So lesen Sie Ihr Ergebnis zum endfälligen Darlehen
Die folgende Tabelle stellt gegenüber, was in jeder Phase eines endfälligen Darlehens mit Rate, Darlehenssaldo und Eigenkapital geschieht — genau diese Mechanik erzeugt den Ratensprung, den der Rechner ausweist.
| Phase | Die Monatsrate deckt | Darlehenssaldo | Durch Raten aufgebautes Eigenkapital |
|---|---|---|---|
| Tilgungsfreie Zeit | Nur Zinsen | Unverändert — bleibt bei der ursprünglichen Darlehenssumme | Keines (aus Raten; Wertsteigerungen am Markt sind davon getrennt) |
| Tilgungsphase (nach der tilgungsfreien Zeit) | Zinsen + Tilgung | Sinkt Monat für Monat gegen null | Wächst mit jeder Rate |
- Dieser Rechner unterstellt einen einzigen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Viele reale tilgungsfreie Produkte sind zugleich variabel verzinst; in diesem Fall könnte die Rate nach der tilgungsfreien Zeit zusätzlich durch eine Zinsanpassung beeinflusst werden — eine gleichzeitige Zinsänderung bildet dieser Rechner nicht ab.
- Grundsteuern, Gebäudeversicherung, Hausgeld und Kreditausfallversicherungen sind nicht enthalten, obwohl sie die tatsächlichen monatlichen Wohnkosten erhöhen.
- Da in der tilgungsfreien Zeit keine Tilgung erfolgt, hat ein Kreditnehmer, der nur tilgungsfreie Raten geleistet hat, daraus kein Eigenkapital aufgebaut; Veränderungen in diesem Zeitraum ergäben sich allein aus einer Wertsteigerung der Immobilie oder aus einem separaten Eigenkapitaleinsatz, was dieser Rechner nicht abbildet.
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen ist eine Darlehensstruktur, bei der die vom Kreditnehmer geschuldete Monatsrate für eine festgelegte Anfangszeit nur die auf den offenen Saldo aufgelaufenen Zinsen deckt — nichts davon mindert die Darlehenssumme. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) beschreibt dies als tilgungsfreie Ausstattung, die für das gesamte Darlehen gelten kann oder, in der heutigen Kreditvergabe häufiger, für eine Anfangszeit, bevor das Darlehen auf eine reguläre Tilgungsrate umgestellt wird.
Da in der tilgungsfreien Zeit keine Tilgung erfolgt, entspricht der offene Saldo am Ende dieser Zeit exakt der ursprünglich aufgenommenen Summe. Läuft die tilgungsfreie Zeit ab, berechnet der Kreditgeber die Rate neu, die nötig ist, um denselben Saldo über die verbleibende Laufzeit vollständig zu tilgen — und diese fällt deutlich höher aus als die gewohnte tilgungsfreie Rate. Genau diesen Ratensprung beziffert der Rechner.
Tilgungsfreie Strukturen kommen häufiger bei Großdarlehen, bestimmten variabel verzinsten Produkten und in der Finanzierung von Anlageimmobilien vor als bei klassischen Festzinsdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit. Sie stellen keinen eigenständigen Zinsvorteil dar: Der Zinssatz ist eine separate Eingabe, und die tilgungsfreie Ausstattung ändert nur, wie die Rate in dieser Zeit berechnet wird, nicht den Zinssatz selbst.
So verwenden Sie diesen Rechner für endfällige Darlehen
- Geben Sie die Darlehenssumme ein, die Sie aufnehmen oder in Erwägung ziehen.
- Geben Sie den für das Darlehen angebotenen jährlichen Zinssatz ein.
- Geben Sie die Dauer der tilgungsfreien Zeit in Jahren ein — den Zeitraum, in dem die Raten ausschließlich Zinsen decken.
- Geben Sie die Gesamtlaufzeit in Jahren ein. Sie muss länger sein als die tilgungsfreie Zeit; die verbleibenden Jahre bilden die Tilgungsphase nach deren Ende.
- Lesen Sie die tilgungsfreie Rate, die höhere Rate nach Beginn der Tilgung und die Höhe dieses Ratenanstiegs ab.
Die Formel hinter tilgungsfreien Raten
Während der tilgungsfreien Zeit ist die Monatsrate schlicht die offene Darlehenssumme multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz — in diesem Teil der Berechnung gibt es keinen Tilgungsterm, da keine Tilgung erfolgt.
