So lesen Sie Ihr ARM-Szenario
ARM-Zinssätze nach der Anpassung ergeben sich aus Index plus Marge, begrenzt durch Obergrenzen — nichts davon prognostiziert dieser Rechner. Die folgende Tabelle erläutert die einzelnen Fachbegriffe, damit sich die Unterlagen eines konkreten Darlehens richtig lesen lassen.
| ARM-Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Index | Ein veröffentlichter Marktzinssatz, dem die ARM folgt — in heutigen US-ARMs üblicherweise der SOFR (Secured Overnight Financing Rate), nach dem vom ARRC empfohlenen branchenweiten Wechsel vom LIBOR |
| Marge | Ein fester Prozentsatz, den der Kreditgeber bei jeder Anpassung auf den Index aufschlägt; im Vertrag festgehalten und über die Laufzeit unveränderlich |
| Obergrenze der ersten Anpassung | Der maximale Zinsanstieg beim allerersten Anpassungstermin nach der Festzinsphase |
| Obergrenze je Anpassungsperiode | Der maximale Zinsanstieg bei jedem weiteren Anpassungstermin nach dem ersten |
| Gesamtobergrenze | Der maximale Anstieg gegenüber dem Anfangszinssatz über die gesamte Restlaufzeit |
- Dieser Rechner prognostiziert weder künftige Zinssätze und Indexstände noch, wo der Zinssatz einer konkreten ARM zum Anpassungstermin landen wird — der angepasste Zinssatz ist eine Eingabe zum Durchspielen eines Szenarios, kein vom Werkzeug prognostiziertes Ergebnis.
- Konkrete Index-, Margen- und Obergrenzenwerte unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Produkt und müssen den vorvertraglichen Informationen des Darlehens entnommen werden (einschließlich der bei Antragstellung ausgehändigten CHARM-Broschüre); dieser Rechner ordnet diesen Begriffen bewusst keine pauschalen Zahlen zu.
- Da die angepasste Rate auf die zum Anpassungstermin verbleibende Restschuld und nicht auf die ursprüngliche Darlehenssumme berechnet wird, können zwei ARMs mit gleichem angepasstem Zinssatz, aber unterschiedlich langer Festzinsphase zu unterschiedlichen Raten führen.
Was ist eine variabel verzinste Hypothek (ARM)?
Eine variabel verzinste Hypothek (ARM) trägt für eine Anfangszeit einen festen Zinssatz — üblicherweise in einer Schreibweise wie „5/1“ angegeben, also fünf Jahre fest und danach Anpassungen —, wonach der Zinssatz regelmäßig auf Basis eines Marktindex zuzüglich einer festen Marge des Kreditgebers neu festgesetzt wird, begrenzt durch die im Vertrag vereinbarten Obergrenzen. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) und das gesetzlich vorgeschriebene Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (die CHARM-Broschüre) beschreiben diese Struktur und verpflichten Kreditgeber, sie ARM-Kreditnehmern vor Vertragsschluss offenzulegen.
Im heutigen US-Markt sind die meisten ARMs an den Secured Overnight Financing Rate (SOFR) gekoppelt, den Referenzzinssatz, den das Alternative Reference Rates Committee (ARRC) nach dem Auslaufen des LIBOR empfohlen hat. Der nach der Anpassung tatsächlich zu zahlende Zinssatz entspricht dem Indexstand zum Anpassungstermin zuzüglich der Marge des Kreditgebers, begrenzt durch die vertraglichen Obergrenzen — nichts davon lässt sich bei Vertragsabschluss mit Sicherheit wissen.
ARM-Verträge enthalten typischerweise drei Arten von Obergrenzen, die den Zinsanstieg begrenzen: eine Obergrenze für die erste Anpassung (der maximale Anstieg beim ersten Termin), eine Obergrenze je Anpassungsperiode (der maximale Anstieg bei jedem weiteren Termin) und eine Gesamtobergrenze (der maximale Anstieg gegenüber dem Anfangszinssatz über die gesamte Laufzeit). Dieser Rechner setzt keine konkreten Obergrenzen an, da sie je nach Produkt unterschiedlich ausfallen und hier nicht erfunden werden — prüfen Sie die für ein konkretes Angebot geltenden Grenzen in den vorvertraglichen Informationen.
So verwenden Sie diesen ARM-Rechner
- Geben Sie die Darlehenssumme ein.
- Geben Sie den für die Festzinsphase angebotenen Anfangszinssatz ein.
- Geben Sie die Dauer der Festzinsphase in Jahren ein (etwa 5 bei einer 5/1-ARM).
- Geben Sie einen hypothetischen angepassten Zinssatz ein — einen Wert, den Sie durchspielen möchten, keine Prognose dessen, was Index plus Marge zum Anpassungstermin tatsächlich ergeben. Testen Sie mehrere Werte, um eine Bandbreite möglicher Ergebnisse zu sehen.
- Geben Sie die Gesamtlaufzeit in Jahren ein.
- Lesen Sie die Anfangsrate, die sich aus Ihrem hypothetischen Zinssatz ergebende Rate, die Differenz zwischen beiden sowie die zum Anpassungstermin verbleibende Restschuld ab.
