Hiểu kết quả APR của bạn
Bảng dưới đây cho thấy mối quan hệ chung giữa các khoản phí và khoảng cách giữa APR với lãi suất ghi trên hợp đồng, khi giữ nguyên số tiền vay, lãi suất ghi trên hợp đồng và thời hạn.
| Phí trả trước (trên $200.000, 6%, 30 năm) | APR ước tính | Khoảng cách so với lãi suất ghi trên hợp đồng 6% |
|---|---|---|
| $0 | 6,000% | 0,000 điểm — APR bằng lãi suất ghi trên hợp đồng khi không có phí |
| $2.000 | ≈ 6,094% | ≈ 0,09 điểm |
| $4.000 | 6,189% (chính xác) | 0,189 điểm |
| $8.000 | ≈ 6,383% | ≈ 0,38 điểm |
- APR luôn bằng hoặc cao hơn lãi suất ghi trên hợp đồng khi các khoản phí được tài trợ vào phép tính, và chỉ bằng lãi suất ghi trên hợp đồng khi không có phí nào được bao gồm.
- Các khoản phí cụ thể mà một bên cho vay đưa vào công bố APR của họ được quy định bởi Quy định Z và có phần khác nhau tùy loại phí; máy tính này sử dụng bất kỳ con số tổng phí nào được nhập vào và không liệt kê chi tiết những khoản phí cụ thể mà một bên cho vay cụ thể sẽ bao gồm.
- APR đáng tin cậy nhất khi so sánh các khoản vay cùng loại và cùng thời hạn; so sánh APR của khoản vay 15 năm với APR của khoản vay 30 năm, hoặc APR lãi suất cố định với APR lãi suất thả nổi, có thể gây hiểu lầm vì tác động của phí và rủi ro thay đổi lãi suất khác nhau về cấu trúc.
APR là gì?
Lãi suất phần trăm năm là một con số chi phí tín dụng chuẩn hóa mà Đạo luật Truth in Lending (được thực thi thông qua Quy định Z của CFPB) yêu cầu các bên cho vay phải công bố. Không giống lãi suất ghi trên hợp đồng, vốn chỉ được dùng để tính khoản trả hàng tháng, APR bao gồm một số khoản phí tài chính trả trước — như điểm, phí khởi tạo và một số chi phí đóng hồ sơ — được phân bổ trong suốt vòng đời khoản vay, nên nó luôn bằng hoặc cao hơn lãi suất ghi trên hợp đồng bất cứ khi nào có phí được tính.
APR được tính bằng cách tìm ra lãi suất mà, nếu áp dụng cho số tiền vay trừ đi các khoản phí được tài trợ vào khoản vay, sẽ tạo ra chính xác cùng khoản trả hàng tháng như khoản vay thực tế (gốc theo lãi suất ghi trên hợp đồng). Điều này khiến APR trở thành một cách để so sánh các khoản vay có tổ hợp lãi suất và phí khác nhau trên cùng một cơ sở quy đổi theo năm.
CFPB lưu ý rằng APR hữu ích nhất khi so sánh các khoản vay cùng loại và cùng thời hạn; đây là một công cụ so sánh kém tin cậy hơn giữa các khoản vay có thời hạn rất khác nhau, vì cùng một khoản phí được phân bổ trong thời hạn dài hơn sẽ tạo ra tác động lên APR nhỏ hơn so với cùng khoản phí đó trên một khoản vay ngắn hạn hơn.
Cách sử dụng máy tính APR này
- Nhập số tiền bạn đang vay.
- Nhập lãi suất ghi trên hợp đồng (note rate) được đề nghị cho khoản vay.
- Nhập tổng các khoản phí trả trước được tài trợ vào chi phí khoản vay — điểm, phí khởi tạo, và các chi phí đóng hồ sơ áp dụng mà bên cho vay đưa vào công bố APR của họ.
- Nhập thời hạn vay tính theo năm.
- Xem APR đã tính, so sánh với lãi suất ghi trên hợp đồng, và xem lại khoản trả hàng tháng cùng tổng số phí được dùng trong phép tính.
Công thức đằng sau APR
Khoản trả hàng tháng trước tiên được tính bằng công thức khấu hao chuẩn trên toàn bộ số tiền vay theo lãi suất ghi trên hợp đồng. Sau đó, APR được tìm ra bằng cách giải lãi suất hàng tháng chiết khấu dòng tiền trả đó về một giá trị hiện tại bằng số tiền vay trừ đi các khoản phí — về cơ bản là hỏi, 'lãi suất nào sẽ tạo ra khoản trả này nếu tôi chỉ nhận được số tiền sau khi trừ phí?' Vì không có lời giải đại số dạng đóng, lãi suất được tìm bằng phương pháp tìm kiếm số học lặp (phép chia đôi - bisection) cho đến khi dòng tiền trả đã chiết khấu khớp với số tiền sau khi trừ phí.
