Hiểu kết quả khả năng chi trả tiền thuê của bạn
Bảng dưới đây cho thấy nợ hiện có làm giảm con số tiền thuê thận trọng như thế nào so với hướng dẫn 30% chuẩn trên cùng thu nhập hàng tháng $5.000, vì ước tính thận trọng coi tiền thuê và các khoản nợ khác cùng rút từ mức trần thu nhập 36%.
| Nợ hàng tháng khác | Tiền thuê phải chăng chuẩn (30%) | Ước tính tiền thuê thận trọng |
|---|---|---|
| $0 | $1.500 | $1.500 |
| $300 | $1.500 | $1.500 (chính xác — trần 36% của $1.800 trừ $300 nợ = $1.500) |
| $600 | $1.500 | $1.200 (trần 36% của $1.800 trừ $600 nợ) |
| $1.000 | $1.500 | $800 (trần 36% của $1.800 trừ $1.000 nợ) |
- Đây là các hướng dẫn lập ngân sách, không phải quy tắc thẩm định chính thức; các chủ nhà và ứng dụng thuê nhà cá nhân thường sử dụng tỷ lệ thu nhập trên tiền thuê riêng của họ (một quy ước thường được trích dẫn là yêu cầu thu nhập gộp khoảng ba lần tiền thuê hàng tháng), có thể khác với một trong hai con số ở đây.
- Máy tính này sử dụng thu nhập gộp (trước thuế), phù hợp với quy ước gánh nặng chi phí của HUD, không phải lương thực nhận — thu nhập khả dụng thực tế sau thuế, đóng góp hưu trí và các khoản nợ khác sẽ thấp hơn.
- Trần 36% của ước tính thận trọng phản ánh hướng dẫn DTI back-end thông thường được sử dụng trong thẩm định thế chấp, áp dụng ở đây cho tiền thuê cộng nợ thay vì thế chấp cộng nợ.
Hướng dẫn tiền thuê 30% là gì?
Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) từ lâu đã sử dụng 30% thu nhập gộp làm chuẩn tham chiếu cho gánh nặng chi phí nhà ở: các hộ gia đình chi hơn 30% thu nhập gộp cho nhà ở được HUD phân loại là 'gánh nặng chi phí'. Máy tính này áp dụng cùng con số 30% đó cho thu nhập gộp hàng tháng để tạo ra một ước tính tiền thuê phải chăng chuẩn.
Máy tính này cũng tính một con số thận trọng hơn, coi các nghĩa vụ nợ hiện có là cạnh tranh cho cùng một khoản thu nhập: nó giới hạn tổng chi tiêu nhà ở cộng nợ ở mức 36% thu nhập gộp (một con số phù hợp với hướng dẫn DTI back-end thông thường được sử dụng trong thẩm định thế chấp) và trừ các khoản nợ hàng tháng hiện có khỏi mức trần đó để tìm khoảng còn lại cho tiền thuê. Con số thấp hơn trong hai con số được báo cáo là ước tính thận trọng.
Cả hai con số đều là hướng dẫn, không phải quy tắc đủ điều kiện chính thức; các chủ nhà, người quản lý tài sản và dịch vụ sàng lọc thuê nhà cá nhân thường áp dụng bội số thu nhập hoặc tỷ lệ riêng của họ, có thể khác với một trong hai con số được tính ở đây.
Cách sử dụng máy tính khả năng chi trả tiền thuê này
- Nhập thu nhập gộp hàng năm của bạn (trước thuế và các khoản khấu trừ).
- Nhập các khoản trả nợ hàng tháng khác của bạn — vay mua xe, vay sinh viên, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng và các nghĩa vụ định kỳ tương tự.
- Xem con số tiền thuê phải chăng dựa trên hướng dẫn 30% thu nhập, con số thận trọng hơn cũng tính đến các khoản nợ hiện có của bạn, và thu nhập gộp hàng tháng của bạn để tham khảo.
Công thức đằng sau khả năng chi trả tiền thuê
Thu nhập gộp hàng tháng là thu nhập hàng năm chia cho 12. Con số tiền thuê phải chăng chuẩn là 30% thu nhập hàng tháng đó. Con số thận trọng giới hạn tổng chi tiêu nhà ở cộng nợ ở mức 36% thu nhập hàng tháng và trừ các khoản nợ hiện có khỏi mức trần đó; con số thấp hơn trong hai con số được báo cáo là ước tính thận trọng, do đó nó không bao giờ vượt quá hướng dẫn 30% chuẩn.
Ví dụ minh họa: thu nhập gộp hàng năm $60.000 cho thu nhập gộp hàng tháng $5.000. Tiền thuê phải chăng chuẩn là $1.500 (30% × $5.000). Với $300 nợ hàng tháng khác, phép tính trần 36% cho phép $1.500 cho tiền thuê ($5.000 × 0,36 − $300 = $1.500), trong trường hợp này bằng con số chuẩn, do đó ước tính thận trọng cũng là $1.500.
