Kanadische Hypothekenregeln und -kosten verstehen
Die kanadische Immobilienfinanzierung folgt eigenen Regeln zu Terms, Versicherung und Stresstest. Die Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zusammen, geprüft an der Praxis von OSFI, CMHC und den Provinzen.
| Regel / Kosten | Funktionsweise in Kanada |
|---|---|
| Term und Amortisation | Der Term ist der Zinsvertrag (häufig fünf Jahre); die Amortisation ist die gesamte Rückzahlungsdauer (üblicherweise 25 Jahre) |
| Mindestanzahlung | 5% auf den Kaufpreisanteil bis zu einer festgelegten Grenze; 20% vermeiden die Ausfallversicherung |
| Hypothekenausfallversicherung | Erforderlich unter 20% Anzahlung (etwa CMHC); schützt die Bank und wird dem Darlehen zugeschlagen |
| Prüfzins des Stresstests | Der höhere Wert aus Vertragszins plus zwei Prozentpunkten oder dem Mindestprüfzins |
| Land Transfer Tax | Provinzsteuer auf den Erwerb; einige Kommunen (etwa Toronto) erheben eine zusätzliche LTT, mit Rückerstattungen für Ersterwerber |
- Der von der Aufsichtsbehörde OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) überwachte Hypotheken-Stresstest verpflichtet Banken, Kreditnehmer zum höheren Wert aus Vertragszins plus zwei Prozentpunkten oder einem Mindestprüfzins zu prüfen — die Bewilligung beruht somit auf einem höheren Zinssatz als dem tatsächlich gezahlten.
- Die Hypothekenausfallversicherung ist bei einer Anzahlung unter 20% verpflichtend; die Prämie wird üblicherweise dem Darlehenssaldo zugeschlagen. Den maximal versicherbaren Kaufpreis und die Verfügbarkeit einer 30-jährigen Amortisation für bestimmte Käufer legt die Bundespolitik fest.
- Land Transfer Taxes erheben die Provinzen, und einige Städte wie Toronto erheben zusätzlich eine kommunale Land Transfer Tax; Rückerstattungen für Ersterwerber können die Steuer bis zu einer Grenze verringern oder aufheben. Prüfen Sie die aktuellen Sätze bei Provinz und Kommune.
- Kanadische Festzinshypotheken werden gesetzlich halbjährlich verzinst; das Ergebnis dieses Rechners mit monatlicher Verzinsung ist eine sehr nahe, vergleichbare Näherung und nicht der exakte Wert einer Bank.
Was ist ein kanadischer Hypothekenrechner?
Ein kanadischer Hypothekenrechner wendet die übliche Tilgungsformel an, um die regelmäßige Rate zu ermitteln, die ein Immobiliendarlehen über seine Amortisationsdauer zurückführt. Kanadische Hypotheken trennen zwei Zeithorizonte: den Term, also die Laufzeit des aktuellen Zinsvertrags (am verbreitetsten sind fünf Jahre), und die Amortisationsdauer, also die Gesamtzeit bis zur vollständigen Rückzahlung, die für versicherte Kreditnehmer historisch bei 25 Jahren liegt.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Kaufpreis abzüglich der Anzahlung ab. In Kanada beträgt die Mindestanzahlung 5% auf den Kaufpreisanteil bis zu einer festgelegten Grenze, darüber ist mehr erforderlich. Eine Anzahlung unter 20% erfordert eine Hypothekenausfallversicherung — meist nach der Canada Mortgage and Housing Corporation kurz CMHC-Versicherung genannt —, die die Bank schützt und dem Darlehen zugeschlagen wird.
Da der Term kürzer ist als die Amortisationsdauer, erneuern kanadische Kreditnehmer ihre Hypothek über die Darlehenslaufzeit mehrfach, jedes Mal zu einem neuen Zinssatz. Bundesrechtliche Vorgaben verlangen zudem einen Hypotheken-Stresstest: Banken prüfen die Kreditnehmer zum höheren Wert aus Vertragszins plus zwei Prozentpunkten oder einem Mindestprüfzins. Dieser Rechner unterstellt zum Vergleich einen einzigen Zinssatz über die gesamte Amortisationsdauer.
So verwenden Sie diesen kanadischen Hypothekenrechner
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihre Anzahlung in kanadischen Dollar ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme als Preis abzüglich Anzahlung ab.
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz Ihres Terms ein. Beachten Sie, dass dieser Zinssatz nur für den Term (häufig fünf Jahre) vertraglich gilt und danach zu einem neuen Zinssatz erneuert wird.
- Geben Sie die Amortisationsdauer in Jahren ein. Üblich sind 25 Jahre; 30 Jahre stehen bestimmten Ersterwerbern und Käufern von Neubauten offen.
- Lesen Sie die regelmäßige Rate, die Gesamtzahlung und die Gesamtzinsen ab, wobei der eingegebene Zinssatz für die gesamte Amortisationsdauer unterstellt wird.
