Was die 28/36-Regel besagt
Die 28/36-Regel, auf die sich das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) bezieht und die von Hypothekengebern als konventioneller Maßstab verwendet wird, setzt zwei getrennte einkommensbasierte Obergrenzen für die Kreditaufnahme: Die Wohnkosten sollten im Allgemeinen 28% des Bruttomonatseinkommens eines Kreditnehmers nicht überschreiten, und die gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen -- Wohnkosten plus alle anderen laufenden Schulden -- sollten im Allgemeinen 36% des Bruttomonatseinkommens nicht überschreiten. Die tatsächliche maximal tragbare Rate eines Haushalts ist jeweils die niedrigere der beiden Obergrenzen, da beide Bedingungen gleichzeitig erfüllt sein müssen.
Die Regel ist ein Prüfmaßstab und keine Zusagegarantie für eine Genehmigung. Die tatsächliche Kreditprüfung berücksichtigt zusätzlich Kredit-Score, Beschäftigungsverlauf, Barreserven und das jeweilige Kreditprogramm, und staatlich unterstützte oder spezialisierte Kreditprogramme erlauben mitunter höhere Schulden-Einkommens-Quoten, als die traditionelle 28/36-Richtlinie nahelegt.
Die Front-End-Quote: Wohnkosten allein
Die Front-End-Quote misst die Wohnkosten -- gebräuchlich abgekürzt als PITI für Zins (Principal), Tilgung (Interest), Grundsteuer (Taxes) und Versicherung (Insurance) -- als Anteil am Bruttomonatseinkommen, und die 28%-Obergrenze gilt für diesen Wert allein, unabhängig von anderen Schulden eines Kreditnehmers. Ein Rechner oder Kreditgeber, der nur Zins und Tilgung ohne Steuern und Versicherung ausweist, unterschätzt die tatsächlichen Wohnkosten im Verhältnis zu dieser 28%-Benchmark, weshalb Kreditnehmer geschätzte Grundsteuer und Versicherung hinzufügen sollten, bevor sie eine Rate mit der Obergrenze vergleichen.
Da die Front-End-Quote andere Schulden vollständig ignoriert, kann sie überschätzen, was sich ein Haushalt tatsächlich zu leihen leisten kann, sobald erhebliche andere Schulden -- Studienkredite, Autoraten, Mindestzahlungen für Kreditkarten -- ebenfalls vorhanden sind, was genau das Szenario ist, das die zweite Kennzahl, die Back-End-Quote, erfassen soll.
Die Back-End-Quote: alle Schulden zusammen
Die Back-End-Quote misst die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen -- Wohnkosten plus Autokredite, Studienkredite, Privatkredite und Mindestzahlungen für Kreditkarten -- als Anteil am Bruttomonatseinkommen, konventionell gedeckelt bei 36%. Da jeder Dollar bestehender Schuldenzahlung auf diese 36%-Obergrenze angerechnet wird, ist bei einem Haushalt mit erheblichen Schulden außerhalb der Wohnkosten häufig die Back-End-Quote und nicht die Front-End-Quote die bindende Beschränkung dafür, wie hoch eine tragbare Hypothekenrate sein kann.
US-Standards für die Prüfung „qualifizierter Hypotheken” haben historisch eine Back-End-Schulden-Einkommens-Obergrenze von bis zu 43% referenziert, und manche Kreditprogramme erlauben höhere Quoten bei ausgleichenden Faktoren wie einem starken Kredit-Score oder erheblichen Barreserven. Die 28/36-Benchmark ist daher eher ein konservativer Referenzpunkt als die Obergrenze, die jeder Kreditgeber genehmigen wird.
Rechenbeispiel: ein Einkommen von $90.000 mit bestehenden Schulden
Betrachten Sie einen Haushalt mit $90.000 Bruttojahreseinkommen, $500 bestehenden monatlichen Schuldenzahlungen, einer verfügbaren Anzahlung von $40.000 und einem erwarteten Hypothekenzins von 6% über eine Laufzeit von 30 Jahren. Das Bruttomonatseinkommen beträgt $90.000 / 12 = $7.500. Die Front-End-Obergrenze beträgt 28% x $7.500 = $2.100. Die Back-End-Obergrenze beträgt 36% x $7.500 = $2.700, abzüglich der $500 bestehender Schulden bleiben $2.200 für Wohnkosten übrig. Da $2.100 niedriger ist als $2.200, ist die Front-End-Quote die bindende Beschränkung, und die maximal tragbare Wohnrate beträgt $2.100 pro Monat.
