Regeln und Kosten indischer Immobilienkredite verstehen
Indische Immobilienkredite folgen den RBI-Benchmarks und LTV-Obergrenzen, hinzu kommen gesonderte Abgaben der Bundesstaaten. Die Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zusammen, geprüft an RBI-Vorgaben und Marktpraxis.
| Regel / Kosten | Funktionsweise in Indien |
|---|---|
| Repo-Linked Lending Rate (RLLR) | Variabler Zinssatz = RBI-Repo-Rate + Aufschlag der Bank; wird bei Änderung der Repo Rate angepasst |
| Obergrenze des Beleihungsauslaufs (LTV) | Höhere Grenze bei kleineren Krediten, niedrigere bei größeren, festgelegt von der RBI |
| Anzahlung (Eigenanteil) | Immobilienwert abzüglich des bewilligten Kredits; steigt mit sinkender LTV-Grenze bei größeren Krediten |
| Stempelsteuer und Registrierung | Vom Bundesstaat erhoben, je Bundesstaat unterschiedlich; von der LTV-Berechnung der RBI ausgenommen |
| Zinsbenchmark | RBI-Repo-Rate (siehe Referenzzins auf der Seite) |
- Nach RBI-Vorgaben sind seit Oktober 2019 neue variabel verzinste Privatkredite einschließlich Immobilienkrediten an eine externe Benchmark gekoppelt, üblicherweise an die Repo Rate. Ändert sich die Repo Rate, passt die Bank den Kreditzins an und verändert dabei entweder die EMI oder die verbleibende Laufzeit.
- Die RBI begrenzt den Beleihungsauslauf nach Kredithöhe und rechnet Stempelsteuer und Registrierungsgebühren nicht in diese Berechnung ein, sodass Käufer diese Abgaben zusätzlich zur Anzahlung selbst aufbringen müssen.
- Stempelsteuer und Registrierungsgebühren legt jeder Bundesstaat selbst fest und sie unterscheiden sich innerhalb Indiens, sodass die Einmalkosten für eine gleich teure Immobilie je Bundesstaat abweichen. Einige Bundesstaaten gewähren Ermäßigungen, etwa für Käuferinnen.
- Dieser Rechner unterstellt einen einzigen festen Zinssatz. Variabel verzinste Immobilienkredite ändern sich im Zeitverlauf mit der Repo Rate. Sondertilgungen variabel verzinster Kredite sind für Privatpersonen nach RBI-Vorgaben grundsätzlich kostenfrei.
Was ist ein EMI-Rechner für Immobilienkredite in Indien?
Ein Immobilienkredit-Rechner in Indien ermittelt die Equated Monthly Instalment (EMI) — den festen Monatsbetrag aus Zins und Tilgung —, mit der ein Wohnungsbaukredit über seine Laufzeit anhand der üblichen Tilgungsformel zurückgeführt wird. Die EMI ist die zentrale Größe, um die herum indische Kreditnehmer planen, und Banken messen sie am Einkommen, um die Kreditwürdigkeit zu bestimmen.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Immobilienwert abzüglich der Anzahlung ab. Die Reserve Bank of India (RBI) begrenzt den Beleihungsauslauf (LTV), wobei die Obergrenze bei kleineren Krediten höher und bei größeren niedriger liegt; die Anzahlung — der Eigenanteil des Kreditnehmers — steigt daher mit dem Immobilienwert. Stempelsteuer und Registrierungsgebühren rechnet die RBI nicht in die LTV-Berechnung ein, sie müssen also aus eigenen Mitteln aufgebracht werden.
Die meisten indischen variabel verzinsten Immobilienkredite sind nach RBI-Vorgaben inzwischen an eine externe Benchmark gekoppelt, üblicherweise über eine Repo-Linked Lending Rate (RLLR) aus RBI-Repo-Rate zuzüglich eines Aufschlags der Bank. Ändert die RBI die Repo Rate, wird der Kreditzins angepasst, was entweder die EMI oder die Laufzeit verändert. Dieser Rechner unterstellt zur Veranschaulichung einen einzigen festen Zinssatz; bei einem realen variabel verzinsten Kredit ändern sich EMI oder Laufzeit im Zeitverlauf.
So verwenden Sie diesen indischen Immobilienkredit-Rechner
- Geben Sie den Immobilienwert und Ihre Anzahlung in Rupien ein. Der Rechner leitet die Darlehenssumme als Wert abzüglich Anzahlung ab.
- Geben Sie den von der Bank angebotenen jährlichen Zinssatz ein. Bei einem variabel verzinsten Kredit entspricht dieser der aktuellen RLLR (Repo Rate zuzüglich Aufschlag der Bank).
- Geben Sie die Kreditlaufzeit in Jahren ein. Indische Immobilienkredite laufen häufig 20 bis 30 Jahre.
- Lesen Sie die monatliche EMI, die Gesamtzahlung über die Laufzeit und die Gesamtzinsen ab.
- Planen Sie Stempelsteuer und Registrierungsgebühren gesondert ein, die je nach Bundesstaat abweichen und nicht Teil der LTV-Berechnung der RBI sind.
Die EMI-Formel
Die Equated Monthly Instalment (EMI) ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Laufzeitjahre mal 12). Bei an die Repo Rate gekoppelten variabel verzinsten Krediten bleibt die EMI bei einer Änderung der Benchmark üblicherweise konstant, während sich die Laufzeit anpasst, oder umgekehrt; dieser Rechner hält den Zinssatz für einen sauberen Vergleich konstant.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, eine variabel verzinste EMI sei fest; an die RLLR gekoppelte Kredite werden bei Änderungen der RBI-Repo-Rate angepasst, was EMI oder Laufzeit verändert.
