So lesen Sie Ihr Break-even-Ergebnis
Ob sich der Kauf von Punkten lohnt, hängt vom Vergleich des Break-even-Monats mit der erwarteten Haltedauer des Darlehens ab, nicht allein von der Höhe der Zinssenkung.
| Erwartete Haltedauer im Vergleich zum Break-even | Typisches Ergebnis |
|---|---|
| Verkauf oder Umschuldung vor dem Break-even-Monat | Die Punkte kosten vorab mehr, als an monatlicher Ersparnis zurückfließt — in diesem Vergleich ein Nettoverlust |
| Halten des Darlehens deutlich über den Break-even-Monat hinaus | Die aufsummierte monatliche Ersparnis übersteigt die einmaligen Kosten — in diesem Vergleich ein Nettogewinn |
| Unklare Haltedauer | Ein kürzerer Break-even-Zeitraum verringert das Risiko, die einmaligen Kosten nicht zurückzugewinnen |
- Die Zinssenkung je Punkt ist ein anbieter- und produktspezifischer Wert und kein fester Branchenstandard; der Vorgabewert dieses Rechners ist lediglich ein häufig genannter Ausgangswert und sollte durch die Angabe aus einem konkreten Angebot ersetzt werden.
- Dieser Rechner vergleicht dieselbe Darlehenssumme und Laufzeit zu zwei verschiedenen Zinssätzen. Die Opportunitätskosten des für die Punkte eingesetzten Kapitals (etwa eine alternative Anlage) bildet er nicht ab, obwohl manche Kreditnehmer sie mit abwägen.
- Punkte lohnen sich in der Regel eher für Kreditnehmer, die sicher sind, das Darlehen viele Jahre ohne Umschuldung oder Verkauf zu halten; das CFPB rät, die realistische Wahrscheinlichkeit eines frühen Verkaufs oder einer Umschuldung vor dem Kauf von Punkten einzubeziehen.
Was sind Disagio-Punkte?
Ein Disagio-Punkt ist eine bei Vertragsabschluss fällige einmalige Gebühr, üblicherweise 1% der Darlehenssumme je Punkt, im Gegenzug für eine Senkung des Zinssatzes. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) beschreibt Disagio-Punkte als Möglichkeit, den Zinssatz „herunterzukaufen“: Der Kreditnehmer zahlt vorab mehr, damit der Kreditgeber über die Laufzeit weniger berechnet.
Wie stark ein Punkt den Zinssatz senkt, legt der Kreditgeber fest und hängt von Produkt, Marktlage und konkretem Angebot ab — eine einheitliche Branchenzahl gibt es nicht. Häufig genannt wird eine Senkung von rund 0,25 Prozentpunkten je Punkt, doch dieser Wert ist anbieterspezifisch und sollte stets im konkreten Angebot geprüft und nicht unterstellt werden; genau deshalb behandelt dieser Rechner die Zinssenkung je Punkt als veränderbare Eingabe.
Da Punkte vorab Geld kosten, danach aber Monat für Monat Geld sparen, hängt ihr Nutzen vollständig davon ab, wie lange das Darlehen gehalten wird. Wer vor dem Break-even-Monat umschuldet oder verkauft, hat für die Punkte mehr bezahlt als gespart; wer das Darlehen deutlich darüber hinaus behält, fährt besser.
So verwenden Sie diesen Rechner für Disagio-Punkte
- Geben Sie die Darlehenssumme ein.
- Geben Sie den Zinssatz ein, den der Kreditgeber ohne den Kauf von Punkten berechnen würde.
- Geben Sie die Anzahl der Disagio-Punkte ein, deren Kauf Sie erwägen.
- Geben Sie die von Ihrem konkreten Kreditgeber angebotene Zinssenkung je Punkt ein — prüfen Sie diesen Wert im Angebot, statt einen pauschalen Wert zu unterstellen, da er je nach Anbieter und Produkt abweicht.
- Geben Sie die Laufzeit in Jahren ein.
- Lesen Sie die Kosten der Punkte, den reduzierten Zinssatz samt monatlicher Ersparnis, den Break-even-Monat sowie die voraussichtliche Nettoersparnis bei Halten bis zur Fälligkeit ab.