Um diese $2.100-Rate in eine Darlehenssumme umzurechnen, wird die Tilgungsformel umgekehrt angewendet: Bei einem Monatszinssatz von r = 0,06/12 = 0,005 und n = 360 monatlichen Zahlungen beträgt der Rentenbarwertfaktor [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] etwa 166,79, sodass sich das maximale Darlehen auf $2.100 x 166,79 = $350.262 beläuft. Addiert man die Anzahlung von $40.000, ergibt sich ein geschätzter maximaler Kaufpreis von $350.262 + $40.000 = $390.262.
| Eingabe | Wert | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomonatseinkommen | $7.500 | — |
| Front-End-Obergrenze (28%) | — | $2.100 |
| Back-End-Obergrenze (36% minus $500 Schulden) | — | $2.200 |
| Bindende maximale Rate | — | $2.100 (Front-End) |
| Maximales Darlehen bei 6%, 30 Jahren | — | $350.262 |
| Maximaler Preis mit $40.000 Anzahlung | — | $390.262 |
Wie Anzahlung und Zinssatz das Ergebnis verändern
Die Anzahlung erhöht den maximal tragbaren Preis direkt, Dollar für Dollar, weil sie weder die maximale monatliche Rate noch die von dieser Rate getragene Darlehenssumme verändert -- sie deckt lediglich einen größeren Anteil des Kaufpreises in bar ab. Bei gleichbleibender maximaler Rate von $2.100 aus dem Rechenbeispiel ergibt eine Anzahlung von $20.000 einen maximalen Preis von $370.262, eine Anzahlung von $40.000 ergibt $390.262, und eine Anzahlung von $60.000 ergibt $410.262 -- jede Erhöhung der Anzahlung um $20.000 erhöht den Höchstpreis um genau $20.000.
Der Zinssatz hingegen verändert die Darlehenssumme, die eine feste maximale Rate tragen kann, weil er den Rentenbarwertfaktor verändert, der zur Umrechnung von Rate in Kapital verwendet wird. Bei gleichbleibender maximaler Rate von $2.100 und einer Laufzeit von 30 Jahren senkt eine Erhöhung des Zinssatzes von 6% auf 7% den Rentenbarwertfaktor von etwa 166,79 auf etwa 150,31 und verringert das maximale Darlehen von $350.262 auf etwa $315.646 -- eine Reduzierung der Kreditkapazität um rund $34.616 durch eine Erhöhung des Zinssatzes um einen Prozentpunkt, obwohl sich die maximale monatliche Rate selbst nicht geändert hat.
Grenzen der 28/36-Regel
Die 28/36-Regel deckt in einer einfachen Berechnung typischerweise nur Zins und Tilgung ab; Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, private Hypothekenversicherung (PMI) und HOA-Gebühren -- die Kreditgeber bei der tatsächlichen Kreditprüfung alle in die Front-End-Quote einbeziehen -- würden die tragbare Darlehenssumme weiter verringern, sobald sie zur Rate hinzugerechnet werden. Die Regel setzt außerdem einen festen Zinssatz und ein stabiles Einkommen für den gesamten Vergleich voraus; sie bildet weder Zinsänderungen noch Einkommensschwankungen oder andere finanzielle Ziele eines Haushalts über die genannten Schulden-Einkommens-Obergrenzen hinaus ab.
Da die 28/36-Regel ein konservativer Prüfmaßstab und keine garantierte Genehmigungsschwelle ist, sollte die daraus resultierende Höchstsumme als Ausgangspunkt für die weitere Budgetplanung behandelt werden -- einschließlich eines Puffers für Instandhaltung, Abschlusskosten von etwa 2% bis 5% der Darlehenssumme und Sparzielen, die nichts mit Wohnen zu tun haben -- und nicht als Zielbetrag, bis zu dem geliehen werden sollte.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die 28/36-Regel für die Erschwinglichkeit einer Hypothek?
