Ihre HELOC-Ergebnisse verstehen
Die folgende Tabelle stellt die beiden Phasen einer HELOC gegenüber, da der Wechsel von reinen Zinszahlungen zu voll tilgenden Raten den Ratensprung erzeugt, den dieser Rechner beziffert.
| Phase | Die Rate deckt | Saldo | Typische Dauer |
|---|---|---|---|
| Bezugsphase | Nur Zinsen (in diesem Modell) | Bleibt auf dem abgerufenen Betrag | Oft 5–10 Jahre |
| Rückzahlungsphase | Zinsen + Kapital (voll tilgend) | Sinkt auf null | Oft 10–20 Jahre |
- Die meisten HELOCs haben einen variablen Zinssatz, der an einen Index wie die Prime Rate gekoppelt ist, sodass sich die tatsächliche Rate sowohl in der Bezugs- als auch in der Rückzahlungsphase ändern kann; dieser Rechner verwendet der Einfachheit halber einen einzigen festen Zinssatz.
- Tatsächliche HELOC-Salden schwanken typischerweise als revolvierende Linie — Kreditnehmer rufen ab und zahlen im Zeitverlauf zurück —, während dieser Rechner annimmt, dass der volle Betrag einmalig abgerufen und über die gesamte Bezugsphase konstant gehalten wird.
- Der Rechner schließt jährliche oder abrufbezogene Gebühren mancher Kreditgeber aus und modelliert keine HELOC, bei der reine Zinszahlungen bei bestimmten Kreditgeberstrukturen bis in die Rückzahlungsphase hineinreichen.
Was ist eine HELOC?
Eine Home Equity Line of Credit ist eine revolvierende Kreditlinie, die durch das Immobilieneigenkapital des Kreditnehmers besichert ist. Das Consumer Financial Protection Bureau erklärt, dass eine HELOC eine Bezugsphase hat, in der der Kreditnehmer Mittel abrufen kann und typischerweise nur Zinsen auf den in Anspruch genommenen Betrag zahlt, gefolgt von einer Rückzahlungsphase, in der keine weiteren Abrufe mehr möglich sind und der ausstehende Saldo durch voll tilgende Raten aus Kapital und Zinsen zurückgezahlt wird.
Da die Zahlungen während der Bezugsphase nur die Zinsen decken, sinkt der Saldo durch die Mindestzahlung nicht — er bleibt auf dem abgerufenen Betrag stehen, strukturell ähnlich wie bei einer tilgungsfreien Hypothek. Mit Beginn der Rückzahlungsphase berechnet der Kreditgeber die Rate neu, die nötig ist, um denselben Saldo über die Rückzahlungsdauer vollständig zu tilgen — was zu einer deutlich höheren Monatsrate führt als die Mindestrate der Bezugsphase.
Dieser Rechner geht davon aus, dass der volle abgerufene Betrag über die gesamte Bezugsphase aussteht und vor Rückzahlungsbeginn keine weiteren Abrufe oder Tilgungen erfolgen — ein vereinfachtes Modell der Struktur von reiner Zinszahlung zu voller Tilgung, da tatsächliche HELOC-Salden als revolvierende Linie typischerweise schwanken.
So verwenden Sie diesen HELOC-Rechner
- Geben Sie den in Anspruch genommenen Betrag der Kreditlinie ein (den Saldo, den Sie voraussichtlich halten werden).
- Geben Sie den jährlichen Zinssatz der HELOC ein — HELOCs haben üblicherweise variable Zinssätze, verwenden Sie daher den aktuellen Satz.
- Geben Sie die Länge der Bezugsphase in Jahren ein, in der nur Zinsen gezahlt werden.
- Geben Sie die Länge der Rückzahlungsphase in Jahren ein, in der der Saldo vollständig getilgt wird.
- Lesen Sie die reine Zinsrate, die höhere Rate der Rückzahlungsphase, die Höhe des Sprungs zwischen beiden und die Gesamtzinsen über beide Phasen ab.
Die Formel hinter HELOC-Raten
Während der Bezugsphase ist die reine Zinsrate einfach der abgerufene Saldo multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz, da kein Kapital zurückgezahlt wird. In der Rückzahlungsphase wird die Standard-Tilgungsformel auf denselben Saldo angewendet (da er während der Bezugsphase nie reduziert wurde), über die angegebene Rückzahlungsdauer.
