Die Formel und warum Kreditgeber sie nutzen
Der LTV wird berechnet, indem der Kreditsaldo durch den Immobilienwert geteilt und das Ergebnis in Prozent ausgedrückt wird. Das Eigenkapital ist der Immobilienwert abzüglich des Kreditsaldos, und der Eigenkapitalanteil ist schlicht 100% minus dem LTV. Fannie Mae und andere Richtlinien für konforme Kredite nutzen den LTV als zentrale Kennzahl bei der Kreditvergabe, da er direkt widerspiegelt, wie viel Eigenkapitalpolster zwischen Kreditsaldo und Immobilienwert besteht -- ein niedrigerer LTV bedeutet mehr Eigenkapital und im Allgemeinen ein geringeres Risiko für den Kreditgeber.
- LTV = (Kreditsaldo ÷ Immobilienwert) × 100
- Eigenkapital ($) = Immobilienwert − Kreditsaldo
- Eigenkapital (%) = 100 − LTV
Rechenbeispiel
Ein Kreditsaldo von $320.000 auf eine Immobilie im Wert von $400.000 ergibt einen LTV von 80% ($320.000 ÷ $400.000), ein Eigenkapital von $80.000 und einen Eigenkapitalanteil von 20%.
| LTV | Einstufung | Typischer Kreditkontext |
|---|---|---|
| 80% oder darunter | Niedrig | Bei oder unter der üblichen konventionellen PMI-Schwelle |
| 80,01% - 95% | Standard | Über der PMI-Schwelle; erfordert üblicherweise eine Kreditversicherung |
| Über 95% | Hoch | Nahe oder über den typischen maximalen LTV-Grenzen vieler konventioneller Programme |
Warum genau 80%
Die 80%-LTV-Schwelle ist ein weithin referenzierter Grenzwert bei konventionellen Hypotheken, weil sie der Punkt ist, unterhalb dessen üblicherweise keine private Kreditversicherung (PMI) erforderlich ist, was ein ausreichend großes Eigenkapitalpolster widerspiegelt, bei dem Kreditgeber bereit sind, das Risiko ohne zusätzliche Versicherung zu tragen. Oberhalb von 80% LTV wird häufig PMI verlangt, bis der Saldo abbezahlt ist oder die Immobilie wieder unter die Schwelle aufwertet. Unterschiedliche Kreditprogramme und Kreditgeber wenden möglicherweise abweichende konkrete Schwellenwerte und Regeln an, doch 80% bleibt der am häufigsten zitierte Referenzpunkt.
Die PMI entfällt bei den meisten Krediten nicht automatisch in dem Moment, in dem der LTV unter 80% fällt -- die meisten Kreditgeber verlangen einen formellen Antrag oder eine neue Wertermittlung, um sie gemäß den Vorgaben von Servicer und Investor zu entfernen, was einer der häufigsten Verwirrungspunkte für Kreditnehmer ist, die ihren eigenen LTV über die Zeit verfolgen.
LTV vs. kombinierter LTV (CLTV)
Der LTV vergleicht einen einzelnen Kreditsaldo mit dem Immobilienwert. Der kombinierte Beleihungsauslauf (Combined Loan-to-Value, CLTV) addiert stattdessen die Salden aller durch dieselbe Immobilie besicherten Kredite -- etwa eine erste Hypothek plus eine Eigenheimkreditlinie -- und vergleicht diese Summe mit dem Immobilienwert. Kreditgeber nutzen bei der Vergabe eines nachrangigen Kredits wie einer HELOC oder eines Eigenheimkredits typischerweise den CLTV statt des einfachen LTV, da er den gesamten Anspruch gegen das Haus erfasst und nicht nur die erste Hypothek.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Ein LTV von 80% oder darunter wird bei konventionellen Hypotheken allgemein positiv gesehen, da dies die weithin genutzte Schwelle ist, unter der üblicherweise keine private Kreditversicherung erforderlich ist. Ein niedrigerer LTV spiegelt im Allgemeinen ein größeres Eigenkapitalpolster wider.
Wie berechne ich den Beleihungsauslauf?
Teilen Sie den Kreditsaldo durch den Wert der Immobilie und multiplizieren Sie mit 100. Ein Kredit über $320.000 auf eine Immobilie im Wert von $400.000 ergibt einen LTV von 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100), was 20% Eigenkapital übriglässt.
Was ist der Unterschied zwischen LTV und CLTV?
Der LTV vergleicht einen einzelnen Kreditsaldo mit dem Immobilienwert. Der kombinierte Beleihungsauslauf (CLTV) addiert alle durch dieselbe Immobilie besicherten Kredite -- etwa eine erste Hypothek plus eine HELOC -- und vergleicht diese Summe mit dem Immobilienwert.
Entfällt die PMI automatisch, sobald der LTV unter 80% fällt?
Meist nicht. Die meisten Kreditgeber verlangen einen formellen Antrag oder eine neue Wertermittlung, um die PMI zu entfernen, sobald der LTV unter 80% fällt, gemäß den Vorgaben von Servicer und Investor -- sie wird in der Regel nicht automatisch entfernt, nur weil der Saldo abbezahlt wurde.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/