Hiểu kết quả vay mua nhà của bạn
Các ngưỡng tham chiếu sau được các bên cho vay và cơ quan tài chính người tiêu dùng sử dụng để đánh giá khả năng chi trả khoản vay mua nhà. Đây là các hướng dẫn tham khảo, không phải giới hạn cứng.
| Tỷ lệ | Hướng dẫn (CFPB / các bên cho vay thông thường) |
|---|---|
| Chi phí nhà ở / thu nhập gộp | ≤ 28% (tỷ lệ front-end) — chuẩn tham chiếu thông thường |
| Tổng nợ / thu nhập gộp | ≤ 36% (tỷ lệ back-end) — chuẩn tham chiếu thông thường |
| Số tiền trả trước | < 20% thường yêu cầu bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI) |
| Tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV) | ≤ 80% giúp tránh PMI đối với khoản vay thông thường |
- Máy tính này không bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí HOA hoặc bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI). Việc cộng thêm các khoản này có thể làm tăng chi phí nhà ở thực tế hàng tháng lên hàng trăm đô la.
- Lãi suất nhập vào nên là lãi suất ghi trên hợp đồng vay (lãi suất danh nghĩa), không phải APR. APR đã bao gồm phí và thường cao hơn một chút.
- Khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi (ARM) khởi đầu với lãi suất cố định trong một giai đoạn nhất định (ví dụ 5 năm), sau đó điều chỉnh định kỳ. Máy tính này chỉ mô phỏng khoản vay lãi suất cố định.
- Việc trả thêm tiền gốc mỗi tháng sẽ giảm số dư nợ còn lại và tổng lãi phải trả. Khoản trả cố định hiển thị ở đây không bao gồm các khoản trả trước hạn.
Máy tính vay mua nhà là gì?
Máy tính vay mua nhà áp dụng công thức khấu hao khoản vay chuẩn để xác định khoản thanh toán cố định hàng tháng cần thiết để trả hết một khoản vay mua nhà — gồm cả gốc lẫn lãi — theo các kỳ trả bằng nhau trong một thời hạn xác định. Hầu hết các khoản vay mua nhà thông thường tại Hoa Kỳ và Vương quốc Anh đều được trả góp đầy đủ, nghĩa là mỗi khoản thanh toán sẽ trang trải lãi phát sinh trong tháng đó và một phần dư nợ gốc, do đó số dư sẽ về đúng bằng 0 vào cuối thời hạn.
Máy tính suy ra số tiền gốc vay từ giá nhà trừ đi số tiền trả trước. Sau đó máy tính tính khoản trả hàng tháng theo lãi suất hàng năm đã nhập, và hiển thị tổng chi phí lũy kế trong suốt vòng đời khoản vay: tổng số tiền đã trả và tổng lãi, là phần chênh lệch giữa tổng các khoản thanh toán lũy kế và số tiền gốc ban đầu.
Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) công bố quy tắc khả năng chi trả 28/36 như một hướng dẫn phổ biến của các bên cho vay: chi phí nhà ở (gốc, lãi, thuế và bảo hiểm của khoản vay mua nhà) không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng, và tổng các khoản nợ phải trả không nên vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng. Máy tính này báo cáo khoản thanh toán; người dùng nên tự kiểm tra khả năng chi trả so với thu nhập của mình dựa trên các ngưỡng đó.
Cách sử dụng máy tính vay mua nhà này
- Nhập giá mua nhà và số tiền trả trước dự kiến. Máy tính sẽ suy ra số tiền gốc vay (giá nhà trừ số tiền trả trước).
- Nhập lãi suất hàng năm mà bên cho vay đưa ra. Đây là lãi suất danh nghĩa, không phải APR (đã bao gồm phí).
- Nhập thời hạn vay tính theo năm. Các thời hạn phổ biến tại Hoa Kỳ là 15 và 30 năm.
- Xem khoản trả hàng tháng cố định, tổng số tiền bạn sẽ trả trong suốt thời hạn, và tổng chi phí lãi.
