Hiểu ước tính khả năng chi trả của bạn
Các mốc tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) mà các cơ quan tiêu dùng Hoa Kỳ và các bên cho vay thông thường sử dụng giúp đặt kết quả vào bối cảnh. Đây là hướng dẫn, không phải quyết định phê duyệt.
| Tỷ lệ | Mốc tham chiếu (CFPB / thông lệ cho vay) |
|---|---|
| Đầu vào (nhà ở / thu nhập gộp) | ≤ 28% — mốc an toàn theo thông lệ |
| Đầu ra (toàn bộ nợ / thu nhập gộp) | ≤ 36% — mốc theo thông lệ; là trần ràng buộc trong công cụ này |
| Đầu ra tới 43% | Trần tham chiếu lịch sử cho khoản vay mua nhà đạt chuẩn tại Hoa Kỳ |
| Trên 43% | Thường đòi hỏi yếu tố bù trừ hoặc các chương trình chuyên biệt |
- Khoản trả được mô hình hóa ở đây chỉ gồm nợ gốc và lãi. Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI) và phí ban quản lý — những khoản mà bên cho vay tính vào tỷ lệ đầu vào — sẽ làm giảm số tiền vay có thể chi trả.
- Ước tính giả định lãi suất cố định trong toàn bộ kỳ hạn và thu nhập ổn định. Lãi suất, chuẩn thẩm định và giới hạn DTI thay đổi theo bên cho vay, chương trình vay và pháp lý từng nơi.
- Một phép kiểm tra dựa trên ngân sách (khoản trả nào còn chừa chỗ cho tiết kiệm và các mục tiêu khác) có thể cho ra trần thấp hơn và cá nhân hóa hơn so với mốc 28/36; chuyên gia tư vấn có giấy phép hoặc tư vấn viên về nhà ở có thể hỗ trợ cho từng hoàn cảnh cụ thể.
Khả năng chi trả vay mua nhà là gì?
Khả năng chi trả vay mua nhà là ước tính về mức mua nhà lớn nhất mà thu nhập của một hộ gia đình có thể chống đỡ theo thông lệ. Mốc tham chiếu được trích dẫn nhiều nhất là quy tắc 28/36, được Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ dẫn chiếu và được các bên cho vay thông thường sử dụng: chi phí nhà ở hằng tháng không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hằng tháng (tỷ lệ đầu vào), và tổng các khoản trả nợ hằng tháng — nhà ở cộng vay mua ô tô, vay sinh viên, mức tối thiểu của thẻ tín dụng và các nghĩa vụ tương tự — không nên vượt quá 36% (tỷ lệ đầu ra).
Công cụ này tính cả hai mức trần và dùng mức chặt hơn. Nếu các khoản nợ hiện có ở mức cao, trần 36% tổng nợ trừ đi các khoản nợ đó có thể thấp hơn trần 28% cho nhà ở, và khi ấy nó trở thành ràng buộc quyết định. Khoản trả tối đa thu được sau đó được quy đổi thành số tiền vay bằng cách đảo ngược công thức khấu trừ dần theo lãi suất và kỳ hạn đã nhập, rồi cộng khoản trả trước để cho ra giá nhà tối đa ước tính.
Thực hành của từng bên cho vay có khác nhau. Các quy định về khoản vay mua nhà đạt chuẩn tại Hoa Kỳ trong lịch sử từng dẫn chiếu trần tỷ lệ nợ trên thu nhập 43%, và một số chương trình cho phép cao hơn nếu có yếu tố bù trừ. Khả năng chi trả theo mốc 28/36 được xây dựng theo hướng thận trọng có chủ ý; nó cũng không kiểm tra xem khoản trả có thực sự dễ chịu so với các khoản chi khác của một hộ gia đình cụ thể hay không.
Cách dùng công cụ tính khả năng chi trả vay mua nhà
- Nhập thu nhập gộp hằng năm (trước thuế) của bạn. Với hồ sơ vay chung, hãy dùng tổng thu nhập.
- Nhập tổng các khoản trả nợ hằng tháng hiện có — vay mua ô tô, vay sinh viên, vay tiêu dùng và mức trả tối thiểu của thẻ tín dụng, nhưng không tính tiền thuê nhà hay tiện ích.
- Nhập khoản trả trước bạn có sẵn; khoản này được cộng vào số tiền vay tối đa để ước tính giá nhà tối đa.
- Nhập mức lãi suất vay mua nhà bạn dự kiến và kỳ hạn vay tính theo năm.
- Đọc giá nhà tối đa ước tính, số tiền vay tối đa và khoản trả tối đa hằng tháng theo quy tắc 28/36.
