dem staatlich geförderte Institute wie Freddie Mac und Fannie Mae konforme Darlehen ankaufen. Wichtigste Alternative ist das 15-jährige Festzinsdarlehen mit niedrigerem Zinssatz, aber höherer Monatsrate.
Was ist PMI und wann wird sie verlangt?
Die private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine zusätzliche monatliche Belastung bei konventionellen US-Darlehen, wenn die Anzahlung des Kreditnehmers unter 20% des Kaufpreises liegt. Sie schützt den Kreditgeber vor Zahlungsausfall, nicht den Kreditnehmer. In der Regel kann PMI gekündigt werden, sobald der Darlehenssaldo auf 80% des ursprünglichen Werts gefallen ist; bei 78% endet sie nach dem bundesrechtlichen Homeowners Protection Act automatisch. Dieser Rechner enthält keine PMI.
Was sind Disagio-Punkte bei einer Hypothek?
Disagio-Punkte sind eine freiwillige, vorab an den Kreditgeber gezahlte Gebühr zur Senkung des Zinssatzes einer US-Hypothek. Ein Punkt kostet 1% der Darlehenssumme und senkt den Zinssatz üblicherweise um einen Bruchteil eines Prozentpunkts. Punkte können Monatsrate und Gesamtzinsen verringern, lohnen sich aber nur für Kreditnehmer, die das Darlehen lange genug halten, um die Vorabkosten wieder hereinzuholen.
An welcher Benchmark orientieren sich US-Hypothekenzinsen?
US-Zinsen für 30-jährige Festzinsdarlehen werden weithin am Primary Mortgage Market Survey (PMMS) von Freddie Mac gemessen, einem wöchentlichen Durchschnitt konventioneller, konformer Kaufdarlehenszinsen. Die tatsächlich angebotenen Zinssätze bewegen sich mit dem breiteren Anleihemarkt — insbesondere mit den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen und der Preisbildung hypothekenbesicherter Wertpapiere — und variieren mit Bonität, Darlehenshöhe und Punkten. Calculate.Studio weist die aktuelle PMMS-Benchmark samt Prüfdatum gesondert aus.
Was sind Abschlusskosten beim Immobilienkauf in den USA?
Abschlusskosten sind die bei der Abwicklung fälligen Gebühren zur Finalisierung einer US-Hypothek, üblicherweise einige Prozent der Darlehenssumme. Dazu zählen Bearbeitungs- und Prüfgebühren des Kreditgebers, Wertermittlung, Eigentumsrecherche und Eigentumsversicherung, Treuhandgebühren, Registrierungskosten sowie Vorauszahlungen etwa auf Grundsteuer und Versicherung. Abschlusskosten sind von der Anzahlung getrennt und werden grundsätzlich bar bei Abschluss gezahlt, wobei ein Teil finanziert oder vom Verkäufer übernommen werden kann.
Wie wird die 28/36-Regel angewendet?
Die 28/36-Regel ist eine gängige US-Faustregel zur Tragfähigkeit, auf die auch das Consumer Financial Protection Bureau verweist: Die monatlichen Wohnkosten (Zins, Tilgung, Steuern und Versicherung) sollten 28% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, der gesamte monatliche Schuldendienst nicht 36%. Kreditgeber nutzen solche Schulden-Einkommens-Quoten neben Bonität und Rücklagen, um zu beurteilen, welchen Betrag ein Kreditnehmer verantwortbar zurückzahlen kann.
Quellenangaben
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.