Cách diễn giải kết quả so sánh của bạn
Kết luận phản ánh tổng chi phí trong suốt thời hạn, nhưng tháng hòa vốn quan trọng không kém đối với người vay có thể không giữ khoản vay đến khi đáo hạn. Bảng dưới đây tóm tắt cách đọc hai con số này cùng nhau.
| Tình huống | Cách đọc kết quả |
|---|---|
| Bạn dự định giữ khoản vay lâu dài, sau tháng hòa vốn | Áp dụng kết luận tổng chi phí — khoản tiết kiệm từ lựa chọn lãi suất thấp hơn, phí cao hơn tích lũy trong suốt phần còn lại của thời hạn |
| Bạn có thể bán hoặc tái cấp vốn trước tháng hòa vốn | Phí ban đầu phụ trội không bao giờ được thu hồi hoàn toàn, nên lựa chọn có phí thấp hơn có thể rẻ hơn trong thực tế bất chấp kết luận tổng chi phí |
| Điểm hòa vốn hiển thị 0 tháng | So sánh không liên quan đến việc đổi phí cao hơn lấy khoản trả thấp hơn (một lựa chọn thắng ở cả hai mặt), nên không có điểm hòa vốn nào áp dụng |
- Kết luận "Tổng chi phí thấp hơn" hiển thị dưới dạng "optionA" hoặc "optionB", chỉ đến đề nghị thứ nhất và thứ hai bạn đã nhập.
- So sánh giả định cả hai khoản vay đều đi hết thời hạn mà không có trả trước, tái cấp vốn hoặc thay đổi lãi suất; các đề nghị lãi suất thả nổi không thể so sánh theo cách này ngoài giai đoạn cố định của chúng.
- Tổng chi phí ở đây chỉ bao gồm lãi và phí đã nhập — không bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, PMI và các khoản mục ký quỹ, những thứ thường tương đương nhau giữa các đề nghị cho cùng căn nhà.
- So sánh các khoản vay có thời hạn khác nhau (ví dụ, 30 so với 15 năm) trộn lẫn khả năng chi trả khoản trả với tổng chi phí; thời hạn ngắn hơn hầu như luôn thắng về tổng chi phí nhưng đòi hỏi khoản trả cao hơn nhiều.
So sánh khoản vay mua nhà là gì?
So sánh khoản vay mua nhà đánh giá hai đề nghị vay trên cùng số vốn gốc, nhìn xa hơn lãi suất chính để xem xét tổng chi phí của từng khoản vay: khoản trả hàng tháng, tổng lãi phải trả trong suốt thời hạn, và phí ban đầu (điểm chiết khấu, phí khởi tạo và các chi phí đóng hồ sơ khác) cần thiết để có được từng lãi suất. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng khuyến khích người vay lấy Ước tính Khoản vay từ nhiều bên cho vay chính vì các đề nghị với tổ hợp lãi suất và phí khác nhau không thể xếp hạng chỉ dựa trên lãi suất.
Một sự đánh đổi phổ biến là trả điểm chiết khấu — một khoản phí ban đầu, thường bằng 1% số tiền vay cho mỗi điểm — để đổi lấy lãi suất thấp hơn. Việc đánh đổi đó có đáng giá hay không phụ thuộc vào thời gian người vay giữ khoản vay: khoản trả thấp hơn chỉ thu hồi phí bổ sung dần dần, và tháng mà khoản tiết kiệm khoản trả tích lũy bằng phí bổ sung là điểm hòa vốn. Bán hoặc tái cấp vốn trước điểm hòa vốn nghĩa là phí không bao giờ được thu hồi.
Máy tính này báo cáo kết luận tổng chi phí — lựa chọn nào rẻ hơn nếu khoản vay đi hết thời hạn — cùng với tháng hòa vốn. Cả hai có thể chỉ ra hướng khác nhau đối với người vay dự định chuyển nhà hoặc tái cấp vốn sớm, nên cả hai con số đều được hiển thị.
Cách sử dụng máy tính so sánh khoản vay mua nhà này
- Nhập số tiền vay chung cho cả hai đề nghị.
- Nhập lãi suất hàng năm của Lựa chọn A, thời hạn tính theo năm và tổng phí ban đầu (từ con số chi phí đóng hồ sơ trong Ước tính Khoản vay).
- Nhập ba giá trị tương tự cho Lựa chọn B.
