Chinesische Hypothekenregeln und Kosten verstehen
Die Wohnungsbaufinanzierung in China wird durch den LPR-Referenzzins, politisch festgelegte Anzahlungen und Erwerbsteuern geprägt. Die Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zusammen, die anhand der Vorgaben von PBOC und Finanzministerium verifiziert wurden.
| Regel / Kosten | Funktionsweise in China |
|---|---|
| Zinsreferenz | Loan Prime Rate (LPR) mit Laufzeit über fünf Jahre, monatlich vom NIFC unter der PBOC veröffentlicht |
| LPR-Aufschlag | Der Kreditgeber schlägt Basispunkte auf die LPR auf oder gewährt einen Abschlag, festgelegt nach Politik und Stadt |
| Mindestanzahlung | National festgelegt, differenziert nach Erst- und Zweitwohnung; auf mindestens 15% gesenkt (2025) |
| Regeln nach Stadtklasse | Lokale Behörden in Städten höherer Klassen können innerhalb der nationalen Grenzen strengere Anforderungen setzen |
| Grunderwerbsteuer (契税) | Erwerbsteuer des Käufers; für die erste Familienwohnung 2025 verifizierte ermäßigte Sätze (ab 1%) |
- Die LPR mit Laufzeit über fünf Jahre ist der Referenzzins für chinesische Hypotheken und wird monatlich (um den 20. herum) veröffentlicht. Die meisten Hypotheken sind variabel verzinst und werden gegenüber der LPR neu festgesetzt, weshalb sich die Raten über die Laufzeit ändern. Calculate.Studio weist die aktuelle LPR gesondert mit ihrem Verifizierungsdatum aus.
- Mindestanzahlungsquoten werden national festgelegt und lokal je Stadt angepasst, differenziert nach Erst- und Zweitwohnung; nach der 2025 verifizierten Regelung wurde der Mindestsatz für beide auf nicht weniger als 15% gesenkt.
- Die Grunderwerbsteuer (契税) ist eine vom Käufer zu zahlende Erwerbsteuer. Nach der ab Dezember 2024 geltenden und 2025 verifizierten Regelung wird die erste Familienwohnung bis 140 Quadratmeter mit 1% und darüber mit 1,5% besteuert, wobei ermäßigte Sätze auch für qualifizierende Zweitwohnungen gelten. Sätze und Flächengrenzen können sich ändern, weshalb Sie den aktuellen Tarif prüfen sollten.
- Dieser Rechner bildet die Methode der gleichbleibenden Rate aus Zins und Tilgung bei festem Zinssatz ab. Er simuliert weder die Methode mit gleichbleibender Tilgung noch die Neufestsetzung der LPR oder lokale Abweichungen in der Politik.
Was ist ein chinesischer Hypothekenrechner?
Ein chinesischer Hypothekenrechner wendet die übliche Tilgungsformel an, um die Monatsrate zu bestimmen (gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, die verbreitetste Rückzahlungsart), mit der ein Wohnungsbaudarlehen über seine Laufzeit zurückgeführt wird. Ein in China ebenfalls gebräuchliches Verfahren, die Rückzahlung mit gleichbleibender Tilgung, beginnt mit höheren Raten, die im Zeitverlauf sinken; dieser Rechner bildet die Annuitätenmethode ab, damit die Ergebnisse mit denen anderer Länder vergleichbar bleiben.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Kaufpreis abzüglich der Anzahlung ab. China legt Mindestanzahlungsquoten auf nationaler Ebene fest, differenziert nach Erst- und Zweitwohnung und lokal angepasst, wobei Städte höherer Klassen historisch strengere Anforderungen stellten. Nach der 2025 verifizierten Regelung wurde die Mindestanzahlung für Hypotheken auf kommerziellen Wohnraum sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen auf nicht weniger als 15% gesenkt.
Chinesische Hypothekenzinsen werden relativ zur Loan Prime Rate (LPR) mit Laufzeit über fünf Jahre angegeben, einem Referenzzins, den das National Interbank Funding Center unter der People's Bank of China (PBOC) monatlich veröffentlicht. Der Kreditgeber schlägt je nach Politik und Profil des Kreditnehmers Basispunkte auf die LPR auf oder gewährt einen Abschlag. Da die meisten Hypotheken variabel verzinst sind und gegenüber der LPR neu festgesetzt werden, ändern sich die tatsächlichen Raten im Zeitverlauf; dieser Rechner hält den Zinssatz für einen sauberen Vergleich konstant.
So verwenden Sie diesen Hypothekenrechner für China
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihre Anzahlung in Yuan ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme als Kaufpreis abzüglich Anzahlung ab.
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz ein, den Kreditgeber relativ zur LPR mit Laufzeit über fünf Jahre zuzüglich oder abzüglich eines Aufschlags angeben.
- Geben Sie die Kreditlaufzeit in Jahren ein. Chinesische Wohnungsbaudarlehen laufen häufig bis zu 30 Jahre.
- Lesen Sie die Monatsrate, die Gesamtzahlung über die Laufzeit und die Gesamtzinsen ab.
- Prüfen Sie Mindestanzahlung und LPR-Aufschlag für Ihre Stadt und Ihren Wohnstatus (Erst- oder Zweitwohnung) und planen Sie Grunderwerbsteuer sowie weitere Erwerbsteuern gesondert ein.
Die Tilgungsformel
Die gleichbleibende Monatsrate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Laufzeitjahre mal 12). Damit wird die in China übliche Methode der gleichbleibenden Rate aus Zins und Tilgung abgebildet; bei der Methode mit gleichbleibender Tilgung wird die Tilgung hingegen vorgezogen, sodass die Raten im Zeitverlauf sinken. Da die meisten chinesischen Hypotheken gegenüber der LPR variabel verzinst sind, ändert sich die tatsächliche Rate, sobald der Referenzzins neu festgesetzt wird.