Ví dụ minh họa: một khoản vay $200.000 với lãi suất ghi trên hợp đồng 6% và $4.000 phí trả trước trong thời hạn 30 năm có khoản trả hàng tháng là $1.199,10 (dựa trên toàn bộ $200.000 với lãi suất 6%). Giải lãi suất chiết khấu chính dòng tiền trả $1.199,10 đó về $196.000 (số tiền sau khi trừ phí) trong 360 tháng cho ra APR là 6,189% — cao hơn lãi suất ghi trên hợp đồng 6% vì các khoản phí đang được trả lại trong cùng dòng tiền trả hàng tháng đó.
Những sai lầm thường gặp
- So sánh APR của các khoản vay có thời hạn khác nhau và cho rằng APR thấp hơn tự động là khoản vay rẻ hơn — độ dài thời hạn làm thay đổi mức độ mà việc phân bổ phí ảnh hưởng đến APR.
- Nhầm lẫn APR với lãi suất ghi trên hợp đồng được dùng để tính khoản trả hàng tháng; khoản trả hàng tháng trong máy tính này dựa trên lãi suất ghi trên hợp đồng, không phải APR.
- Bỏ sót các khoản phí mà bên cho vay thực sự sẽ tính, điều này làm APR tính được thấp hơn so với công bố thực tế của bên cho vay.
- Cho rằng APR bao gồm mọi chi phí sở hữu nhà — nó chỉ phản ánh một số khoản phí tài chính nhất định, không phải thuế bất động sản, bảo hiểm, phí HOA hay các chi phí không liên quan đến bản thân khoản vay.
- Coi một khoảng chênh lệch APR nhỏ là không đáng kể mà không xem xét số tiền vay và thời hạn — ngay cả một phần nhỏ của một điểm phần trăm cũng cộng dồn đáng kể trong suốt thời hạn 30 năm.
Câu hỏi thường gặp
Sự khác biệt giữa APR và lãi suất là gì?
Lãi suất (ghi trên hợp đồng) được dùng để tính khoản trả gốc và lãi hàng tháng của khoản vay. APR bao gồm lãi suất đó cộng với một số khoản phí tài chính trả trước — như điểm, phí khởi tạo và một số chi phí đóng hồ sơ — được thể hiện dưới dạng một lãi suất năm tương đương, nên nó thường cao hơn lãi suất ghi trên hợp đồng bất cứ khi nào có phí được tài trợ vào khoản vay.
Vì sao APR của tôi cao hơn lãi suất của tôi?
APR cao hơn lãi suất ghi trên hợp đồng bất cứ khi nào bên cho vay tính phí trả trước được đưa vào công bố APR, vì các khoản phí đó về cơ bản đang được trả lại trong cùng dòng tiền trả hàng tháng được tính theo lãi suất ghi trên hợp đồng — việc phân bổ một số tiền ròng nhận được nhỏ hơn (khoản vay trừ phí) trên cùng các khoản trả sẽ tạo ra một lãi suất năm ngụ ý cao hơn. Ví dụ, một khoản vay $200.000 với lãi suất 6% và $4.000 phí có APR là 6,189%.
APR thấp hơn có luôn là khoản vay tốt hơn không?
Không nhất thiết giữa các cấu trúc khoản vay khác nhau. APR hữu ích nhất khi so sánh các khoản vay cùng loại và cùng thời hạn, vì cùng một số tiền phí có tác động tỷ lệ nhỏ hơn lên APR trong thời hạn dài hơn. So sánh APR của một khoản vay ngắn hạn với APR của một khoản vay dài hạn, hoặc APR lãi suất cố định với APR lãi suất thả nổi, đòi hỏi thêm bối cảnh ngoài con số APR đơn lẻ.
APR có bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm không?
Không. Theo quy định công bố thông tin Truth in Lending / Quy định Z, APR bao gồm một số khoản phí tài chính liên quan đến việc có được khoản tín dụng đó — như điểm, phí khởi tạo và một số chi phí đóng hồ sơ — không bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí HOA, hay các chi phí sở hữu bất động sản khác không liên quan đến việc tài trợ vốn.
APR được tính như thế nào?
APR được tìm ra bằng cách xác định lãi suất sẽ khiến khoản trả hàng tháng thực tế của khoản vay (được tính theo lãi suất ghi trên hợp đồng trên toàn bộ số tiền vay) bằng với khoản trả trên một số tiền nhỏ hơn — số tiền vay trừ đi các khoản phí được tài trợ — trong cùng thời hạn. Vì điều này không có lời giải đại số đơn giản, các bên cho vay và máy tính giải nó bằng phương pháp số học; kết quả luôn được thể hiện dưới dạng phần trăm quy đổi theo năm.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.