So lesen Sie Ihre Baukredit-Schätzung
Die folgende Tabelle stellt die Bauphase (Abrufphase) der anschließenden dauerhaften Finanzierung gegenüber, da ein Construction-to-Permanent-Darlehen seine Struktur nach Fertigstellung ändert.
| Phase | Wie Zinsen berechnet werden | Typische Zahlungsstruktur |
|---|---|---|
| Bauphase (Abrufphase) | Endfällig, grundsätzlich auf den bis dahin tatsächlich abgerufenen Betrag | Die Raten decken oft nur die Zinsen und steigen, je mehr Mittel abgerufen werden |
| Nach Übergang in die dauerhafte Finanzierung | Reguläre Tilgung auf den vollständig ausgezahlten Betrag | Gleichbleibende Annuität aus Zins und Tilgung über die Darlehenslaufzeit |
- Die Annahme einer linearen Auszahlung ist eine Vereinfachung für frühe Schätzungen; ein realer, an Baufortschritte (Fundament, Rohbau, Dach und so weiter) gekoppelter Abrufplan verläuft selten exakt linear, daher weichen die tatsächlichen Zinskosten eines konkreten Projekts von dieser Schätzung ab.
- Dieser Rechner bildet weder die dauerhafte Finanzierung ab, die bei einem Construction-to-Permanent-Darlehen auf die Bauphase folgt, noch Baukreditgebühren, Bauabnahmegebühren oder Abrufe aus einem Puffer für Unvorhergesehenes.
- Baukredite tragen häufig höhere Zinssätze als übliche langfristige Baufinanzierungen, was die kürzere Laufzeit und das zusätzliche Risiko widerspiegelt, das Kreditgeber der Finanzierung eines noch im Bau befindlichen Projekts beimessen.
Was ist ein Baukredit?
Ein Baukredit finanziert die Errichtung eines Wohnhauses oder eines anderen Bauwerks und ist während der Bauphase in der Regel endfällig gestaltet: Der Kreditgeber stellt die Mittel in Teilbeträgen — sogenannten Abrufen — bereit, die an abgeschlossene Bauabschnitte gekoppelt sind, statt die gesamte Darlehenssumme bei Vertragsabschluss auszuzahlen. Da Zinsen grundsätzlich nur auf den tatsächlich abgerufenen Betrag anfallen und nicht auf die gesamte Zusage, fällt die Zinsbelastung während der Bauzeit niedriger aus, als wenn der volle Saldo vom ersten Tag an verzinst würde.
Viele Baukredite sind als Construction-to-Permanent-Darlehen ausgestaltet und gehen nach Fertigstellung automatisch in ein reguläres Annuitätendarlehen über, sodass ein zweiter Vertragsabschluss samt zusätzlicher Kosten entfällt. Freddie Mac und Fannie Mae veröffentlichen jeweils Richtlinien für einstufige Construction-to-Permanent-Programme, die von konforme Darlehen vergebenden Kreditgebern genutzt werden.
Da Zeitpunkt und Höhe der Abrufe je nach Projekt und Kreditgeber variieren, wendet dieser Rechner eine übliche Schätzkonvention an: Er unterstellt einen geradlinigen, linearen Mittelabruf über die Bauzeit — eine gängige Vereinfachung, um die Gesamtzinsen abzuschätzen, solange noch kein konkreter Abrufplan vorliegt.
So verwenden Sie diesen Baukredit-Rechner
- Geben Sie die gesamte Baukreditsumme ein, die Sie im Verlauf des Bauvorhabens voraussichtlich abrufen werden.
- Geben Sie den für den Baukredit angebotenen jährlichen Zinssatz ein.
- Geben Sie die voraussichtliche Bauzeit in Monaten ein.
- Lesen Sie die geschätzten Gesamtzinsen unter der Annahme linearer Auszahlung, die höchste Monatszinsbelastung (nach vollständigem Abruf) sowie die durchschnittliche Monatszinsbelastung über die Bauzeit ab.
Die Zinsformel bei linearer Auszahlung
Bei linearer Auszahlung wächst der Darlehenssaldo gleichmäßig von null zu Baubeginn auf die volle Darlehenssumme am Bauende, sodass der durchschnittlich ausstehende Saldo über den gesamten Zeitraum etwas über der Hälfte der Gesamtsumme liegt — genauer bei (Monate + 1) ÷ (2 × Monate) davon. Die Zinsen für Monat k entsprechen näherungsweise dem Saldo zu diesem Zeitpunkt (Summe × k ÷ Gesamtmonate), multipliziert mit dem Monatszinssatz.
