Die Ballonzahlung ist die Restschuld -- keine Gebühr
Eine Ballonhypothek bemisst die monatliche Rate so, als würde das Darlehen über einen langen Zeitraum getilgt -- oft 15, 20 oder 30 Jahre --, doch die tatsächliche Laufzeit ist viel kürzer, häufig fünf bis sieben Jahre. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) erläutert, dass am Ende dieser kürzeren Laufzeit die gesamte Restschuld in einer einzigen Summe fällig wird -- die sogenannte Ballonzahlung --, statt dass das Darlehen weiter gegen null getilgt wird.
Die Ballonzahlung ist kein zusätzliches Entgelt und keine Strafgebühr obendrauf; sie ist genau die ausstehende Restschuld, die nach den Zahlungen des Kreditnehmers während der Ballonlaufzeit verbleibt, berechnet mit derselben Tilgungsmathematik, mit der auch die monatliche Rate festgelegt wurde. Weil die Rate für einen viel längeren Zeitraum bemessen ist als das Darlehen tatsächlich läuft, wird vor Fälligkeit der Ballonzahlung nur ein kleiner Teil der ursprünglichen Restschuld getilgt.
Rechenbeispiel: ein Darlehen über 250.000 $, fällig im 7. Jahr
Betrachten wir ein Darlehen über 250.000 $ zu einem Jahreszins von 5,5%, dessen monatliche Rate über einen 30-jährigen Tilgungsplan berechnet wird, das aber tatsächlich nach 7 Jahren fällig ist. Nach der Standard-Tilgungsformel beträgt die monatliche Rate 1.419,47 $ -- identisch mit dem, was ein vollständiges 30-jähriges Darlehen gleicher Höhe und gleichen Zinssatzes verlangen würde.
Über 84 Monate (7 Jahre) an Zahlungen zahlt der Kreditnehmer insgesamt 1.419,47 $ x 84 = 119.235,69 $, wovon 91.275,41 $ auf Zinsen entfallen und der Rest die Restschuld mindert. Der zu diesem Zeitpunkt noch geschuldete Betrag -- die fällige Ballonzahlung -- beträgt 222.039,72 $, das heißt, nach sieben Jahren wurden von den ursprünglichen 250.000 $ nur 27.960,28 $ getilgt.
| Position | Wert |
|---|---|
| Monatliche Rate (30-Jahres-Plan) | 1.419,47 $ |
| Gesamtzahlung über 7 Jahre | 119.235,69 $ |
| Gezahlte Zinsen über 7 Jahre | 91.275,41 $ |
| Getilgtes Kapital über 7 Jahre | 27.960,28 $ |
| Im 7. Jahr fällige Ballonzahlung | 222.039,72 $ |
Warum so wenig Kapital getilgt wird
Die Standard-Tilgungsmathematik lastet die Zinsen auf die frühen Jahre jedes Darlehens, da Zinsen auf die Restschuld berechnet werden und diese anfangs am höchsten ist; die Kapitaltilgung beschleunigt sich erst später im Plan, wenn die Restschuld sinkt. Die monatliche Rate einer Ballonhypothek wird über einen Zeitraum berechnet -- in diesem Beispiel 30 Jahre --, der weit länger ist als die tatsächliche 7-jährige Laufzeit des Darlehens, sodass der Ballonstichtag gut in den zinslastigen Abschnitt der Tilgungskurve fällt.
Das ist der strukturelle Grund, warum eine Ballonzahlung typischerweise den Großteil der ursprünglichen Darlehenssumme ausmacht und keinen kleinen Rest: Die Rate war nie darauf ausgelegt, das Darlehen bis zum Ballonstichtag zu tilgen, sondern nur, die monatlichen Kosten niedriger zu halten als bei einem Darlehen, das über die kurze Ballonlaufzeit selbst vollständig tilgen würde.
Die Umschulden-oder-Verkaufen-Entscheidung am Ballonstichtag
Wird eine Ballonhypothek fällig, hat der Kreditnehmer im Wesentlichen drei Möglichkeiten: die Restschuld in ein neues Darlehen umzuschulden, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös zur Tilgung der Restschuld zu verwenden oder den Ballonbetrag aus anderen verfügbaren Mitteln zu zahlen. Jede Option hängt von Bedingungen ab, die sich bei Darlehensbeginn nicht garantieren lassen -- eine Umschuldung hängt davon ab, ob Bonität und Einkommen des Kreditnehmers zu jenem künftigen Zeitpunkt ausreichen und wie die Marktzinsen dann stehen, während ein Verkauf vom Marktwert der Immobilie und davon abhängt, wie schnell ein Verkauf bis zum Stichtag abgeschlossen werden kann.