Rechenbeispiel: Ein Saldo von $50.000 zu 8,5% mit einer 10-jährigen Bezugsphase und einer 15-jährigen Rückzahlungsphase hat während der Bezugsphase eine reine Zinsrate von $354,17 pro Monat. Mit Beginn der Rückzahlung beträgt die Tilgungsrate auf denselben Saldo von $50.000 über 15 Jahre $492,37 — ein Ratenanstieg von $138,20. Die Gesamtzinsen über beide Phasen (10 Jahre reine Zinszahlungen plus 15 Jahre Tilgungsraten) betragen $81.126,56.
Häufige Fehler
- Anzunehmen, dass die reine Zinsrate der Bezugsphase über die gesamte Laufzeit der Kreditlinie fortbesteht — sie gilt nur während der Bezugsphase, danach erfordert die Rückzahlung eine deutlich höhere Tilgungsrate.
- Den Ratensprung bei Rückzahlungsbeginn nicht einzuplanen, zumal HELOC-Zinssätze oft variabel sind und unabhängig vom Phasenwechsel steigen können.
- Den abgerufenen Saldo als fest zu betrachten, obwohl eine HELOC in der Praxis revolvierend ist — zusätzliche Abrufe während der Bezugsphase erhöhen den Saldo, auf dem die Rate der Rückzahlungsphase basiert.
- Zu übersehen, dass ein variabler Zinssatz die reine Zinsrate während der Bezugsphase verändern kann, selbst wenn der abgerufene Saldo unverändert bleibt.
- Die reine Zinsrate der HELOC-Bezugsphase mit der Rate eines Home-Equity-Darlehens zu verwechseln, das typischerweise von Anfang an eine feste Einmalsumme voll tilgt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bezugsphase und Rückzahlungsphase?
Während der Bezugsphase kann ein HELOC-Kreditnehmer Mittel abrufen und leistet typischerweise nur Zinszahlungen auf den abgerufenen Betrag, sodass der Saldo durch die Mindestzahlung nicht sinkt. In der Rückzahlungsphase sind keine weiteren Abrufe erlaubt, und der ausstehende Saldo wird durch voll tilgende Raten aus Kapital und Zinsen zurückgezahlt, die deutlich höher sind als die reine Zinsrate der Bezugsphase.
Warum springt meine HELOC-Rate bei Rückzahlungsbeginn so stark an?
Da reine Zinszahlungen während der Bezugsphase das Kapital nicht reduzieren, steht der volle abgerufene Saldo bei Rückzahlungsbeginn noch aus, muss nun aber über eine feste, oft kürzere Rückzahlungsdauer getilgt werden. Diesen Saldo über die Rückzahlungsphase zu verteilen — mit einer Rate, die jetzt Kapital und Zinsen abdeckt — ergibt eine deutlich höhere Monatsrate: zum Beispiel von $354,17 auf $492,37 bei einem Saldo von $50.000 zu 8,5% mit 10 Jahren Bezugs- und 15 Jahren Rückzahlungsphase.
Sind HELOC-Zinssätze fest oder variabel?
Die meisten HELOCs haben einen variablen Zinssatz, üblicherweise an einen Index wie die Prime Rate gekoppelt, sodass sich die Rate sowohl in der Bezugs- als auch in der Rückzahlungsphase mit dem Index ändern kann. Einige Kreditgeber bieten für den gesamten Saldo oder einen Teil davon eine Festzinsoption an; Kreditnehmer sollten prüfen, welche Struktur für ihre konkrete Kreditlinie gilt.
Funktioniert eine HELOC wie eine Kreditkarte?
Strukturell ja — eine HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, das heißt, ein Kreditnehmer kann während der Bezugsphase bis zum Kreditlimit Mittel abrufen, zurückzahlen und erneut abrufen, ähnlich wie bei einer Kreditkarte. Sie unterscheidet sich dadurch, dass sie durch Immobilieneigenkapital besichert ist, in der Regel einen niedrigeren Zinssatz als unbesicherte Kredite hat und nach Ende der Bezugsphase in einen festen Tilgungsplan übergeht.
Kann ich während der Bezugsphase Kapital tilgen?
Die meisten HELOCs erlauben freiwillige Kapitalzahlungen während der Bezugsphase, obwohl nur Zinsen verpflichtend sind; dadurch verringern sich sowohl der ausstehende Saldo als auch die Höhe der späteren Rate in der Rückzahlungsphase. Dieser Rechner modelliert das Szenario mit reiner Mindestzinszahlung; zusätzliche Zahlungen während der Bezugsphase würden zu einem niedrigeren Saldo beim Eintritt in die Rückzahlung führen als hier gezeigt.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.