Hiểu kết quả DTI của bạn
Các mức dưới đây phân loại tỷ lệ DTI back-end theo chuẩn tham chiếu cho vay thông thường 28/36 phổ biến và các ngưỡng cao hơn mà nhiều bên cho vay cho phép khi có các yếu tố bù trừ.
| DTI back-end | Phân loại | Bối cảnh cho vay điển hình |
|---|---|---|
| 36% hoặc thấp hơn | Lành mạnh | Trong hướng dẫn back-end thông thường 28/36 |
| 36,01% – 43% | Có thể quản lý được | Cao hơn hướng dẫn thông thường nhưng trong các trần khoản vay thông thường phổ biến |
| 43,01% – 50% | Căng thẳng | Cao hơn các trần khoản vay thông thường điển hình; thường đòi hỏi các yếu tố bù trừ |
| Trên 50% | Cao | Vượt quá hầu hết các trần cho vay thông thường |
- Ngưỡng DTI khác nhau tùy theo bên cho vay, chương trình vay (thông thường, FHA, VA, USDA) và các yếu tố bù trừ cá nhân; các mức trên mô tả các quy ước cho vay thông thường phổ biến, không phải là sự đảm bảo chấp thuận hay từ chối cho bất kỳ bên cho vay hay chương trình nào.
- DTI sử dụng thu nhập gộp (trước thuế), không phải thu nhập thực nhận, và không tính đến thuế, các khoản đóng góp hưu trí hay các chi phí sinh hoạt khác làm giảm thu nhập khả dụng thực tế.
- Thu nhập tự doanh, thu nhập thưởng và các nguồn thu nhập biến động khác thường được các bên cho vay tính trung bình hoặc yêu cầu hồ sơ khác so với lương cố định, điều mà máy tính này không mô phỏng.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) là gì?
Tỷ lệ nợ trên thu nhập đo lường tỷ trọng thu nhập gộp hàng tháng dùng để trả nợ. Fannie Mae và các hướng dẫn khoản vay thông thường khác thường tham chiếu hai phiên bản: tỷ lệ front-end, chỉ bao gồm khoản trả nhà ở đề xuất (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm và bất kỳ phí HOA nào), và tỷ lệ back-end, bao gồm khoản trả nhà ở cộng tất cả các nghĩa vụ nợ định kỳ khác như vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và các khoản nợ trả góp khác.
Quy tắc 28/36 thường được trích dẫn — trần front-end 28% và trần back-end 36% — bắt nguồn như một hướng dẫn xét duyệt khoản vay mua nhà thông thường. Nhiều bên cho vay ngày nay, đặc biệt đối với các khoản vay thông thường, cho phép DTI back-end lên đến 43% hoặc cao hơn nếu có các yếu tố bù trừ mạnh như điểm tín dụng cao hoặc dự trữ tiền mặt lớn, vì vậy các con số 28/36 nên được hiểu là một chuẩn tham chiếu thận trọng chứ không phải một ngưỡng cắt phổ quát.
DTI không tính đến các chi phí hộ gia đình ngoài các khoản trả nợ chính thức, như thực phẩm, tiện ích, chăm sóc trẻ em hay chi tiêu tùy ý, vì vậy DTI thấp tự nó không đảm bảo dòng tiền hàng tháng thoải mái.
Cách sử dụng máy tính DTI này
- Nhập thu nhập gộp hàng tháng của bạn (trước thuế và các khoản khấu trừ khác).
- Nhập khoản trả nhà ở hàng tháng của bạn, bao gồm gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở và bất kỳ phí HOA nào.
- Nhập tất cả các khoản trả nợ định kỳ hàng tháng khác — vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và các nghĩa vụ tương tự. Không bao gồm các chi phí sinh hoạt hàng ngày như thực phẩm hoặc tiện ích.
- Xem tỷ lệ front-end (chỉ nhà ở) và tỷ lệ back-end (nhà ở cộng tất cả các khoản nợ), và xem tỷ lệ back-end so sánh như thế nào với các ngưỡng cho vay phổ biến.
Công thức đằng sau DTI
DTI front-end chia khoản trả nhà ở hàng tháng cho thu nhập gộp hàng tháng; DTI back-end chia tổng của khoản trả nhà ở và tất cả các khoản nợ hàng tháng khác cho cùng con số thu nhập đó. Cả hai đều được biểu thị dưới dạng phần trăm.