Die Formel hinter Punkten und Break-even
Die Kosten der Punkte sind schlicht ein Prozentsatz der Darlehenssumme. Der reduzierte Zinssatz ergibt sich, indem die Zinssenkung je Punkt, multipliziert mit der Anzahl der Punkte, vom Basiszinssatz abgezogen wird. Die monatliche Ersparnis ist die Differenz zwischen der Rate zum Basiszinssatz und der Rate zum reduzierten Zinssatz, beide mit der üblichen Annuitätenformel über dieselbe Laufzeit berechnet.
Der Break-even-Monat ergibt sich aus den Kosten der Punkte geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet auf den nächsten vollen Monat, da ein angebrochener Monat die Kosten erst im Folgemonat vollständig ausgleicht. Die Nettoersparnis bei Halten bis zur vollen Fälligkeit ist die monatliche Ersparnis multipliziert mit der Gesamtzahl der Raten, abzüglich der einmaligen Kosten der Punkte.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, jeder Kreditgeber senke den Zinssatz je Punkt um denselben Betrag — die Zinssenkung je Punkt legt der Kreditgeber fest und variiert je nach Produkt, sie sollte daher aus einem konkreten Angebot bestätigt werden.
- Punkte zu kaufen, ohne den Break-even-Monat abzuschätzen, und dann vor dessen Erreichen zu verkaufen oder umzuschulden, sodass die Punkte mehr kosten als sie einsparen.
- Disagio-Punkte (die den Zinssatz senken) mit Bearbeitungspunkten oder Kreditgebergebühren zu verwechseln (die das nicht tun) — nur Disagio-Punkte werden von der Zinssenkungslogik dieses Rechners abgebildet.
- Zu übersehen, dass das für die Punkte eingesetzte Geld Opportunitätskosten hat — es könnte auch die Abschlusskosten decken, das Eigenkapital erhöhen oder anderweitig angelegt werden.
- Den Break-even-Monat als Garantie statt als Projektion auf Basis der eingegebenen Zinssätze, Laufzeiten und Punktzahlen zu verstehen — eine frühe Umschuldung verändert das tatsächliche Ergebnis.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Disagio-Punkt?
Ein Disagio-Punkt ist eine bei Vertragsabschluss fällige einmalige Gebühr, üblicherweise in Höhe von 1% der Darlehenssumme, im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz. Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt dies als „Herunterkaufen“ des Zinssatzes — man zahlt vorab mehr und erhält dafür über die gesamte Laufzeit einen niedrigeren Zinssatz und damit eine niedrigere Rate.
Um wie viel senkt ein Punkt meinen Zinssatz?
Eine einheitliche Branchenzahl gibt es nicht — die Zinssenkung je Punkt legt der Kreditgeber fest und variiert je nach Produkt und Marktlage. Häufig wird eine Senkung von etwa 0,25 Prozentpunkten je Punkt als Ausgangswert genannt, doch der tatsächliche Wert für ein konkretes Darlehen sollte im Angebot des Kreditgebers geprüft werden.
Was ist der Break-even-Punkt bei Disagio-Punkten?
Der Break-even-Punkt ist die Anzahl der Monate, bis die aufsummierte monatliche Ersparnis aus dem reduzierten Zinssatz die einmaligen Kosten der Punkte erreicht; er ergibt sich aus den Kosten der Punkte geteilt durch die monatliche Ersparnis, aufgerundet auf volle Monate. Wird das Darlehen über diesen Monat hinaus gehalten, haben sich die Punkte rechnerisch amortisiert.
Wann lohnt sich der Kauf von Disagio-Punkten?
Punkte lohnen sich eher für Kreditnehmer, die sicher sind, das Darlehen lange ohne Umschuldung oder Verkauf zu halten, da die einmaligen Kosten anschließend genügend Zeit brauchen, um über die monatliche Ersparnis den Break-even-Monat zu überschreiten. Bei kurzer erwarteter Haltedauer sind Punkte gemessen an der realistisch erzielbaren Ersparnis eine riskantere Vorabausgabe.
Sind Disagio-Punkte dasselbe wie Bearbeitungspunkte?
Nein. Disagio-Punkte senken den Zinssatz und sind die Art von Punkten, die dieser Rechner abbildet. Bearbeitungspunkte sind eine gesonderte Gebühr, die manche Kreditgeber für die Bearbeitung des Darlehens erheben; sie senken den Zinssatz nicht und gehen daher nicht in diesen Break-even-Vergleich ein.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.