Wie eine tilgungsfreie Hypothek funktioniert
Bei einer tilgungsfreien Hypothek zahlt der Kreditnehmer während einer definierten Anfangsphase nur die auf den Darlehenssaldo aufgelaufenen Zinsen, ohne dass ein Teil dieser monatlichen Zahlung die Restschuld mindert. Das US-Verbraucherschutzamt für Finanzdienstleistungen (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB) beschreibt dieses tilgungsfreie Merkmal als typischerweise auf eine Anfangsphase begrenzt -- nicht auf die gesamte Laufzeit --, nach der das Darlehen in eine Standardrate übergeht, die sowohl Zins als auch Tilgung umfasst.
Da die tilgungsfreie Rate nur von der Restschuld und dem Zinssatz abhängt, ist sie -- anders als eine vollständig tilgende Rate -- unabhängig von der Gesamtlaufzeit des Darlehens. Die Formel lautet schlicht: Darlehenssumme multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz. Bei einem Darlehen über 300.000 $ zu einem effektiven Jahreszins von 5,5% ergibt sich die tilgungsfreie Rate zu 300.000 $ x (0,055 / 12) = 1.375,00 $ pro Monat, unverändert solange die tilgungsfreie Phase läuft und der Zinssatz fest bleibt.
Der Zahlungssprung bei Tilgungsbeginn
Da während der tilgungsfreien Phase kein Kapital zurückgezahlt wird, entspricht die am Ende dieser Phase geschuldete Restschuld genau dem ursprünglich aufgenommenen Betrag. Endet die tilgungsfreie Phase, berechnet der Kreditgeber die Rate neu, die zur vollständigen Tilgung derselben Restschuld nötig ist -- nun jedoch über eine kürzere Restlaufzeit als die ursprüngliche Darlehenslaufzeit, was zu einer deutlich höheren monatlichen Rate führt, ein Effekt, der oft als Zahlungsschock bezeichnet wird.
In einem Rechenbeispiel hat ein Darlehen über 300.000 $ zu einem Jahreszins von 5,5% mit fünfjähriger tilgungsfreier Phase bei 30 Jahren Gesamtlaufzeit eine tilgungsfreie Rate von 1.375,00 $. Nach Ende der tilgungsfreien Phase wird dieselbe Restschuld von 300.000 $ über die verbleibenden 25 Jahre (300 Monate) zu 5,5% getilgt, was eine Rate von 1.842,26 $ ergibt -- ein Anstieg um 467,26 $ pro Monat bzw. etwa 34%, ohne dass sich der Zinssatz selbst ändert.
| Phase | Monatliche Rate | Was sie abdeckt |
|---|---|---|
| Tilgungsfreie Phase (Jahre 1-5) | 1.375,00 $ | Nur Zinsen; Restschuld unverändert bei 300.000 $ |
| Nach Tilgungsbeginn (Jahre 6-30) | 1.842,26 $ | Zins und Tilgung, Rückzahlung von 300.000 $ über die verbleibenden 25 Jahre |
Das Eigenkapitalrisiko während der tilgungsfreien Phase
Da während der tilgungsfreien Phase kein Kapital getilgt wird, baut ein Kreditnehmer, der nur tilgungsfreie Raten gezahlt hat, durch diese Zahlungen kein Eigenkapital auf -- die Restschuld entspricht während der gesamten tilgungsfreien Phase genau dem Stand bei Darlehensbeginn. Eigenkapital in dieser Zeit entsteht ausschließlich durch eine Wertsteigerung der Immobilie oder durch die beim Kauf geleistete Anzahlung, wozu die tilgungsfreie Rate selbst nichts beiträgt.
Das wiegt besonders schwer in einem fallenden Markt: Ein Kreditnehmer mit wenig oder keinem Eigenkapital, der während oder kurz nach der tilgungsfreien Phase verkaufen oder umschulden muss, hat weniger Puffer gegen einen Wertverlust der Immobilie als jemand, der über dieselben Jahre bei einem klassisch tilgenden Darlehen stetig Kapital abgebaut hat. Die Kombination aus ausbleibender Tilgung und dem späteren Zahlungssprung ist der strukturelle Kompromiss, den eine tilgungsfreie Hypothek für eine anfänglich niedrigere Rate eingeht.
Für wen tilgungsfreie Darlehen geeignet sind -- und für wen nicht
Tilgungsfreie Strukturen finden sich häufiger bei Jumbo-Darlehen, bestimmten variabel verzinsten Produkten und der Finanzierung von Anlageimmobilien als bei klassischen 30-jährigen Festzinshypotheken im konformen Bereich. Sie können für Kreditnehmer mit variablem oder erst später anfallendem Einkommen passen -- etwa provisionsbasierte Verdiener oder Personen mit erwartetem künftigem Einkommensanstieg --, die vor oder kurz nach dem Zahlungssprung freiwillige Tilgungen leisten, umschulden oder verkaufen wollen.