Die Formel hinter ARM-Szenarioraten
Die Anfangsrate wird mit der üblichen Annuitätenformel zum Anfangszinssatz über die gesamte Laufzeit berechnet. Die Restschuld zum Anpassungstermin ergibt sich, indem derselbe Tilgungsplan bis zum Ende der Festzinsphase fortgeschrieben wird.
Die angepasste Rate wendet die Annuitätenformel anschließend auf diese Restschuld an, und zwar zu dem von Ihnen eingegebenen hypothetischen Zinssatz über die nach der Festzinsphase verbleibende Laufzeit. Da der Zinssatz von Ihnen stammt, bildet dies ein „Was wäre, wenn der Zinssatz X beträgt“ ab und keine Prognose dessen, was Index und Marge tatsächlich ergeben.
Häufige Fehler
- Die Eingabe des angepassten Zinssatzes als Prognose zu behandeln — dieser Rechner kann nicht wissen, was Index plus Marge zu einem künftigen Anpassungstermin ergeben.
- Zu vergessen, dass Zinserhöhungen bei ARMs durch vertragliche Obergrenzen begrenzt sind, die dieser allgemeine Rechner nicht ansetzt, da die Werte je nach Produkt abweichen.
- Anzunehmen, die angepasste Rate werde auf die ursprüngliche Darlehenssumme berechnet — tatsächlich beruht sie auf der zum Anpassungstermin verbleibenden Restschuld, die zwar niedriger, wegen der langsamen Tilgung in den frühen Jahren aber immer noch beträchtlich ist.
- Die Dauer der Festzinsphase (etwa die „5“ in „5/1“) mit dem Anpassungsintervall zu verwechseln (der „1“, also der jährlichen Anpassungsmöglichkeit) — in der ARM-Schreibweise sind das zwei verschiedene Zahlen.
- Die CHARM-Broschüre oder die vorvertraglichen Informationen nicht zu lesen, in denen Index, Marge und Obergrenzenstruktur eines konkreten Angebots stehen, bevor man einen bestimmten Zinssatz nach der Anpassung unterstellt.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet „5/1-ARM“?
In der gebräuchlichen US-Schreibweise gibt die erste Zahl die Dauer der anfänglichen Festzinsphase in Jahren an und die zweite, in welchem Abstand der Zinssatz danach angepasst werden kann, ebenfalls in Jahren. Eine 5/1-ARM hat in den ersten fünf Jahren einen festen Zinssatz, der anschließend für die restliche Laufzeit einmal jährlich angepasst werden kann.
Wie wird der Zinssatz einer ARM nach der Anpassung bestimmt?
Der angepasste Zinssatz entspricht dem Stand eines veröffentlichten Marktindex zum Anpassungstermin zuzüglich einer im Vertrag festgelegten Marge, begrenzt durch Obergrenzen für den Zinsanstieg. Im heutigen US-Markt sind die meisten ARMs an den Secured Overnight Financing Rate (SOFR) gekoppelt, den das Alternative Reference Rates Committee (ARRC) als Nachfolger des LIBOR empfohlen hat.
Kann dieser Rechner mir sagen, wie hoch mein ARM-Zinssatz nach der Anpassung sein wird?
Nein. Dieser Rechner ist ein Szenariowerkzeug — Sie geben einen hypothetischen angepassten Zinssatz ein, um zu sehen, welche Rate er auf die verbleibende Restschuld ergäbe. Er prognostiziert keine künftigen Indexstände, und kein Rechner kann zuverlässig vorhersagen, wo ein marktbasierter Index in einigen Jahren stehen wird.
Was sind ARM-Obergrenzen?
Obergrenzen sind vertragliche Begrenzungen dafür, wie stark sich der Zinssatz einer ARM ändern darf: Eine Anfangsobergrenze begrenzt die erste Anpassung, eine Periodenobergrenze jede spätere Anpassung und eine Gesamtobergrenze den gesamten Anstieg gegenüber dem Anfangszinssatz über die Laufzeit. Die konkreten Werte unterscheiden sich je nach Kreditgeber und Produkt und werden in den vorvertraglichen Unterlagen einschließlich der CHARM-Broschüre offengelegt.
Warum wird die Rate nach der Anpassung auf einen anderen Saldo berechnet als die ursprüngliche Darlehenssumme?
Weil das Darlehen während der Festzinsphase bereits getilgt wurde, ist zum Zeitpunkt der Zinsanpassung ein Teil der Summe zurückgezahlt. Die angepasste Rate wird auf diese verbleibende Restschuld berechnet, nicht auf die ursprüngliche Darlehenssumme, und über die nach der Festzinsphase verbleibende Laufzeit verteilt.
Ist eine ARM riskanter als eine Festzinshypothek?
Eine ARM bringt eine Unsicherheit über die Ratenhöhe mit sich, die eine Festzinshypothek nicht hat, da die Rate nach der Anpassung steigen (oder fallen) kann, während eine feste Rate über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt. Ob dieser Zielkonflikt angemessen ist, hängt unter anderem davon ab, wie lange der Kreditnehmer das Darlehen zu halten gedenkt und wie schwankungstolerant er ist — Aspekte, die dieser Bildungsrechner für den Einzelfall nicht bewertet.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.