Hiểu kết quả tái cấp vốn của bạn
Tháng hòa vốn là con số quyết định: nó cần được so sánh với khoảng thời gian bạn thực tế dự kiến giữ khoản vay.
| Điểm hòa vốn | Diễn giải (hướng dẫn người tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang) |
|---|---|
| Dưới 24 tháng | Chi phí được thu hồi nhanh; khoản tiết kiệm tích lũy với hầu hết thời gian nắm giữ |
| 24 – 48 tháng | Chỉ đáng giá nếu khoản vay được giữ thêm vài năm sau điểm hòa vốn |
| Trên 48 tháng | Khoản tiết kiệm phụ thuộc vào thời gian nắm giữ dài; nhạy cảm với việc chuyển nhà hoặc tái cấp vốn lần nữa |
| Không hiển thị điểm hòa vốn | Lãi suất mới không làm giảm khoản trả góp; tái cấp vốn theo lãi suất không tự bù đắp được chi phí |
- Mô hình giả định cả hai khoản vay đều có lãi suất cố định trong cùng kỳ hạn còn lại và không có khoản trả trước hạn. Việc kéo dài kỳ hạn khi tái cấp vốn làm giảm khoản trả góp nhiều hơn nhưng có thể làm tăng tổng lãi phải trả.
- Chi phí tất toán khác nhau tùy tổ chức cho vay và khu vực pháp lý; các gói tái cấp vốn 'không chi phí tất toán' thường thu hồi chi phí thông qua lãi suất cao hơn hoặc dư nợ lớn hơn chứ không loại bỏ chúng.
- Điểm lãi suất, thay đổi tài khoản ký quỹ, phí phạt trả trước hạn của khoản vay cũ và các tác động thuế đều bị loại trừ; một quyết định thực tế nên dựa trên tư vấn của chuyên gia có giấy phép hoặc Bảng ước tính khoản vay chính thức của các tổ chức cho vay.
Tái cấp vốn là gì?
Tái cấp vốn là việc thay thế một khoản vay hiện hữu bằng một khoản vay mới, thường nhằm có được lãi suất thấp hơn, kỳ hạn khác, hoặc chuyển đổi giữa lãi suất thả nổi và lãi suất cố định. Hướng dẫn dành cho người tiêu dùng của Hội đồng Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ về tái cấp vốn thế chấp mô tả sự đánh đổi cốt lõi: lãi suất thấp hơn làm giảm khoản trả góp và tổng lãi phải trả, nhưng bản thân giao dịch cũng tốn tiền — thường là 2–5% giá trị khoản vay dưới dạng chi phí tất toán như phí thu xếp khoản vay, phí thẩm định giá và phí liên quan đến quyền sở hữu.
Điểm hòa vốn là phép thử tiêu chuẩn để xem một lần tái cấp vốn có tự bù đắp được chi phí hay không: chi phí tất toán chia cho mức tiết kiệm hằng tháng cho ra số tháng cần thiết để khoản tiết kiệm tích lũy bù đắp chi phí ban đầu. Người vay bán tài sản hoặc tái cấp vốn lần nữa trước tháng hòa vốn sẽ trả chi phí nhiều hơn mức lãi suất mới tiết kiệm được; người giữ khoản vay vượt xa điểm hòa vốn sẽ có lợi theo các giả định của mô hình.
Công cụ này giữ nguyên kỳ hạn còn lại, qua đó tách riêng tác động thuần túy của việc thay đổi lãi suất. Trên thực tế, nhiều lần tái cấp vốn đặt lại đồng hồ về kỳ hạn 30 năm mới, điều này làm giảm khoản trả góp nhiều hơn nữa nhưng có thể làm tăng tổng lãi phải trả vì lãi tích lũy qua nhiều năm hơn. So sánh trên cùng một kỳ hạn, như công cụ này thực hiện, là cách rõ ràng hơn để đánh giá bản thân mức lãi suất.
Cách sử dụng công cụ tính tái cấp vốn
- Nhập dư nợ còn lại hiện tại của khoản vay — số tiền cần tất toán, không phải quy mô khoản vay ban đầu.
- Nhập lãi suất hiện tại của bạn và lãi suất mới mà bạn được chào.
- Nhập kỳ hạn còn lại tính bằng năm; công cụ sẽ so sánh cả hai mức lãi suất trong cùng khoảng thời gian này.
- Nhập chi phí tất toán ước tính cho lần tái cấp vốn (thường là 2–5% dư nợ).
- Đọc khoản trả góp mới và hiện tại, mức tiết kiệm hằng tháng, mức tiết kiệm trọn đời sau chi phí, và tháng hòa vốn. Nếu lãi suất mới không thấp hơn, sẽ không có điểm hòa vốn nào được hiển thị.
Công thức điểm hòa vốn khi tái cấp vốn
Cả hai khoản trả góp đều xuất phát từ công thức khấu hao chuẩn áp dụng cho cùng một dư nợ và kỳ hạn còn lại ở hai mức lãi suất. Điểm hòa vốn lấy chi phí tất toán chia cho mức tiết kiệm hằng tháng, làm tròn lên thành số tháng nguyên.
