Zwei verschiedene Produkte, zwei verschiedene Zahlungsverläufe
Eine Home Equity Line of Credit ist eine revolvierende, durch Eigenheimkapital besicherte Kreditlinie. Während der Ziehungsphase kann der Kreditnehmer Mittel abrufen und zahlt typischerweise nur Zinsen auf den in Anspruch genommenen Betrag, sodass der Saldo durch die Mindestzahlung nicht sinkt. Beginnt die Rückzahlungsphase, sind keine weiteren Abrufe mehr möglich, und der Kreditgeber berechnet die Zahlung neu, die erforderlich ist, um denselben Saldo über die Rückzahlungsdauer vollständig zu tilgen -- was eine deutlich höhere monatliche Zahlung als die Mindestzahlung der Ziehungsphase ergibt.
Ein Eigenheimkredit ist dagegen ein nachrangig besichertes Ratendarlehen: ein fester, gegen Eigenheimkapital aufgenommener Einmalbetrag, der von Beginn an in gleichen monatlichen Raten zu einem festen Zinssatz über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird -- dieselbe Tilgungsstruktur wie bei einer Standardhypothek. Es gibt weder eine Ziehungsphase noch einen Zahlungssprung -- die Zahlung im ersten Monat entspricht der im letzten Monat.
Rechenbeispiel: der HELOC-Sprung von der Ziehungs- zur Rückzahlungsphase
Ein Saldo von $50.000 zu 8,5% mit 10 Jahren Ziehungsphase und 15 Jahren Rückzahlungsphase hat während der Ziehungsphase eine Zahlung von $354,17 pro Monat (nur Zinsen). Beginnt die Rückzahlung, beträgt die tilgende Zahlung auf denselben Saldo von $50.000 über 15 Jahre $492,37 -- ein Zahlungsanstieg von $138,20. Die Gesamtzinsen über beide Phasen hinweg (10 Jahre reine Zinszahlungen plus 15 Jahre tilgende Zahlungen) betragen $81.126,56.
| Phase | Zahlung deckt ab | Saldo | Typische Dauer |
|---|---|---|---|
| Ziehungsphase | Nur Zinsen (in diesem Modell) | Bleibt beim abgerufenen Betrag | Oft 5-10 Jahre |
| Rückzahlungsphase | Zinsen + Tilgung (voll amortisierend) | Sinkt auf null | Oft 10-20 Jahre |
Rechenbeispiel: Kreditvolumen und Zahlung beim Eigenheimkredit
Kreditgeber für Eigenheimkredite begrenzen die Kreditvergabe typischerweise auf ein maximales kombiniertes Beleihungsauslauf-Verhältnis (Combined Loan-to-Value, CLTV) -- üblicherweise rund 80% bis 85%. Ein Haus im Wert von $400.000 mit einem Hypothekensaldo von $250.000 bei einer CLTV-Grenze von 80% lässt $70.000 an verfügbarem Kreditvolumen ($400.000 × 0,80 − $250.000). Die Aufnahme von $50.000 zu 8% über 15 Jahre kostet $477,83 pro Monat -- eine feste Zahlung für die gesamte Laufzeit --, rund $36.009 an Gesamtzinsen, und ergibt einen kombinierten Beleihungsauslauf von 75%.
- Verfügbares Eigenkapital = Hauswert × (CLTV-Grenze ÷ 100) − Hypothekensaldo
- Monatliche Zahlung = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], wobei P = Kreditbetrag, n = Monate
- Kombinierter Beleihungsauslauf = (Hypothekensaldo + Kreditbetrag) ÷ Hauswert × 100
Welche Struktur zu welchem Bedarf passt
Die revolvierende, nur zinspflichtige Ziehungsphase einer HELOC eignet sich für Situationen mit ungewissem oder gestaffeltem Finanzierungsbedarf -- etwa eine Renovierung mit gestaffelten Kosten --, bei denen der Kreditnehmer keine Zinsen auf noch nicht abgerufene Mittel zahlen möchte. Der feste Einmalbetrag und die von Beginn an gleichbleibende Zahlung eines Eigenheimkredits eignen sich für eine einzelne bekannte Ausgabe, da Zahlung und Gesamtzinsen fest und planbar sind, ohne einen Sprung in der Rückzahlungsphase, auf den man sich einstellen müsste. Beide sind nachrangig besicherte, durch das Eigenheim gesicherte Produkte, sodass bei beiden das Risiko der Zwangsvollstreckung bei ausbleibenden Zahlungen besteht -- dieses Risiko ist unabhängig von der gewählten Struktur gleich.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer HELOC und einem Eigenheimkredit?
Eine HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie mit einer nur zinspflichtigen Ziehungsphase, gefolgt von einer vollständig tilgenden Rückzahlungsphase. Ein Eigenheimkredit ist ein fester Einmalbetrag, der von Beginn an in gleichen Raten zu einem festen Zinssatz über eine feste Laufzeit zurückgezahlt wird, ohne Ziehungsphase und ohne Zahlungssprung.
Warum springt die HELOC-Zahlung so stark, wenn die Rückzahlung beginnt?
Da Zahlungen während der zinslosen Ziehungsphase die Tilgung nicht verringern, ist der volle abgerufene Saldo bei Beginn der Rückzahlung noch ausstehend, muss aber nun über eine feste, oft kürzere Laufzeit zurückgezahlt werden. Bei einem Saldo von $50.000 zu 8,5% steigt die Zahlung von $354,17 (nur Zinsen) auf $492,37 (tilgend) -- ein Sprung um $138,20.
Wie viel kann ich mit einem Eigenheimkredit aufnehmen?
Kreditgeber begrenzen das kombinierte Beleihungsauslauf-Verhältnis typischerweise auf rund 80% bis 85%. Ein Haus im Wert von $400.000 mit einer Hypothek von $250.000 bei einer CLTV-Grenze von 80% lässt $70.000 an aufnehmbarem Eigenkapital, wobei die tatsächliche Genehmigung auch von Bonität, Einkommen und einer Wertermittlung abhängt.
Sind HELOC-Zinssätze fest oder variabel?
Die meisten HELOCs haben einen variablen Zinssatz, der häufig an einen Index wie den Leitzins gekoppelt ist, sodass sich die Zahlung sowohl während der Ziehungs- als auch der Rückzahlungsphase ändern kann. Eigenheimkredite sind für die gesamte Laufzeit typischerweise festverzinslich.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/