Da keines dieser Ergebnisse Jahre im Voraus sicher ist, plant ein Kreditnehmer, der eine Ballonhypothek aufnimmt, letztlich um ein bestimmtes künftiges Ereignis herum -- einen Verkauf, eine Umschuldung oder eine Einmalzahlung --, das planmäßig eintreten soll. Das ist die zentrale Risikoperspektive einer Ballonstruktur: Die niedrige Rate während der Ballonlaufzeit wird gegen eine große, zeitlich gebundene Verpflichtung am Ende eingetauscht.
Wo Ballonhypotheken am häufigsten eingesetzt werden
Ballonstrukturen kommen in Teilen der Wohnbaufinanzierung vor, sind aber häufiger bei gewerblichen Immobilien und kurzfristigen Finanzierungen, bei denen der Kreditnehmer erwartet, die Restschuld deutlich vor dem Stichtag durch Umschuldung, Verkauf oder auf andere Weise abzulösen. Wer eine Ballonstruktur für die eigengenutzte Immobilie einsetzt, sollte einen konkreten, realistischen Plan für den Ballonstichtag haben und sich nicht darauf verlassen, dass die allgemeinen Marktbedingungen bei Fälligkeit günstig sind.
Ein Überbrückungskredit ist eine verwandte kurzfristige Struktur, die als ein Weg zur Ablösung einer Ballonzahlung dienen kann, wenn ein Verkauf erwartet wird, aber bis zum Stichtag nicht abgeschlossen ist -- wobei ein Überbrückungskredit eigene, gesonderte Kosten und Qualifikationsanforderungen mit sich bringt, die für sich zu bewerten sind, statt sie als automatische Rückfalloption vorauszusetzen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine Ballonzahlung?
Eine Ballonzahlung ist die gesamte Restschuld eines Darlehens, die am Ende einer kürzeren Darlehenslaufzeit in einer einzigen Summe fällig wird, obwohl die monatliche Rate anhand eines viel längeren Tilgungsplans berechnet wurde. Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt Ballonhypotheken als Darlehen, bei denen diese Schlusszahlung oft erheblich größer ist als die regulären Monatsraten.
Wie viel eines Ballon-Darlehens über 250.000 $ wird vor Fälligkeit der Ballonzahlung getilgt?
In einem Rechenbeispiel für ein Darlehen über 250.000 $ zu 5,5%, getilgt über 30 Jahre, aber fällig im 7. Jahr, zahlt der Kreditnehmer über diese 84 Monate insgesamt 119.235,69 $, wovon 91.275,41 $ Zinsen sind. Bis zum Ballonstichtag wurden von den ursprünglichen 250.000 $ nur 27.960,28 $ getilgt, sodass eine Ballonzahlung von 222.039,72 $ verbleibt.
Ist die Ballonzahlung höher als der ursprünglich aufgenommene Betrag?
Nein. Die Ballonzahlung ist die verbleibende Restschuld nach den planmäßigen Zahlungen, berechnet mit derselben Tilgungsmathematik, mit der auch die monatliche Rate festgelegt wurde -- sie ist stets geringer als die ursprüngliche Darlehenssumme, kann aber dennoch den Großteil dieses Betrags ausmachen, wenn die Ballonlaufzeit im Verhältnis zum Tilgungsplan kurz ist.
Was geschieht, wenn eine Ballonhypothek fällig wird?
Der Kreditnehmer muss die gesamte Restschuld zahlen -- durch Umschuldung in ein neues Darlehen, Verkauf der Immobilie oder Einsatz anderer Mittel. Keines dieser Ergebnisse ist Jahre im Voraus garantiert, da eine Umschuldung von Bonität und Marktzinsen zum künftigen Zeitpunkt abhängt und ein Verkauf vom Marktwert der Immobilie und vom Timing.
Wer nutzt typischerweise Ballonhypotheken?
Ballonstrukturen sind häufiger bei der Finanzierung gewerblicher Immobilien und in Teilen der kurzfristigen Wohnbaufinanzierung anzutreffen; sie werden in der Regel von Kreditnehmern genutzt, die erwarten, das Darlehen vor dem Ballonstichtag durch Umschuldung, Verkauf der Immobilie oder auf andere Weise abzulösen, statt es bis zur vollständigen Tilgung zu halten.
Kann ich während der Ballonlaufzeit zusätzlich zahlen, um den Ballonbetrag zu senken?
Zusätzliche Tilgungen während der Ballonlaufzeit senken den am Ballonstichtag geschuldeten Betrag -- ebenso wie Sondertilgungen bei jedem tilgenden Darlehen die Restschuld schneller mindern als die planmäßige Rate allein --, sofern das Darlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht, was vor Sondertilgungen anhand der Darlehensunterlagen zu bestätigen ist.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.