Endet die tilgungsfreie Zeit, wendet der Kreditgeber die übliche Annuitätenformel auf die vollständige ursprüngliche Darlehenssumme an (die ja nie gemindert wurde), verteilt über die Restlaufzeit; daraus ergibt sich die höhere Rate. Der Ratensprung ist die Differenz zwischen beiden Beträgen, und die Gesamtzinsen summieren die Zinsen der tilgungsfreien Zeit mit denen der Tilgungsphase.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, die tilgungsfreie Rate gelte für die gesamte Laufzeit — sie gilt nur für die angegebene tilgungsfreie Zeit, danach steigt die Rate, um die ursprüngliche Summe über eine kürzere Restlaufzeit vollständig zu tilgen.
- Den Ratensprung nicht rechtzeitig einzuplanen; der Anstieg kann erheblich ausfallen, da dieselbe Darlehenssumme nun über weniger Jahre zurückgezahlt werden muss als über die ursprüngliche Gesamtlaufzeit.
- Zu übersehen, dass in der tilgungsfreien Zeit null getilgt wird, sodass in dieser Phase kein Eigenkapital aus den Raten entsteht.
- Eine tilgungsfreie Ausstattung mit einem niedrigeren Zinssatz zu verwechseln — der Zinssatz ist davon unabhängig; tilgungsfrei ändert nur, was die Rate deckt, nicht den berechneten Zins.
- Zu ignorieren, dass viele tilgungsfreie Darlehen zugleich variabel verzinst sind, sodass sich nicht nur die Tilgungsstruktur, sondern auch der Zinssatz zum Beginn der Tilgung oder davor ändern kann.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Ein endfälliges Darlehen ist ein Darlehen, bei dem die geschuldete Monatsrate für eine festgelegte Anfangszeit nur die auf den Saldo aufgelaufenen Zinsen deckt und keine Tilgung enthält. Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt dies als tilgungsfreie Ausstattung, die typischerweise für eine Anfangszeit gilt, bevor das Darlehen auf eine reguläre Annuität umgestellt wird, die Tilgung und Zinsen zurückzahlt.
Warum steigt die Rate nach der tilgungsfreien Zeit so stark?
Da in der tilgungsfreien Zeit nicht getilgt wurde, muss die vollständige ursprüngliche Darlehenssumme weiterhin zurückgezahlt werden, nun jedoch über eine kürzere Restlaufzeit als die ursprüngliche Gesamtlaufzeit. Wird dieselbe Summe auf weniger Jahre verteilt und deckt die Rate zusätzlich Tilgung statt nur Zinsen, ergibt sich eine deutlich höhere Monatsrate — üblicherweise als Zahlungsschock bezeichnet.
Baut ein endfälliges Darlehen Eigenkapital auf?
Aus den Raten selbst während der tilgungsfreien Zeit nicht, da keine davon den Darlehenssaldo mindert. Eigenkapital, das in dieser Phase entsteht, käme allein aus einem steigenden Marktwert der Immobilie oder aus einem beim Kauf eingesetzten Eigenkapital — die Wertentwicklung der Immobilie bildet der Rechner nicht ab.
Sind endfällige Darlehen fest oder variabel verzinst?
Beides kommt vor. Die tilgungsfreie Ausstattung beschreibt, wie die Rate berechnet wird (zunächst nur Zinsen, danach mit Tilgung), und ist davon unabhängig, ob der Zinssatz fest oder variabel ist. Manche endfälligen Darlehen sind zugleich variabel verzinst; dann kann sich der Zinssatz unabhängig vom Übergang zur Tilgung oder zeitgleich mit ihm ändern.
Wer nutzt typischerweise ein endfälliges Darlehen?
Tilgungsfreie Strukturen treten häufiger bei Großdarlehen, bestimmten variabel verzinsten Produkten und in der Finanzierung von Anlageimmobilien auf als bei klassischen Festzinsdarlehen mit 30 Jahren Laufzeit. Kreditnehmer nutzen sie mitunter, um die Rate in Phasen schwankenden Einkommens zu senken, wobei die aufgeschobene Tilgung und der spätere Ratensprung strukturelle Zielkonflikte sind, die vorab eingeplant werden sollten.
Was geschieht, wenn ich die Rate nach Beginn der Tilgung nicht tragen kann?
Das ist das zentrale Risiko einer tilgungsfreien Struktur, und es sollte weit vor dem Ende der tilgungsfreien Zeit bedacht werden, da Optionen wie eine Umschuldung, freiwillige Tilgungen während der tilgungsfreien Zeit oder ein Verkauf der Immobilie Vorlaufzeit benötigen. Dieser Rechner liefert eine Bildungsschätzung der Ratenänderung; er bildet keine Umschuldungsoptionen ab und erteilt keine Finanzberatung für den Einzelfall.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.