Summiert man diese Monatszinsen über alle Monate der Bauzeit, ergibt sich eine geschlossene Schätzformel: Die Gesamtzinsen entsprechen der vollen Darlehenssumme multipliziert mit dem Monatszinssatz und mit (Monate + 1) geteilt durch 2. Die höchste Monatszinsbelastung ist der Betrag, den ein einzelner Monat bei vollständig abgerufenem Darlehen kostet; die durchschnittliche Monatszinsbelastung ist schlicht die geschätzte Gesamtsumme geteilt durch die Anzahl der Monate.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, die Zinsen fielen vom ersten Bautag an auf die gesamte Darlehenssumme an — die meisten Baukredite verzinsen nur die tatsächlich abgerufenen Mittel, was die lineare Schätzung dieses Rechners annähert.
- Die höchste Monatszinsbelastung als typische Monatsbelastung über die gesamte Bauzeit zu verstehen — in den frühen Monaten ist erst wenig abgerufen, sodass die Kosten deutlich unter dem Spitzenwert liegen.
- Zu vergessen, dass der Baukredit meist ein eigenständiges, kürzer laufendes Produkt neben der anschließenden dauerhaften Finanzierung ist, mit eigenem Zinssatz, eigenen Gebühren und — bei zweistufigen Modellen — eigenen Abschlusskosten.
- Zu unterstellen, die lineare Auszahlung entspreche exakt dem realen Abrufplan — tatsächliche Abrufe hängen an Baufortschritten und verteilen sich selten gleichmäßig über die Zeit.
- Zu übersehen, dass Baukreditzinsen üblicherweise über den Zinsen regulärer Baufinanzierungen liegen, was die Zinskosten gegenüber der Finanzierung derselben Summe mit einem gewöhnlichen langfristigen Darlehen erhöht.
Häufig gestellte Fragen
Wie werden die Zinsen bei einem Baukredit berechnet?
Die Zinsen eines Baukredits fallen üblicherweise nur auf den bis dahin tatsächlich abgerufenen Teil an, nicht auf die gesamte zugesagte Darlehenssumme. Dieser Rechner schätzt diese Kosten anhand einer linearen Auszahlung — die Mittel fließen gleichmäßig über die Bauzeit ab —, woraus sich eine einzelne Schätzung der Gesamtzinsen ergibt, solange noch kein an Bauabschnitte gekoppelter Abrufplan vorliegt.
Was bedeutet lineare Auszahlung in diesem Rechner?
Die Annahme einer linearen Auszahlung behandelt den Darlehenssaldo so, als wüchse er gleichmäßig und geradlinig von null zu Baubeginn auf die volle Darlehenssumme bei Fertigstellung. Das ist eine übliche Vereinfachung für frühe Zinsschätzungen, da sie eine geschlossene Berechnung erlaubt, ohne den projektspezifischen, an Bauabschnitte gekoppelten Abrufplan zu kennen.
Was ist ein Construction-to-Permanent-Darlehen?
Ein Construction-to-Permanent-Darlehen fasst den Baukredit und die spätere Baufinanzierung in einem einzigen Vertrag mit nur einem Abschluss zusammen: Während der Bauzeit funktioniert es als endfälliger Baukredit und geht nach Fertigstellung automatisch in ein reguläres Annuitätendarlehen über. Freddie Mac und Fannie Mae veröffentlichen jeweils Richtlinien für einstufige Construction-to-Permanent-Programme, die von konforme Darlehen vergebenden Kreditgebern genutzt werden.
Warum liegen die Zinssätze für Baukredite meist über denen regulärer Baufinanzierungen?
Baukredite laufen kürzer und finanzieren ein Projekt, das sich noch im Bau befindet, statt eines fertigen, bewerteten Objekts — ein Umstand, den Kreditgeber grundsätzlich als riskanter einstufen als eine reguläre langfristige Finanzierung eines fertigen Hauses. Dieses zusätzliche Risiko schlägt sich üblicherweise in einem höheren Zinssatz während der Bauphase nieder.
Berücksichtigt dieser Rechner auch die Finanzierung nach Fertigstellung?
Nein. Dieser Rechner schätzt ausschließlich die Zinskosten während der Bauphase (Abrufphase). Sobald ein Construction-to-Permanent-Darlehen in eine reguläre Baufinanzierung übergeht, sollte ein gewöhnlicher Hypothekenrechner mit dem endgültig ausgezahlten Betrag, dem Zinssatz der dauerhaften Finanzierung und deren Laufzeit für die Schätzung der Folgeraten verwendet werden.
Quellenangaben
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.