Công thức và vì sao bên cho vay sử dụng nó
LTV được tính bằng cách chia dư nợ vay cho giá trị BĐS và biểu thị kết quả theo phần trăm. Vốn chủ sở hữu là giá trị BĐS trừ dư nợ vay, và phần trăm vốn chủ sở hữu đơn giản là 100% trừ LTV. Fannie Mae và các hướng dẫn khoản vay đạt chuẩn khác dùng LTV như một thước đo thẩm định cốt lõi vì nó phản ánh trực tiếp phần đệm vốn chủ sở hữu giữa dư nợ vay và giá trị của BĐS — LTV thấp hơn nghĩa là nhiều vốn chủ sở hữu hơn và nhìn chung rủi ro thấp hơn cho bên cho vay.
- LTV = (dư nợ vay ÷ giá trị BĐS) × 100
- Vốn chủ sở hữu ($) = giá trị BĐS − dư nợ vay
- Vốn chủ sở hữu (%) = 100 − LTV
Ví dụ tính toán
Dư nợ vay $320.000 trên một BĐS được định giá $400.000 cho ra LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000), vốn chủ sở hữu $80.000, và phần trăm vốn chủ sở hữu 20%.
| LTV | Phân loại | Bối cảnh cho vay điển hình |
|---|---|---|
| 80% hoặc thấp hơn | Thấp | Ở mức hoặc dưới ngưỡng PMI thông thường phổ biến |
| 80,01% – 95% | Tiêu chuẩn | Trên ngưỡng PMI; thường yêu cầu bảo hiểm thế chấp |
| Trên 95% | Cao | Gần hoặc trên giới hạn LTV tối đa điển hình của nhiều chương trình thông thường |
Vì sao lại là mốc 80%
Mức LTV 80% là ngưỡng được tham chiếu rộng rãi đối với các khoản thế chấp thông thường vì đó là điểm mà dưới đó bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) thường không bắt buộc, phản ánh phần đệm vốn chủ sở hữu đủ lớn để bên cho vay sẵn sàng chịu rủi ro mà không cần bảo hiểm bổ sung. Trên 80% LTV, PMI thường được yêu cầu cho đến khi dư nợ được trả bớt hoặc BĐS tăng giá đưa tỷ lệ trở lại dưới ngưỡng. Các chương trình vay và bên cho vay khác nhau có thể áp dụng các ngưỡng và quy định cụ thể khác nhau, nhưng 80% vẫn là mốc tham chiếu được nêu phổ biến nhất.
PMI không tự động hủy ngay khoảnh khắc LTV xuống dưới 80% với hầu hết các khoản vay — phần lớn bên cho vay yêu cầu một đề nghị chính thức hoặc một lần thẩm định giá mới để gỡ bỏ nó, theo quy định của đơn vị quản lý khoản vay và nhà đầu tư, đây là một trong những điểm gây nhầm lẫn phổ biến nhất cho người vay khi tự theo dõi LTV của mình theo thời gian.
LTV so với LTV kết hợp (CLTV)
LTV so sánh dư nợ của một khoản vay duy nhất với giá trị BĐS. Tỷ lệ vay trên giá trị kết hợp (CLTV) thay vào đó cộng gộp dư nợ của tất cả các khoản vay được bảo đảm bằng cùng một BĐS — ví dụ khoản thế chấp thứ nhất cộng với một hạn mức tín dụng thế chấp nhà — và so sánh tổng đó với giá trị BĐS. Bên cho vay thường dùng CLTV, chứ không phải LTV đơn thuần, khi thẩm định một khoản thế chấp thứ cấp như HELOC hoặc khoản vay thế chấp vốn nhà, vì nó phản ánh tổng quyền đòi nợ đối với căn nhà chứ không chỉ khoản thế chấp thứ nhất.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ vay trên giá trị bao nhiêu là tốt?
LTV ở mức 80% trở xuống thường được đánh giá thuận lợi với các khoản thế chấp thông thường, vì đó là ngưỡng được dùng rộng rãi mà dưới mức đó bảo hiểm thế chấp tư nhân thường không bắt buộc. LTV thấp hơn nhìn chung phản ánh phần đệm vốn chủ sở hữu lớn hơn.
Tôi tính tỷ lệ vay trên giá trị như thế nào?
Chia dư nợ vay cho giá trị của BĐS rồi nhân với 100. Khoản vay $320.000 trên một BĐS $400.000 cho LTV 80% ($320.000 ÷ $400.000 × 100), còn lại 20% vốn chủ sở hữu.
Khác biệt giữa LTV và CLTV là gì?
LTV so sánh dư nợ của một khoản vay duy nhất với giá trị BĐS. Tỷ lệ vay trên giá trị kết hợp (CLTV) cộng gộp tất cả các khoản vay được bảo đảm bằng cùng một BĐS — như khoản thế chấp thứ nhất cộng với một HELOC — và so sánh tổng đó với giá trị BĐS.
PMI có tự động hủy khi LTV xuống dưới 80% không?
Thường thì không. Phần lớn bên cho vay yêu cầu một đề nghị chính thức hoặc một lần thẩm định giá mới để gỡ bỏ PMI khi LTV xuống dưới 80%, theo quy định của đơn vị quản lý khoản vay và nhà đầu tư — nó thường không được gỡ tự động chỉ vì dư nợ đã được trả bớt.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a loan-to-value ratio? https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is private mortgage insurance (PMI)? https://www.consumerfinance.gov/
- Fannie Mae. Selling Guide — B2-1.5: Loan-to-Value (LTV) ratios. https://www.fanniemae.com/