- Áp dụng quy tắc 28%: chia khoản trả hàng tháng cho thu nhập gộp hàng tháng của bạn. Nếu kết quả vượt quá 0,28, khoản trả có thể được xem là cao so với thu nhập theo tiêu chuẩn thông thường của các bên cho vay.
Công thức khấu hao
Khoản trả hàng tháng cố định M được suy ra từ công thức giá trị hiện tại của niên kim, trong đó giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán hàng tháng trong tương lai bằng với số tiền gốc vay P. Lãi suất hàng tháng r bằng lãi suất hàng năm chia cho 12; n là tổng số kỳ thanh toán hàng tháng (số năm × 12).
Khi lãi suất bằng 0, công thức đơn giản hóa thành M = P/n (số tiền gốc chia cho số kỳ thanh toán), đây là trường hợp đặc biệt được xử lý riêng.
Câu hỏi thường gặp
Khoản trả hàng tháng cho khoản vay mua nhà được tính như thế nào?
Khoản trả của một khoản vay mua nhà lãi suất cố định được tính bằng công thức khấu hao M = P·[r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1], trong đó P là số tiền gốc vay, r là lãi suất hàng tháng (lãi suất năm ÷ 12), và n là tổng số kỳ thanh toán hàng tháng. Mỗi lần thanh toán có số tiền như nhau; tỷ lệ dành cho lãi giảm dần theo thời gian khi số dư nợ gốc giảm.
Quy tắc 28/36 là gì?
Quy tắc 28/36 là hướng dẫn thông thường của các bên cho vay và cơ quan tài chính người tiêu dùng, theo đó chi phí nhà ở hàng tháng của người vay (gốc, lãi, thuế và bảo hiểm) không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng (tỷ lệ front-end), và tổng các khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng (tỷ lệ back-end). Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) trích dẫn quy tắc này như một chuẩn tham chiếu khả năng chi trả phổ biến.
Vay mua nhà 30 năm và 15 năm có chi phí khác nhau như thế nào?
Khoản vay 15 năm thường có lãi suất thấp hơn khoản vay 30 năm và trả hết nợ gốc trong thời gian bằng một nửa, giúp giảm đáng kể tổng lãi phải trả. Tuy nhiên, khoản trả hàng tháng sẽ cao hơn nhiều vì cùng một số tiền gốc được trả trong số kỳ thanh toán chỉ bằng một nửa. Việc lựa chọn liên quan đến sự đánh đổi giữa dòng tiền hàng tháng và tổng chi phí lãi trong suốt vòng đời khoản vay.
PMI là gì và khi nào cần có?
Bảo hiểm khoản vay thế chấp tư nhân (PMI) là loại bảo hiểm bảo vệ bên cho vay khi người vay trả trước ít hơn 20% giá mua nhà đối với khoản vay thông thường. PMI thường được cộng vào khoản trả hàng tháng và dao động từ khoảng 0,5% đến 1,5% số tiền vay mỗi năm, tùy vào bên cho vay, loại khoản vay và điểm tín dụng. Máy tính này không bao gồm PMI.
Trả thêm tiền gốc có giúp tiết kiệm tiền không?
Có. Việc thanh toán thêm hướng vào số dư nợ gốc sẽ giảm số tiền vay còn lại nhanh hơn, từ đó giảm tổng lãi phát sinh trong suốt vòng đời khoản vay và rút ngắn thời gian trả hết nợ. Ngay cả một khoản trả thêm khiêm tốn mỗi tháng cũng có thể tiết kiệm đáng kể tổng lãi cho khoản vay mua nhà 30 năm.
Sự khác biệt giữa lãi suất và APR là gì?
Lãi suất (hay lãi suất ghi trên hợp đồng) là chi phí vay số tiền gốc, được biểu thị theo tỷ lệ phần trăm hàng năm, dùng để tính khoản trả hàng tháng. Tỷ lệ phần trăm hàng năm (APR) bao gồm lãi suất cộng với phí của bên cho vay, điểm chiết khấu và một số chi phí đóng hồ sơ, được biểu thị theo tỷ lệ hàng năm. APR cho biết bức tranh đầy đủ hơn về chi phí vay và thường cao hơn một chút so với lãi suất ghi trên hợp đồng.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income calculator and affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.