Những lỗi thường gặp
- Sử dụng thu nhập ròng (thực nhận) thay vì thu nhập gộp hàng năm, làm đánh giá thấp con số tiền thuê phải chăng so với phép tính hướng dẫn 30% chuẩn.
- Coi hướng dẫn 30% là quy tắc cố định mà mọi chủ nhà hay bên cho vay áp dụng — nhiều nơi yêu cầu một bội số thu nhập trên tiền thuê cụ thể (chẳng hạn ba lần tiền thuê hàng tháng) có thể tạo ra ngưỡng đủ điều kiện khác.
- Bỏ qua các khoản nợ hiện có trong ước tính thận trọng, có thể dẫn đến đánh giá thấp bao nhiêu phần thu nhập của một hộ gia đình thực sự có sẵn cho tiền thuê.
- Bỏ qua các nghĩa vụ hàng tháng không phải nợ khác — chẳng hạn chăm sóc trẻ, phí bảo hiểm y tế, hoặc chi phí tiện ích cao — không được nắm bắt bởi hướng dẫn 30% hay ước tính thận trọng điều chỉnh theo nợ.
- Cho rằng các hướng dẫn khả năng chi trả tính đến sự khác biệt chi phí sinh hoạt theo khu vực — con số 30% là một chuẩn tham chiếu toàn quốc và không điều chỉnh theo thị trường tiền thuê địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Quy tắc 30% cho tiền thuê là gì?
Quy tắc 30%, được HUD tham chiếu, cho rằng chi không quá 30% thu nhập gộp cho nhà ở giúp một hộ gia đình tránh 'gánh nặng chi phí'. HUD phân loại các hộ gia đình chi hơn 30% thu nhập gộp cho nhà ở là gánh nặng chi phí, và hơn 50% là gánh nặng chi phí nghiêm trọng. Đây là chuẩn lập ngân sách chung, không phải yêu cầu đủ điều kiện chính thức cho bất kỳ chỗ thuê cụ thể nào.
Tôi có thể chi trả bao nhiêu tiền thuê với mức lương của mình?
Sử dụng hướng dẫn 30%, tiền thuê phải chăng khoảng 30% thu nhập gộp hàng tháng — ví dụ, thu nhập gộp hàng tháng $5.000 ($60.000 hàng năm) gợi ý khoảng $1.500 tiền thuê phải chăng. Một ước tính thận trọng hơn cũng tính đến các khoản trả nợ hiện có, giới hạn tiền thuê cộng nợ ở mức 36% thu nhập, có thể làm giảm con số phải chăng nếu các nghĩa vụ nợ đáng kể.
Chủ nhà có sử dụng quy tắc 30% để duyệt đơn không?
Không phải luôn luôn. Nhiều chủ nhà và công ty quản lý tài sản sử dụng tiêu chí sàng lọc riêng, thường yêu cầu thu nhập gộp bằng khoảng ba lần tiền thuê hàng tháng (về mặt toán học tương tự nhưng không giống hệt hướng dẫn 30%). Yêu cầu khác nhau tùy chủ nhà, thị trường và loại hình thuê, vì vậy con số 30% nên được dùng như tham chiếu lập ngân sách cá nhân hơn là một giả định về tiêu chí duyệt của bất kỳ đơn cụ thể nào.
Tôi có nên bao gồm các khoản nợ khác ngoài tiền thuê khi tính khả năng chi trả không?
Nhìn chung sẽ thực tế hơn nếu làm vậy, vì tiền thuê và các nghĩa vụ nợ khác đều rút từ cùng một khoản thu nhập. Ước tính thận trọng của máy tính này áp dụng trần kết hợp 36% cho tiền thuê cộng các khoản nợ khác, có thể tạo ra con số tiền thuê phải chăng thấp hơn so với chỉ dùng hướng dẫn 30% khi một hộ gia đình mang nợ hiện có đáng kể.
'Gánh nặng chi phí' nghĩa là gì?
HUD định nghĩa một hộ gia đình gánh nặng chi phí là hộ chi hơn 30% thu nhập gộp cho chi phí nhà ở, và gánh nặng chi phí nghiêm trọng là hộ chi hơn 50%. Đây là các chuẩn chính sách nhà ở liên bang được dùng để đánh giá khả năng chi trả nhà ở ở cấp độ dân số, và cũng thường được áp dụng như hướng dẫn lập ngân sách cá nhân.
Tài liệu tham khảo
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Defining housing affordability and cost burden. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a debt-to-income ratio? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — B3-6-02: Debt-to-Income Ratios. fanniemae.com.
- U.S. Census Bureau / HUD. American Housing Survey — housing cost burden data. census.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.