Công thức khả năng chi trả 28/36
Khoản trả nhà ở tối đa là giá trị nhỏ hơn giữa 28% thu nhập gộp hằng tháng và 36% thu nhập gộp hằng tháng trừ đi các khoản trả nợ hiện có. Khoản trả đó được quy đổi thành nợ gốc bằng công thức khấu trừ dần đảo ngược, trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ trả.
Ví dụ minh họa: thu nhập 90.000 USD cho 7.500 USD gộp mỗi tháng. Trần 28% là 2.100 USD; trần 36% trừ 500 USD nợ hiện có là 2.200 USD — nên 2.100 USD là mức ràng buộc. Ở lãi suất 6% trong 30 năm (r = 0,005, n = 360), hệ số quy đổi khoảng 166,79, nên số tiền vay tối đa là 2.100 × 166,79 ≈ 350.260 USD. Cộng khoản trả trước 40.000 USD cho giá nhà tối đa ước tính khoảng 390.260 USD.
Những sai lầm thường gặp
- Dùng thu nhập thực nhận thay vì thu nhập gộp — quy tắc 28/36 được định nghĩa trên thu nhập trước thuế.
- Bỏ sót thuế bất động sản, bảo hiểm và phí ban quản lý, những khoản mà bên cho vay tính bên trong trần 28% cho nhà ở.
- Quên các khoản nợ hiện có; một khoản trả góp ô tô lớn có thể khiến trần 36% tổng nợ trở thành ràng buộc quyết định.
- Coi mức tối đa là mục tiêu — vay kịch trần không chừa vùng đệm nào cho biến động lãi suất hay gián đoạn thu nhập.
- Bỏ qua chi phí hoàn tất giao dịch, thường cộng thêm 2–5% số tiền vay bên cạnh khoản trả trước.
Câu hỏi thường gặp
Quy tắc 28/36 là gì?
Quy tắc 28/36 là hướng dẫn cho vay theo thông lệ, nêu rằng chi phí nhà ở hằng tháng (nợ gốc, lãi, thuế và bảo hiểm) không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hằng tháng, và tổng các khoản trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 36%. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ dẫn chiếu quy tắc này như một mốc đánh giá khả năng chi trả phổ biến. Công cụ này áp dụng cả hai trần và dùng trần nào cho ra khoản trả tối đa thấp hơn.
Với mức lương 90.000 USD tôi mua được nhà giá bao nhiêu?
Theo quy tắc 28/36, thu nhập gộp 90.000 USD chống đỡ được khoản trả nhà ở tới 2.100 USD mỗi tháng (28% của 7.500 USD), với điều kiện các khoản nợ hiện có không đẩy tổng nghĩa vụ vượt 36%. Ở lãi suất 6% trong 30 năm, khoản trả đó chống đỡ được khoản vay khoảng 350.000 USD; cộng khoản trả trước 40.000 USD thì giá nhà tối đa ước tính vào khoảng 390.000 USD. Trên thực tế, thuế, bảo hiểm và phí sẽ làm giảm con số này.
Vì sao các khoản nợ hiện có làm giảm mức nhà tôi mua được?
Tỷ lệ đầu ra giới hạn toàn bộ các khoản trả nợ ở 36% thu nhập gộp hằng tháng. Mỗi đồng nghĩa vụ hằng tháng hiện có — vay mua ô tô, vay sinh viên, mức tối thiểu của thẻ tín dụng — là một đồng không còn dành được cho khoản trả vay mua nhà trong phạm vi trần đó. Khi các khoản nợ hiện có vượt 8% thu nhập gộp hằng tháng, trần đầu ra trở nên chặt hơn trần 28% cho nhà ở và quyết định kết quả.
Quy tắc 28/36 có giống mức bên cho vay phê duyệt không?
Không. Đây là mốc sàng lọc thận trọng. Việc phê duyệt thực tế phụ thuộc vào điểm tín dụng, chương trình vay, thu nhập có chứng từ, khoản dự phòng và toàn bộ phép tính tỷ lệ nợ trên thu nhập bao gồm cả thuế và bảo hiểm. Các quy định về khoản vay mua nhà đạt chuẩn tại Hoa Kỳ trong lịch sử từng dẫn chiếu DTI tới 43%, và một số chương trình được chính phủ bảo trợ cho phép tỷ lệ cao hơn nếu có yếu tố bù trừ.
Công cụ này có tính thuế bất động sản và bảo hiểm không?
Không. Khoản trả tối đa hiển thị chỉ bao gồm nợ gốc và lãi. Bên cho vay tính thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, và khi áp dụng thì cả PMI lẫn phí ban quản lý vào tỷ lệ đầu vào, nên khoản vay mà bên cho vay phê duyệt với cùng trần 28% sẽ nhỏ hơn con số hiển thị ở đây. Ước tính các chi phí đó và trừ khỏi khoản trả tối đa sẽ cho một trần vay sát thực tế hơn.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.