Die 28/36-Regel ist eine konventionelle Kreditrichtlinie, wonach die monatlichen Wohnkosten 28% des Bruttomonatseinkommens (Front-End-Quote) und die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen 36% des Bruttomonatseinkommens (Back-End-Quote) nicht überschreiten sollten. Das Consumer Financial Protection Bureau nennt sie als gängigen Erschwinglichkeits-Maßstab, und die niedrigere der beiden Obergrenzen bestimmt in einem gegebenen Szenario die maximal tragbare Rate.
Wie viel Haus kann ich mir bei einem Einkommen von $90.000 leisten?
Bei $90.000 Bruttojahreseinkommen ($7.500 pro Monat), $500 bestehenden monatlichen Schulden und einem Zinssatz von 6% über 30 Jahre liegt die 28%-Front-End-Obergrenze von $2.100 unter der 36%-Back-End-Obergrenze von $2.200 (nach Abzug der $500 Schulden), sodass $2.100 die bindende maximale Rate ist. Diese Rate trägt ein Darlehen von etwa $350.262, beziehungsweise einen maximalen Kaufpreis von etwa $390.262 mit einer Anzahlung von $40.000.
Was ist der Unterschied zwischen der Front-End- und der Back-End-Quote?
Die Front-End-Quote misst nur die Wohnkosten -- Zins, Tilgung, Grundsteuer und Versicherung -- als Anteil am Bruttomonatseinkommen, konventionell gedeckelt bei 28%. Die Back-End-Quote misst alle monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Wohnkosten plus Autokredite, Studienkredite und Mindestzahlungen für Kreditkarten, konventionell gedeckelt bei 36%. Welche Obergrenze die niedrigere maximale Rate ergibt, ist für einen gegebenen Kreditnehmer die bindende Beschränkung.
Kann ich mir mit einer größeren Anzahlung ein teureres Haus leisten?
Ja, und zwar genau um den hinzugefügten Betrag. Eine Anzahlung erhöht den gesamten Kaufpreis, den ein festes maximales Darlehen abdecken kann, ohne die Darlehenssumme selbst oder die monatliche Rate zu verändern, sodass jeder zusätzliche Dollar an Anzahlung den maximal tragbaren Preis um einen Dollar erhöht. In einem Rechenbeispiel erhöhte eine Anzahlungserhöhung von $20.000 auf $40.000 den Höchstpreis von $370.262 auf $390.262 -- genau die Differenz von $20.000.
Wie stark verringert ein höherer Zinssatz, wie viel Haus ich mir leisten kann?
Ein höherer Zinssatz verringert die Darlehenssumme, die eine feste maximale monatliche Rate tragen kann, weil er den Rentenbarwertfaktor senkt, der zur Umrechnung von Rate in Kapital verwendet wird. In einem Rechenbeispiel bei einer konstanten maximalen Rate von $2.100 über 30 Jahre senkte eine Erhöhung des Zinssatzes von 6% auf 7% das maximale Darlehen von etwa $350.262 auf etwa $315.646 -- eine Reduzierung um rund $34.616 allein durch eine Zinserhöhung um einen Prozentpunkt.
Entspricht die 28/36-Regel dem, was ein Kreditgeber tatsächlich genehmigen wird?
Nein. Die 28/36-Regel ist ein konservativer Prüfmaßstab, keine garantierte Genehmigungsschwelle. Die tatsächliche Kreditprüfung berücksichtigt außerdem Kredit-Score, Beschäftigungsverlauf und Barreserven, und US-Standards für qualifizierte Hypotheken haben historisch Back-End-Schulden-Einkommens-Quoten von bis zu 43% referenziert, wobei manche Programme bei ausgleichenden Faktoren noch mehr erlauben. Die 28/36-Werte sind daher eher als konservative erste Schätzung nützlich denn als endgültige Entscheidung eines Kreditgebers.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.