Einmalkosten, die südafrikanische Käufer einplanen sollten
Über das Deposit hinaus zahlen südafrikanische Käufer bei der Registrierung mehrere einmalige Kosten in bar. Die Tabelle nennt die wichtigsten Positionen, geprüft an SARS-Vorgaben und der Praxis der Übertragungsanwälte; die Beträge hängen vom Kaufpreis und vom Gebührentarif des Anwalts ab.
| Kostenposition | Wer sie erhebt / wie sie anfällt |
|---|---|
| Transfer Duty | Von SARS nach einer Staffel erhoben; unterhalb einer jährlich von SARS angepassten Schwelle fällt keine Steuer an |
| Transferkosten (Anwaltskosten) | Honorar des übertragenden Anwalts zuzüglich Gebühr des Deeds Office für die Eintragung |
| Kosten der Bondregistrierung | Honorar des Bondanwalts, Bondgebühr des Deeds Office und einmalige Initiation Fee der Bank |
| Deposit | Verringert die Bondsumme; nicht jede Bank verlangt eines, doch es senkt die Rate und kann den Zinssatz verbessern |
| Zinsbenchmark | Prime Rate, mit festem Aufschlag über der SARB-Repo-Rate (siehe Referenzzins auf der Seite) |
- Die Transfer Duty ist an SARS zu zahlen und lässt sich nicht in den Bond einbeziehen; sie ist in bar fällig. Immobilien unterhalb der jährlich angepassten Schwelle sind von der Transfer Duty befreit, und beim Kauf von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger fällt Mehrwertsteuer statt Transfer Duty an.
- Transferkosten und Kosten der Bondregistrierung werden von unterschiedlichen Anwälten berechnet und sind bei der Registrierung zusätzlich zum Deposit in bar zu zahlen.
- Da die meisten Bonds variabel verzinst und an die Prime Rate gekoppelt sind, ändern sich die monatlichen Raten, sobald die SARB die Repo Rate anpasst. Das hier ausgewiesene Ergebnis mit einem einzigen Zinssatz ist somit illustrativ.
- Dieser Rechner enthält weder Wohngebäudeversicherung und Restschuldversicherung noch kommunale Abgaben, Umlagen oder monatliche Kontoführungsgebühren.
Was ist ein Bond-Rechner in Südafrika?
In Südafrika heißt ein Immobiliendarlehen im allgemeinen Sprachgebrauch „Bond“ — kurz für eine Hypothek, die beim Deeds Office auf die Immobilie eingetragen wird. Ein Bond-Rechner wendet die übliche Tilgungsformel an, um die monatliche Rate zu ermitteln, die Zinsen und Kapital über die Darlehenslaufzeit begleicht. Der eingetragene Bond ist die Sicherheit, die die Bank bis zur vollständigen Rückzahlung hält.
Der Rechner leitet die Darlehenssumme aus dem Kaufpreis abzüglich des Deposits ab. Südafrikanische Banken vergeben in manchen Fällen Bonds über 100% des Kaufpreises, doch ein Deposit verringert Darlehenshöhe und Monatsrate und verbessert häufig den angebotenen Zinssatz. Der üblicherweise genannte Deposit-Anteil unterschätzt den gesamten Barmittelbedarf des Käufers, da Transfer- und Bondkosten gesondert in bar anfallen.
Die meisten südafrikanischen Bonds sind variabel verzinste Darlehen, die im Verhältnis zur Prime Rate bepreist werden; die Raten steigen und fallen daher, sobald die South African Reserve Bank (SARB) die Repo Rate ändert. Nach langjähriger Konvention liegt die Prime Rate um einen festen Aufschlag über der Repo Rate. Dieser Rechner unterstellt zur Veranschaulichung einen einzigen festen Zinssatz; die tatsächlichen Raten eines variabel verzinsten Bonds ändern sich über die Laufzeit.
So verwenden Sie diesen südafrikanischen Bond-Rechner
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Deposit in Rand ein. Der Rechner leitet die Bondsumme als Preis abzüglich Deposit ab.
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz ein. Banken geben ihn üblicherweise im Verhältnis zur Prime Rate an — etwa zur Prime Rate selbst oder mit einem Abschlag für Antragsteller mit stärkerer Bonität.
- Geben Sie die Darlehenslaufzeit in Jahren ein. Die übliche südafrikanische Bondlaufzeit beträgt 20 Jahre, doch auch 25 und 30 Jahre werden angeboten.
- Lesen Sie die monatliche Bondrate, die Gesamtzahlung über die Laufzeit und die Gesamtzinsen ab.
- Planen Sie Transfer Duty, Transferkosten (Anwaltskosten) sowie die Kosten der Bondregistrierung gesondert in bar ein, da sie sich bei den meisten Bonds nicht mitfinanzieren lassen.
