Ihre kombinierten Vorauszahlungsergebnisse verstehen
Die folgende Tabelle unterscheidet die beiden Vorauszahlungsmechanismen, die dieser Rechner modelliert, da sie die Zinsen auf leicht unterschiedlichen Wegen reduzieren, auch wenn beide letztlich den Kapitalsaldo schneller schrumpfen lassen als der reguläre Plan allein.
| Vorauszahlungsart | Zeitpunkt der Anwendung | Wirkung auf den Tilgungsplan |
|---|---|---|
| Wiederkehrende monatliche Zusatzzahlung | Jeden Monat, zusätzlich zur erforderlichen Rate | Der Saldo sinkt über die gesamte Darlehenslaufzeit jeden Monat schneller |
| Einmalige Sondertilgung | Einmalig, sofort angewendet | Der Anfangssaldo sinkt sofort; alle künftigen Zinsen werden auf den niedrigeren Saldo berechnet |
- Dieser Rechner geht von einem festen Zinssatz für die verbleibende Laufzeit aus und davon, dass alle Zusatzbeträge ohne Vorfälligkeitsentschädigung direkt dem Kapital zugerechnet werden.
- Er berücksichtigt kein mögliches Neuamortisieren (Recasting) des Darlehens, bei dem ein Kreditgeber das Darlehen formell auf den neuen, niedrigeren Saldo neu berechnet, um die erforderliche Mindestrate zu senken — die hier gezeigte „neue monatliche Gesamtrate“ geht davon aus, dass der wiederkehrende Zusatzbetrag freiwillig zusätzlich zur unveränderten erforderlichen Rate gezahlt wird.
- Die Zahlen schließen Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung, Gemeinschaftsgebühren (HOA) und PMI aus, die üblicherweise getrennt von den Tilgungs- und Zinszahlungen erhoben werden.
Was ist ein Sondertilgungsrechner für Hypotheken?
Dieser Rechner modelliert zwei unterschiedliche Formen der Hypotheken-Vorauszahlung gemeinsam: einen wiederkehrenden Zusatzbetrag, der jeder Monatsrate hinzugefügt wird, und eine einmalige Sondertilgung, die sofort den Anfangssaldo reduziert (zum Beispiel aus einem Bonus, einer Steuererstattung oder einer Erbschaft). Beide verringern das Kapital, auf das ein Kreditgeber Zinsen berechnet, wirken aber unterschiedlich — die Sondertilgung senkt den Saldo, mit dem der Tilgungsplan startet, während die wiederkehrende Zusatzzahlung den Saldo fortlaufend Monat für Monat abträgt.
Das Consumer Financial Protection Bureau weist darauf hin, dass jeder Zahlungsbetrag über dem erforderlichen Minimum, ob wiederkehrend oder einmalig, bei den meisten Standardhypotheken (sofern keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt) dem Kapital zugerechnet wird — genau diesen Mechanismus simuliert dieser Rechner für beide Vorauszahlungsarten gemeinsam.
Die Ergebnisse werden mit dem ursprünglichen Plan des Darlehens beim aktuellen Saldo und der verbleibenden Laufzeit verglichen, sodass der kombinierte Effekt von Sondertilgung und wiederkehrender Zusatzzahlung auf Tilgungszeit und Zinskosten von der Basisentwicklung des Darlehens isoliert wird.
So verwenden Sie diesen Sondertilgungsrechner
- Geben Sie den aktuell ausstehenden Darlehenssaldo ein.
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz des Darlehens ein.
- Geben Sie die Anzahl der verbleibenden Jahre des Darlehens ein (nicht die ursprüngliche Laufzeit, es sei denn, es wurden noch keine Zahlungen geleistet).
- Geben Sie einen wiederkehrenden monatlichen Zusatzbetrag ein, den Sie jeder Rate hinzufügen möchten; setzen Sie ihn auf null, wenn Sie nur eine Sondertilgung modellieren möchten.
- Geben Sie gegebenenfalls eine einmalige Sondertilgung ein; setzen Sie sie auf null, wenn Sie nur wiederkehrende Zusatzzahlungen modellieren möchten.
- Lesen Sie die neue Tilgungszeit, die eingesparte Zeit, die eingesparten Zinsen und die neue monatliche Gesamtrate ab (erforderliche Rate plus wiederkehrender Zusatzbetrag).
Die Formel hinter kombinierten Zusatzzahlungen
Die erforderliche Monatsrate wird zunächst auf den ursprünglichen Saldo über die verbleibenden Jahre berechnet. Die Sondertilgung wird dann vom Anfangssaldo abgezogen, bevor der beschleunigte Plan simuliert wird, und der wiederkehrende Zusatzbetrag wird in jedem Monat dieser Simulation zur erforderlichen Rate addiert. Der Basisvergleichsplan verwendet den ursprünglichen Saldo und allein die erforderliche Rate, ohne Sondertilgung und ohne wiederkehrenden Zusatzbetrag.