- Planen Sie die Land Transfer Taxes der Provinz (in einigen Städten zusätzlich der Kommune) sowie die CMHC- oder eine andere Ausfallversicherung bei einer Anzahlung unter 20% gesondert ein.
Die Tilgungsformel
Die regelmäßige Rate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Amortisationsjahre mal 12). Kanadische Festzinshypotheken werden gesetzlich halbjährlich und nicht monatlich verzinst, sodass die exakte Rate einer Bank leicht abweichen kann; dieser Rechner verwendet für einen länderübergreifend einheitlichen Vergleich die monatliche Verzinsung.
Häufige Fehler
- Den Term mit der Amortisation zu verwechseln — der 5-Jahres-Term ist nur der Zinsvertrag, nicht die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung.
- Sich allein am Vertragszins zu orientieren und den Stresstest auszublenden, der mit einem höheren Prüfzins rechnet.
- Die Land Transfer Tax zu vergessen, einschließlich einer gesonderten kommunalen LTT in Städten wie Toronto.
- Anzunehmen, eine Anzahlung unter 20% vermeide Zusatzkosten; sie erfordert eine Hypothekenausfallversicherung, die dem Darlehen zugeschlagen wird.
- Das Erneuerungsrisiko zu übersehen — der Zinssatz kann sich mit jedem Ablauf des Terms und jeder Erneuerung ändern.
Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert der kanadische Hypotheken-Stresstest?
Der kanadische Hypotheken-Stresstest verpflichtet bundesregulierte Banken, Kreditnehmer zum höheren Wert aus ihrem Vertragszins plus zwei Prozentpunkten oder einem vom Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) festgelegten Mindestprüfzins zu prüfen. Kreditnehmer müssen also nachweisen, dass sie die Raten auch zu einem höheren als dem tatsächlich gezahlten Zinssatz tragen könnten, was die maximale Darlehenshöhe begrenzt. Der Test gilt bei bundesregulierten Banken sowohl für versicherte als auch für unversicherte Hypotheken.
Worin unterscheiden sich Term und Amortisation in Kanada?
In Kanada ist der Term die Laufzeit, für die der aktuelle Zinssatz und Hypothekenvertrag gelten — am verbreitetsten sind fünf Jahre —, während die Amortisation die Gesamtzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens bezeichnet, historisch 25 Jahre. Da der Term kürzer ist als die Amortisation, erneuern Kreditnehmer ihre Hypothek mehrfach, jedes Mal zu dem dann verfügbaren Zinssatz. Diese Erneuerungsrisiken gehören in jede Planung.
Wann ist eine CMHC-Hypothekenversicherung erforderlich?
Die Hypothekenausfallversicherung, meist nach der Canada Mortgage and Housing Corporation kurz CMHC-Versicherung genannt, ist erforderlich, wenn die Anzahlung eines kanadischen Käufers weniger als 20% des Kaufpreises beträgt. Sie schützt die Bank bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers, und die Prämie wird üblicherweise dem Hypothekensaldo zugeschlagen. Versicherbar sind nur Objekte bis zu einem bundesrechtlich festgelegten Höchstkaufpreis; auch andere Versicherer (Sagen und Canada Guaranty) bieten den Schutz an.
Wie hoch ist die Mindestanzahlung in Kanada?
Die Mindestanzahlung in Kanada beträgt 5% auf den Kaufpreisanteil bis zu einer bundesrechtlich festgelegten Grenze, auf den darüber liegenden Anteil ist ein höherer Prozentsatz erforderlich, und oberhalb des versicherbaren Höchstpreises sind mindestens 20% nötig. Eine Anzahlung unter 20% erfordert eine Hypothekenausfallversicherung. Größere Anzahlungen verringern Darlehenssumme, Versicherungsprämie und Gesamtzinsen.
Was ist die Land Transfer Tax in Kanada?
Die Land Transfer Tax ist eine Steuer, die Käufer bei der Übertragung von Grundeigentum zahlen; sie wird von der Provinz und in einigen Städten wie Toronto zusätzlich von der Kommune erhoben. Die Sätze sind nach Kaufpreis gestaffelt, und Ersterwerber können eine Rückerstattung erhalten, die die Steuer bis zu einer Grenze verringert oder aufhebt. Da es sich um eine erhebliche, von der Anzahlung getrennte Barbelastung handelt, sollten Käufer die aktuellen Sätze von Provinz und Kommune bestätigen.
An welcher Benchmark orientieren sich kanadische Hypothekenzinsen?
Kanadische variable Hypothekenzinsen folgen den Prime Rates der Banken, die sich wiederum am Leitzins der Bank of Canada orientieren. Festzinshypotheken werden hingegen über die Renditen kanadischer Staatsanleihen mit entsprechender Laufzeit bepreist und nicht unmittelbar über den Leitzins. Ändert die Bank of Canada ihren Leitzins, passen sich üblicherweise die Raten variabel verzinster Darlehen an. Calculate.Studio weist den aktuellen Leitzins der Bank of Canada samt Prüfdatum gesondert aus.
Quellenangaben
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.