Für einen Kreditnehmer, der die Immobilie langfristig halten will, ohne einen klaren Plan für den Zahlungsanstieg zu haben, ist ein tilgungsfreies Darlehen weniger geeignet, da der Sprung eine feste Größe der Darlehensstruktur ist, keine bloße Möglichkeit. Wer ein tilgungsfreies Darlehen erwägt, sollte vorab sowohl die tilgungsfreie Rate als auch die voll tilgende Rate mit demselben Zinssatz und derselben Restlaufzeit durchrechnen, die das Darlehen tatsächlich anwenden wird.
Tilgungsfreie Darlehen mit festem und mit variablem Zinssatz
Das tilgungsfreie Merkmal beschreibt, wie die Rate während der tilgungsfreien Phase berechnet wird, und ist eine eigene Frage gegenüber der, ob der Zinssatz des Darlehens fest oder variabel ist. Manche tilgungsfreien Darlehen haben über die gesamte Laufzeit einen festen Zinssatz; dann ändert sich am Ende der tilgungsfreien Phase nur der Wechsel von Zins-only zu Tilgung. Andere tilgungsfreie Darlehen sind zugleich variabel verzinst, sodass sich der Zinssatz unabhängig vom Tilgungsbeginn oder zeitgleich mit ihm ändern kann.
Ein Kreditnehmer, der ein variabel verzinstes tilgungsfreies Darlehen prüft, ist zwei getrennten Quellen von Zahlungsänderungen ausgesetzt -- dem Tilgungsbeginn und einer möglichen Zinsanpassung --, die sich verstärken können, wenn beide zeitnah eintreten. Die Prüfung der Truth-in-Lending-Offenlegungen der konkreten Struktur, einschließlich ob und wann sich der Zinssatz anpassen kann, ist ein notwendiger Schritt, bevor man sich auf eine einzelne Prognose der Rate nach der tilgungsfreien Phase verlässt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine tilgungsfreie Hypothek?
Eine tilgungsfreie Hypothek ist ein Darlehen, bei dem die erforderliche monatliche Rate während einer festgelegten Anfangsphase nur die aufgelaufenen Zinsen auf die Restschuld abdeckt und keinen Teil der Tilgung. Das Consumer Financial Protection Bureau beschreibt dies als ein tilgungsfreies Merkmal, das typischerweise für eine Anfangsphase gilt, bevor das Darlehen in eine Standardrate übergeht, die sowohl Zins als auch Tilgung umfasst.
Wie stark kann die Rate nach Ende der tilgungsfreien Phase steigen?
Die Höhe des Sprungs hängt von Restschuld, Zinssatz und Restlaufzeit ab, kann aber erheblich sein, da die volle ursprüngliche Darlehenssumme über eine kürzere Restlaufzeit zurückgezahlt werden muss. In einem Rechenbeispiel für ein Darlehen über 300.000 $ zu 5,5% mit fünfjähriger tilgungsfreier Phase bei 30 Jahren Gesamtlaufzeit steigt die Rate mit Tilgungsbeginn über die verbleibenden 25 Jahre von 1.375,00 $ auf 1.842,26 $ -- ein Anstieg um 467,26 $ bzw. rund 34%.
Baut eine tilgungsfreie Hypothek Eigenkapital auf?
Nicht durch die Zahlungen selbst während der tilgungsfreien Phase, da keine davon die Restschuld mindert. Eigenkapital entsteht in dieser Zeit ausschließlich durch eine Wertsteigerung der Immobilie oder durch die beim Kauf geleistete Anzahlung -- worauf die tilgungsfreie Rate keinen Einfluss hat.
Sind tilgungsfreie Hypotheken fest oder variabel verzinst?
Beides kommt vor. Das tilgungsfreie Merkmal beschreibt, wie die Rate berechnet wird -- zunächst nur Zinsen, dann Tilgung -- und ist unabhängig davon, ob der zugrunde liegende Zinssatz für die Laufzeit fest oder variabel ist. Bei einem variabel verzinsten tilgungsfreien Darlehen können sowohl der Tilgungsbeginn als auch eine Zinsänderung die Rate beeinflussen, mitunter gleichzeitig.
Wer nimmt typischerweise eine tilgungsfreie Hypothek auf?
Tilgungsfreie Strukturen sind häufiger bei Jumbo-Darlehen, bestimmten variabel verzinsten Produkten und der Finanzierung von Anlageimmobilien anzutreffen als bei klassischen 30-jährigen Festzinshypotheken im konformen Bereich. Kreditnehmer mit variablem oder erwartetem künftigem Einkommen nutzen sie mitunter, um die Rate anfangs zu senken -- vorausgesetzt, sie haben einen konkreten Plan für den Zahlungsanstieg am Ende der tilgungsfreien Phase.
Quellenangaben
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.