Ví dụ minh họa: dư nợ 200.000 USD với 25 năm còn lại tốn khoảng 1.350,41 USD mỗi tháng ở mức 6,5% và khoảng 1.198,49 USD ở mức 5,25% — tiết kiệm khoảng 151,92 USD mỗi tháng. Với chi phí tất toán 4.000 USD, điểm hòa vốn là 4.000 ÷ 151,92 ≈ 26,3, tức tháng thứ 27. Trong toàn bộ 300 tháng, mô hình dự phóng khoảng 45.576 USD tiết kiệm từ khoản trả góp, tương đương khoảng 41.576 USD sau khi trừ chi phí 4.000 USD.
Những sai lầm thường gặp
- So sánh một khoản vay 30 năm mới với khoản trả góp cũ mà không nhận ra kỳ hạn đã được đặt lại, khiến tác động của lãi suất bị trộn lẫn với tác động của việc kéo dài kỳ hạn.
- Bỏ qua điểm hòa vốn khi khả năng chuyển nhà hoặc tái cấp vốn lần nữa trong vài năm tới là cao.
- Nhập số tiền vay ban đầu thay vì dư nợ cần tất toán hiện tại.
- Xem các chào mời 'không chi phí tất toán' là miễn phí; chi phí thường đã được đưa vào lãi suất hoặc dư nợ.
- Bỏ sót phí phạt trả trước hạn của khoản vay hiện hữu, vốn thực chất làm tăng chi phí tất toán.
Câu hỏi thường gặp
Điểm hòa vốn khi tái cấp vốn là gì?
Điểm hòa vốn là số tháng cần thiết để khoản tiết kiệm hằng tháng từ lãi suất thấp hơn cộng dồn đủ bù chi phí tất toán của lần tái cấp vốn. Nó bằng chi phí tất toán chia cho mức tiết kiệm hằng tháng, làm tròn lên. Ví dụ, chi phí 4.000 USD và tiết kiệm 152 USD mỗi tháng cho điểm hòa vốn khoảng 27 tháng; giữ khoản vay lâu hơn mốc đó là điều khiến việc tái cấp vốn có lợi theo các giả định của mô hình.
Khi nào nên cân nhắc tái cấp vốn?
Hướng dẫn dành cho người tiêu dùng của Cục Dự trữ Liên bang gợi ý rằng tái cấp vốn có thể hợp lý khi mức giảm lãi suất đạt được tạo ra điểm hòa vốn ngắn hơn đáng kể so với thời gian bạn dự kiến giữ khoản vay. Các tình huống kích hoạt phổ biến gồm lãi suất thị trường giảm đáng kể, điểm tín dụng cải thiện so với khi vay lần đầu, hoặc mong muốn chuyển từ lãi suất thả nổi sang lãi suất cố định. Việc này có đáng hay không trong từng trường hợp cụ thể phụ thuộc vào chi phí, thời gian nắm giữ và điều khoản khoản vay, và nên tham khảo ý kiến chuyên gia.
Tái cấp vốn tốn bao nhiêu tiền?
Chi phí tất toán khi tái cấp vốn thế chấp tại Hoa Kỳ thường vào khoảng 2–5% giá trị khoản vay, bao gồm phí thu xếp khoản vay, thẩm định giá, tra cứu và bảo hiểm quyền sở hữu, cùng phí đăng ký. Với dư nợ 200.000 USD, con số đó rơi vào khoảng 4.000–10.000 USD. Các tổ chức cho vay phải công bố chi phí trên Bảng ước tính khoản vay chuẩn hóa, cho phép so sánh trực tiếp giữa các chào mời.
Tái cấp vốn có làm khởi động lại kỳ hạn khoản vay không?
Thường là có — nhiều lần tái cấp vốn được lập thành khoản vay 30 năm mới, làm giảm khoản trả góp nhưng dàn trải lãi qua nhiều năm hơn và có thể làm tăng tổng lãi phải trả ngay cả ở mức lãi suất thấp hơn. Thay vào đó, công cụ này so sánh cả hai mức lãi suất trong kỳ hạn còn lại hiện tại của bạn, tách riêng tác động của bản thân lãi suất. Một số tổ chức cho vay cũng cung cấp kỳ hạn khớp với số năm còn lại của bạn, hoặc kỳ hạn ngắn hơn 15 hay 20 năm.
Vì sao đôi khi công cụ không hiển thị tháng hòa vốn?
Tháng hòa vốn chỉ tồn tại khi khoản trả góp mới thấp hơn khoản trả góp hiện tại. Nếu lãi suất mới bằng hoặc cao hơn lãi suất hiện tại trong cùng kỳ hạn, sẽ không có khoản tiết kiệm hằng tháng nào để bù chi phí tất toán, nên kết quả hòa vốn bị bỏ qua và con số trọn đời sẽ âm hoặc bằng không.
Tài liệu tham khảo
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Loan Estimate explainer — closing cost disclosures. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I refinance? Key questions and cost considerations. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Refinance options and primary mortgage market survey rates. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.