Ví dụ minh họa: một hộ gia đình có thu nhập gộp hàng tháng $6.000, khoản trả nhà ở $1.500 và các khoản nợ hàng tháng khác $600 có tỷ lệ front-end là 25% ($1.500 ÷ $6.000) và tỷ lệ back-end là 35% (($1.500 + $600) ÷ $6.000) — tổng nghĩa vụ hàng tháng là $2.100.
Những sai lầm thường gặp
- Sử dụng thu nhập ròng (thực nhận) thay vì thu nhập gộp hàng tháng, điều này làm DTI tính được thấp hơn so với cách các bên cho vay tính toán.
- Bỏ sót khoản trả nhà ở đầy đủ — bỏ qua thuế bất động sản, bảo hiểm hoặc phí HOA làm tỷ lệ front-end và back-end thấp hơn thực tế.
- Đưa các chi phí sinh hoạt hàng ngày như thực phẩm, tiện ích hay các gói đăng ký dịch vụ vào con số 'các khoản nợ hàng tháng khác' — DTI chỉ tính các nghĩa vụ nợ chính thức có khoản trả hàng tháng cố định.
- Cho rằng trần back-end 36% là một ngưỡng cắt cứng cho mọi bên cho vay — nhiều chương trình vay thông thường cho phép tỷ lệ back-end cao hơn khi có các yếu tố bù trừ.
- Quên đưa vào các khoản trả tối thiểu cho các khoản nợ chưa trả hết hoàn toàn, chẳng hạn như một khoản vay mua xe sắp đến kỳ trả cuối, mà các bên cho vay thường vẫn tính đầy đủ.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ nợ trên thu nhập tốt là bao nhiêu?
Hướng dẫn thông thường 28/36 được trích dẫn rộng rãi coi tỷ lệ front-end (chỉ nhà ở) bằng hoặc thấp hơn 28% và tỷ lệ back-end (nhà ở cộng tất cả các khoản nợ) bằng hoặc thấp hơn 36% là một chuẩn tham chiếu thận trọng. Nhiều bên cho vay ngày nay cho phép DTI back-end lên đến 43% hoặc cao hơn một chút đối với các khoản vay thông thường có các yếu tố bù trừ mạnh như điểm tín dụng cao hoặc dự trữ tiền mặt lớn, vì vậy trần cụ thể phụ thuộc vào bên cho vay và chương trình vay.
Điều gì được tính là nợ trong phép tính DTI?
DTI tính các nghĩa vụ nợ định kỳ có khoản trả hàng tháng cố định: khoản trả nhà ở (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, phí HOA), vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng, vay cá nhân và các khoản nợ trả góp hoặc tuần hoàn tương tự. Nó không bao gồm các chi phí sinh hoạt hàng ngày như thực phẩm, tiện ích, phí bảo hiểm không liên quan đến nợ, hay chi tiêu tùy ý.
Sự khác biệt giữa DTI front-end và back-end là gì?
DTI front-end chỉ chia khoản trả nhà ở đề xuất cho thu nhập gộp hàng tháng. DTI back-end chia khoản trả nhà ở cộng tất cả các nghĩa vụ nợ hàng tháng khác cho cùng con số thu nhập đó. Các bên cho vay thường coi trọng tỷ lệ back-end hơn khi xét duyệt vay mua nhà, vì nó phản ánh đầy đủ hơn gánh nặng nợ hiện có của người vay.
DTI sử dụng thu nhập gộp hay thu nhập ròng?
DTI được tính bằng thu nhập gộp hàng tháng (trước thuế), không phải thu nhập thực nhận. Đây là quy ước chuẩn được sử dụng trong xét duyệt vay mua nhà, vì vậy nếu dùng thu nhập ròng thay vào đó sẽ cho ra con số DTI không khớp với cách một bên cho vay sẽ tính toán.
Tôi có thể vay mua nhà với DTI cao không?
Điều này phụ thuộc vào bên cho vay và chương trình vay. Các chương trình do chính phủ bảo trợ như khoản vay FHA trước nay đã cho phép tỷ lệ DTI back-end cao hơn nhiều khoản vay thông thường, và các yếu tố bù trừ như điểm tín dụng cao, khoản trả trước lớn hơn, hoặc dự trữ tiền mặt đáng kể có thể giúp đủ điều kiện vượt trần chuẩn. Một chuyên gia vay mua nhà có thể đánh giá DTI cùng với toàn bộ các tiêu chí xét duyệt cho một hồ sơ cụ thể.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA underwriting guidelines. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.