Die Formel der Bondrate
Die monatliche Bondrate M ergibt sich aus der Barwertformel für Annuitäten, die den Barwert aller künftigen Raten der Darlehenssumme P gleichsetzt. Der Monatszinssatz r ist der Jahreszins geteilt durch 12; n ist die Anzahl der Monatsraten (Jahre mal 12). Da die meisten südafrikanischen Bonds variabel verzinst und an die Prime Rate gekoppelt sind, ändert sich die tatsächliche Rate mit jeder Bewegung des Referenzzinses; dieser Rechner hält den Zinssatz für einen sauberen Vergleich konstant.
Häufige Fehler
- Nur das Deposit einzuplanen und dabei Transfer Duty, Transferkosten und Kosten der Bondregistrierung zu vergessen, die sämtlich in bar zu zahlen sind.
- Anzunehmen, der Zinssatz sei fest; die meisten südafrikanischen Bonds sind variabel verzinst und folgen der Prime Rate.
- Zu glauben, die Transfer Duty lasse sich über den Bond finanzieren — die Transfer Duty an SARS ist gesondert in bar zu zahlen.
- Zu übersehen, dass beim Kauf von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger Mehrwertsteuer statt Transfer Duty anfällt.
- Monatliche Nebenkosten wie Wohngebäudeversicherung, kommunale Abgaben, Umlagen und die Bondgebühr auszublenden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Bond in Südafrika?
In Südafrika ist „Bond“ der alltagssprachliche Ausdruck für ein Immobiliendarlehen — genauer für eine Hypothek, die als Sicherheit für das Darlehen beim Deeds Office auf die Immobilie eingetragen wird. Wer sagt, er beantrage einen Bond, meint damit den Antrag auf ein Bankdarlehen. Der Bond bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung auf die Immobilie eingetragen und wird anschließend gelöscht.
Wie viel Deposit brauche ich für einen Bond?
Südafrikanische Banken können Bonds über bis zu 100% des Kaufpreises genehmigen, sodass ein Deposit nicht zwingend erforderlich ist; ein Deposit verringert jedoch die Darlehenssumme, senkt die Monatsrate und kann einen besseren Zinssatz sichern. Wichtig ist zudem, dass Käufer Barmittel für Transfer Duty, Transferkosten und Kosten der Bondregistrierung benötigen, die vom Deposit getrennt und zusätzlich anfallen.
Was ist die Transfer Duty und wer zahlt sie?
Die Transfer Duty ist eine Steuer, die der Käufer beim Erwerb einer Immobilie an den South African Revenue Service (SARS) zahlt und die nach einer am Kaufpreis orientierten Staffel berechnet wird. Immobilien unterhalb einer von SARS jährlich neu festgelegten Schwelle sind befreit. Die Transfer Duty lässt sich nicht in den Bond einbeziehen und ist in bar zu zahlen. Wird die Immobilie von einem umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer wie einem Bauträger erworben, fällt statt der Transfer Duty Mehrwertsteuer an.
An welcher Benchmark orientieren sich südafrikanische Bondzinsen?
Südafrikanische Bondzinsen werden im Verhältnis zur Prime Rate angegeben, die Banken mit einem festen Aufschlag über der von der South African Reserve Bank (SARB) veröffentlichten Repo Rate festlegen. Antragstellern mit stärkerer Bonität kann ein Zinssatz unter der Prime Rate angeboten werden, während ein höheres Risikoprofil einen Aufschlag darauf bedeutet. Da die meisten Bonds variabel verzinst sind, bewegen sich die Raten mit jeder Änderung der Repo Rate durch die SARB. Calculate.Studio weist die aktuelle Benchmark samt Prüfdatum gesondert aus.
Sind südafrikanische Bondraten fest oder variabel?
Die meisten südafrikanischen Immobiliendarlehen sind variabel verzinste Bonds, die an die Prime Rate gekoppelt sind; die Monatsrate steigt oder fällt daher, sobald die South African Reserve Bank die Repo Rate ändert. Festverzinste Bonds bieten einige Banken für einen bestimmten Zeitraum an, sie sind jedoch weniger verbreitet und häufig teurer bepreist. Da der Standard variabel ist, sollten Kreditnehmer mit Raten planen, die sich über die Laufzeit ändern können.
Was ist eine Bond Initiation Fee?
Eine Bond Initiation Fee ist eine einmalige Gebühr, die eine südafrikanische Bank für die Einrichtung eines neuen Immobiliendarlehens erhebt; sie gehört neben dem Honorar des Bondanwalts und der Bondgebühr des Deeds Office zu den gesamten Kosten der Bondregistrierung. Sie ist ein üblicher Bestandteil der Bondaufnahme. Manche Banken erlauben, die Initiation Fee dem Darlehen zuzuschlagen, doch die übrigen Transfer- und Registrierungskosten sind bei der Registrierung grundsätzlich in bar zu zahlen.
Quellenangaben
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.