Häufige Fehler
- Von einer einheitlichen nationalen Regel auszugehen; Mindestanzahlungen und LPR-Aufschläge werden lokal angepasst, und Städte höherer Klassen können strenger sein.
- Einen an die LPR gekoppelten variablen Zins als fest zu behandeln; die meisten chinesischen Hypotheken werden bei einer Änderung der LPR neu festgesetzt.
- Die Grunderwerbsteuer (契税) und weitere Erwerbsteuern zu vergessen, die gesondert von der Anzahlung zu zahlen sind.
- Die Methode der gleichbleibenden Rate mit der Methode der gleichbleibenden Tilgung zu verwechseln, bei der die Raten anfangs höher sind und im Zeitverlauf sinken.
- Die Regeln für Zweitwohnungen auf eine Erstwohnung anzuwenden oder umgekehrt, obwohl Anzahlung und Besteuerung unterschiedlich ausfallen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die LPR und wie wirkt sie sich auf chinesische Hypotheken aus?
Die Loan Prime Rate (LPR) ist Chinas Referenzzins für Kredite, den das National Interbank Funding Center unter der People's Bank of China monatlich veröffentlicht. Hypotheken werden relativ zur LPR mit Laufzeit über fünf Jahre bepreist, wobei jeder Kreditgeber eine nach Politik und Status des Kreditnehmers festgelegte Marge in Basispunkten aufschlägt oder abzieht. Da die meisten chinesischen Hypotheken variabel gegenüber der LPR verzinst sind, ändert eine Anpassung des Referenzzinses den Kreditzins und die Monatsrate, sobald der Kredit neu festgesetzt wird — üblicherweise jährlich oder zu einem festen Stichtag.
Wie viel Anzahlung ist für einen Immobilienkauf in China erforderlich?
Mindestanzahlungsquoten werden in China national festgelegt und lokal je Stadt angepasst; sie unterscheiden sich zwischen Erst- und Zweitwohnungen. Nach der 2025 verifizierten Regelung wurde die Mindestanzahlung für private Hypotheken auf kommerziellen Wohnraum sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen auf nicht weniger als 15% gesenkt, wobei einzelne Städte innerhalb des nationalen Rahmens höhere Anforderungen stellen können. Käufer sollten daher den aktuellen Mindestsatz für ihre Stadt und ihren Wohnstatus prüfen.
Was ist die Grunderwerbsteuer (契税) in China?
Die Grunderwerbsteuer (契税) ist eine Erwerbsteuer, die der Käufer beim Erwerb einer Immobilie in China zahlt und die als Prozentsatz des Transaktionswerts berechnet wird. Nach der ab Dezember 2024 geltenden und 2025 verifizierten Regelung wird die erste Familienwohnung bei einer Fläche bis 140 Quadratmeter mit 1% und darüber mit 1,5% besteuert, wobei ermäßigte Sätze auch für qualifizierende Zweitwohnungen gelten. Da die Steuer getrennt von Anzahlung und Hypothek anfällt, sollten Käufer sie in bar einplanen.
Gelten in chinesischen Städten unterschiedliche Hypothekenregeln?
Ja. Zwar geben die People's Bank of China und die nationalen Behörden den Gesamtrahmen vor — den LPR-Referenzzins, die Untergrenzen für die Anzahlung und die Zinspolitik für Hypotheken —, doch passen die lokalen Regierungen einzelne Anforderungen für ihre Stadt an. Städte höherer Klassen wie Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen haben historisch strengere Anzahlungs- und Erwerbsregeln angewendet. Käufer sollten daher die aktuellen Anforderungen der Stadt prüfen, in der sie kaufen.
Worin unterscheiden sich gleichbleibende Rate und gleichbleibende Tilgung?
In China wählen Kreditnehmer üblicherweise zwischen zwei Rückzahlungsarten. Bei der gleichbleibenden Rate aus Zins und Tilgung bleibt der Monatsbetrag über die Laufzeit konstant, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt — diese Methode bildet der Rechner ab. Bei der Rückzahlung mit gleichbleibender Tilgung bleibt der Tilgungsanteil konstant, sodass die Raten anfangs höher sind und über die Laufzeit sinken; das führt zu geringeren Gesamtzinsen, aber zu einer höheren Anfangsbelastung. Die Wahl wirkt sich daher auf Liquidität und gezahlte Gesamtzinsen aus.
Sind chinesische Hypothekenzinsen fest oder variabel?
Die große Mehrheit der chinesischen Wohnungsbaudarlehen ist variabel verzinst und an die Loan Prime Rate (LPR) mit Laufzeit über fünf Jahre gekoppelt. Ändert sich die LPR, wird der Kreditzins zum Neufestsetzungstermin des Kreditnehmers angepasst, sodass die Monatsrate über die Laufzeit steigen oder fallen kann. Chinesische Kreditnehmer sollten daher mit Raten planen, die sich mit der LPR verändern, statt für die gesamte Laufzeit von einem festen Zinssatz auszugehen.
Quellenangaben
- People's Bank of China (PBOC). Announcements on the Loan Prime Rate (LPR). pbc.gov.cn.
- People's Bank of China (PBOC). Minimum down-payment ratio and mortgage policy for individual housing loans. pbc.gov.cn.
- Ministry of Finance / State Taxation Administration of China. Deed tax (契税) policy for housing purchases (effective December 2024). mof.gov.cn.
- National Interbank Funding Center. Loan Prime Rate publication. chinamoney.com.cn.
- The State Council of the People's Republic of China. Property market support measures. english.www.gov.cn.