- Zu erwarten, der Kredit decke Stempelsteuer und Registrierung, die die RBI aus der LTV-Berechnung ausnimmt und die gesondert zu zahlen sind.
- Zu übersehen, dass die LTV-Obergrenze bei größeren Krediten sinkt und damit eine höhere Anzahlung erfordert.
- Auszublenden, dass die Stempelsteuer je Bundesstaat abweicht, sodass die Einmalkosten innerhalb Indiens variieren.
- Banken allein am Schlagzeilenzins zu vergleichen, ohne den in der RLLR auf die Repo Rate aufgeschlagenen Spread zu prüfen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Repo-Linked Lending Rate (RLLR)?
Eine Repo-Linked Lending Rate (RLLR) ist ein variabler Zinssatz für Immobilienkredite, der unmittelbar an die Repo Rate der Reserve Bank of India gekoppelt ist und sich aus der Repo Rate zuzüglich eines festen Aufschlags der Bank ergibt. Seit Oktober 2019 verlangt die RBI, dass Banken neue variabel verzinste Privatkredite einschließlich Immobilienkrediten an eine externe Benchmark koppeln, meist an die Repo Rate. Ändert die RBI die Repo Rate, wird die RLLR angepasst, was die EMI oder die verbleibende Laufzeit des Kreditnehmers verändert.
Was ist eine EMI bei einem Immobilienkredit?
EMI steht für Equated Monthly Instalment — die feste Monatsrate, mit der ein indischer Kreditnehmer seinen Immobilienkredit aus Zins und Tilgung zurückführt. Zu Beginn der Laufzeit entfällt ein größerer Teil jeder EMI auf die Zinsen, im Zeitverlauf wächst der Tilgungsanteil, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Berechnet wird die EMI mit der üblichen Tilgungsformel aus Darlehenssumme, Zinssatz und Laufzeit.
Wie hoch muss die Anzahlung für einen Immobilienkredit in Indien sein?
Die Anzahlung richtet sich nach der Obergrenze für den Beleihungsauslauf (LTV) der Reserve Bank of India, die bei kleineren Krediten einen höheren Finanzierungsanteil zulässt und bei größeren einen höheren Eigenanteil verlangt. Der Kreditnehmer trägt die Differenz zwischen Immobilienwert und bewilligtem Kredit. Da die RBI Stempelsteuer und Registrierungsgebühren aus der LTV-Berechnung ausnimmt, müssen Käufer für diese Abgaben zusätzlich zur Anzahlung Barmittel bereitstellen.
Wie funktioniert die Stempelsteuer auf Immobilien in Indien?
Stempelsteuer und Registrierungsgebühren erhebt jeder Bundesstaat beim Kauf und der Eintragung einer Immobilie, sodass Satz und Gesamtkosten innerhalb Indiens von Bundesstaat zu Bundesstaat abweichen. Diese Abgaben stellen eine erhebliche Einmalbelastung dar und sind aus der LTV-Berechnung der Reserve Bank of India ausgenommen, lassen sich also nicht über den Immobilienkredit finanzieren. Einige Bundesstaaten gewähren ermäßigte Sätze, etwa für Käuferinnen, weshalb sich ein Blick in die aktuelle Staffel des Bundesstaats lohnt.
An welcher Benchmark orientieren sich indische Immobilienkreditzinsen?
Indische variabel verzinste Immobilienkredite sind am häufigsten über eine Repo-Linked Lending Rate an die Repo Rate der Reserve Bank of India (RBI) gekoppelt. Ändert das Monetary Policy Committee der RBI die Repo Rate, passen die Banken den Kreditzins entsprechend an, üblicherweise innerhalb eines Quartals. Da jede Bank ihren eigenen Aufschlag auf die Repo Rate erhebt, unterscheiden sich die angebotenen Zinssätze. Calculate.Studio weist die aktuelle RBI-Repo-Rate samt Prüfdatum gesondert aus.
Ändert sich bei einem variabel verzinsten Kredit meine EMI oder die Laufzeit?
Bei einem an die Repo Rate gekoppelten variabel verzinsten Immobilienkredit führt eine Änderung der RBI-Repo-Rate zu einer Anpassung des Zinssatzes; Banken belassen dabei üblicherweise die EMI unverändert und passen die verbleibende Laufzeit an, alternativ ändern sie die EMI. Ein Zinsanstieg kann die Laufzeit verlängern oder die EMI erhöhen, eine Zinssenkung die Laufzeit verkürzen oder die EMI verringern. Kreditnehmer können bei der Bank in der Regel beantragen, wahlweise die EMI oder die Laufzeit anzupassen.
Quellenangaben
- Reserve Bank of India (RBI). External benchmark-based lending and repo-linked lending rates. rbi.org.in.
- Reserve Bank of India (RBI). Loan-to-value ratios and housing loan guidelines. rbi.org.in.
- National Housing Bank (NHB). Housing finance and homebuyer guidance. nhb.org.in.
- Reserve Bank of India (RBI). Repo rate and Monetary Policy Committee decisions. rbi.org.in.
- State revenue / registration departments. Stamp duty and registration charges (vary by state). (e.g. igrmaharashtra.gov.in).