Rechenbeispiel: Ein Saldo von $250.000 zu 6,5% mit 25 verbleibenden Jahren hat eine erforderliche Rate von $1.688,02 und würde bei dieser Rate allein 300 Monate (25 Jahre) benötigen. Eine wiederkehrende Zusatzzahlung von $100 (ohne Sondertilgung) erhöht die Gesamtrate auf $1.788,02 und verkürzt die Tilgung durch direkte Simulation auf rund 21,9 Jahre — etwa 3,2 Jahre früher — mit einer Zinsersparnis von rund $37.671.
Häufige Fehler
- Die Jahre seit Darlehensaufnahme statt der verbleibenden Jahre einzugeben, was einen ungenauen Basisplan erzeugt.
- Anzunehmen, dass eine Sondertilgung automatisch die erforderliche Monatsrate senkt — bei den meisten Darlehen verkürzt sie stattdessen die Laufzeit, sofern das Darlehen nicht formell neu amortisiert wird.
- Nicht beim Kreditdienstleister zu bestätigen, dass eine Sondertilgung dem Kapital zugerechnet wurde und nicht als Vorauszahlungsguthaben geführt wird.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigungsklausel zu übersehen, die bei bestimmten Darlehensarten auf eine große Sondertilgung anwendbar sein könnte.
- Ersparnisse doppelt zu zählen, indem angenommen wird, dass sich die Effekte von wiederkehrender Zusatzzahlung und Sondertilgung linear addieren — da Zinsen auf einen schrumpfenden Saldo anfallen, wird der kombinierte Effekt durch direkte Monat-für-Monat-Simulation berechnet, nicht durch einfache Addition.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer wiederkehrenden Zusatzzahlung und einer Sondertilgung?
Eine wiederkehrende Zusatzzahlung fügt jeder Monatsrate einen festen Betrag hinzu, solange der Kreditnehmer sie fortführt, und trägt den Saldo jeden Monat weiter ab. Eine einmalige Sondertilgung wird sofort in einer einzigen Transaktion auf den Kapitalsaldo angewendet, wonach alle künftigen Zinsen auf diesem niedrigeren Saldo berechnet werden. Beide senken die Gesamtzinsen, aber der Nutzen einer Sondertilgung wird sofort realisiert, während sich der Nutzen einer wiederkehrenden Zusatzzahlung allmählich aufbaut.
Kann ich eine Sondertilgung und wiederkehrende Zusatzzahlungen kombinieren?
Ja — dieser Rechner modelliert beide gemeinsam: Die Sondertilgung senkt den Anfangssaldo sofort, und der wiederkehrende Zusatzbetrag wird anschließend in jedem Monat des darauf folgenden beschleunigten Plans zur Rate addiert. Die Kombination beider erzeugt typischerweise eine größere Zinsersparnis als jede Strategie für sich allein.
Senkt eine Zusatzzahlung meine erforderliche Monatsrate?
Nicht automatisch. Bei den meisten Standardhypotheken verringern Zusatzzahlungen und Sondertilgungen den Saldo und verkürzen die Tilgungszeit, aber die vertraglich erforderliche Rate bleibt gleich, sofern der Kreditgeber das Darlehen nicht formell auf den neuen Saldo neu amortisiert (recast) — ein separater Antrag, für den einige Kreditdienstleister eine Gebühr berechnen.
Wohin sollte eine Einmalzahlung wie ein Bonus oder eine Steuererstattung fließen — in die Tilgung oder ins Sparen?
Dieser Rechner beziffert nur die garantierte Zinsersparnis, wenn eine Einmalzahlung auf das Hypothekenkapital angewendet wird; er wägt dies nicht gegen den Erhalt eines Notgroschens, die Tilgung höher verzinster Schulden oder andere finanzielle Prioritäten ab. Ein zugelassener Finanzberater kann helfen, die richtige Verwendung einer Einmalzahlung für eine konkrete Situation zu bewerten.
Gibt es Strafen für zusätzliche Hypothekenzahlungen?
Die meisten konformen US-Wohnimmobilienhypotheken sehen keine Vorfälligkeitsentschädigung vor, einige Darlehensarten jedoch schon. Das Consumer Financial Protection Bureau empfiehlt, den Kreditvertrag zu prüfen oder den Kreditdienstleister zu kontaktieren, bevor eine große Sondertilgung geleistet wird, da eine Vorfälligkeitsentschädigung den hier berechneten Nettonutzen verringern könnte.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How can extra mortgage payments save me money? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a prepayment penalty? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is mortgage recasting? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — mortgage payoff and recasting provisions. fanniemae.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.