- Xem khoản trả hàng tháng của mỗi lựa chọn, kết luận về lựa chọn nào có tổng chi phí thấp hơn, mức chênh lệch tổng, và — khi một lựa chọn đổi phí cao hơn lấy khoản trả thấp hơn — tháng hòa vốn.
- Ví dụ minh họa: trên một khoản vay $300.000 trong 30 năm, Lựa chọn A ở lãi suất 6,5% với phí $3.000 có chi phí $1.896,20 mỗi tháng, trong khi Lựa chọn B ở lãi suất 6,1% với phí $6.000 có chi phí $1.817,98. Lựa chọn B tiết kiệm khoảng $25.159 trong suốt thời hạn, và khoản phí $3.000 phụ trội của nó được thu hồi vào khoảng tháng thứ 38.
Các công thức đằng sau so sánh khoản vay mua nhà
Khoản trả của mỗi lựa chọn dùng công thức khấu hao lãi suất cố định chuẩn. Tổng chi phí là tổng các khoản trả trừ đi vốn gốc (tức tổng lãi) cộng phí ban đầu; lựa chọn có tổng chi phí thấp hơn được báo cáo là rẻ hơn. Kết quả gắn nhãn "optionA" nghĩa là Lựa chọn A rẻ hơn trong suốt thời hạn, và "optionB" nghĩa là Lựa chọn B rẻ hơn.
Điểm hòa vốn của phí chia chênh lệch phí cho chênh lệch khoản trả hàng tháng: cần bao nhiêu tháng trả thấp hơn để thu hồi chi phí ban đầu bổ sung. Nó được báo cáo khi lựa chọn có phí cao hơn có khoản trả thấp hơn; khi so sánh không liên quan đến sự đánh đổi đó, điểm hòa vốn hiển thị 0 tháng.
Sai lầm thường gặp
- Xếp hạng các đề nghị chỉ theo lãi suất và bỏ qua phí thu để có được từng lãi suất — Ước tính Khoản vay của CFPB tồn tại chính xác để cả hai có thể được so sánh cùng nhau.
- Trả điểm để có lãi suất thấp hơn mà không kiểm tra tháng hòa vốn so với thời gian bạn thực sự dự định giữ khoản vay.
- So sánh một đề nghị 30 năm với một đề nghị 15 năm chỉ dựa trên tổng chi phí — thời hạn ngắn hơn gần như luôn thắng về tổng lãi, nhưng chênh lệch khoản trả mới là quyết định thực sự.
- Chỉ nhập điểm chiết khấu làm phí và bỏ qua phí khởi tạo cùng các phí khác của bên cho vay cũng khác nhau giữa các đề nghị.
- Coi chênh lệch tổng chi phí là khoản tiết kiệm chắc chắn khi việc tái cấp vốn hoặc bán nhà sớm trong tương lai sẽ rút ngắn phép so sánh.
Câu hỏi thường gặp
Làm thế nào để so sánh hai đề nghị vay mua nhà với lãi suất và phí khác nhau?
Tính khoản trả hàng tháng của mỗi đề nghị, sau đó cộng tổng lãi trong suốt thời hạn với phí ban đầu để có tổng chi phí cho mỗi đề nghị. Tổng chi phí thấp hơn thắng nếu khoản vay đi đến đáo hạn. Cũng hãy tính tháng hòa vốn — phí bổ sung chia cho khoản tiết kiệm khoản trả hàng tháng — vì bán hoặc tái cấp vốn trước điểm hòa vốn nghĩa là phí cao hơn không bao giờ được thu hồi.
Điểm chiết khấu trong khoản vay mua nhà là gì?
Điểm chiết khấu là một khoản phí ban đầu trả khi đóng hồ sơ để giảm lãi suất, thường được định giá bằng 1% số tiền vay cho mỗi điểm. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng giải thích rằng điểm về cơ bản là lãi trả trước: chúng làm giảm nhẹ mỗi khoản trả tương lai để đổi lấy nhiều tiền mặt hơn khi đóng hồ sơ, điều này chỉ đáng giá nếu khoản vay được giữ đủ lâu để vượt qua điểm hòa vốn.
Tháng hòa vốn nghĩa là gì?
Tháng hòa vốn là thời điểm khoản tiết kiệm tích lũy từ khoản trả hàng tháng thấp hơn bằng phí ban đầu bổ sung đã trả để có lãi suất thấp hơn đó. Trong ví dụ minh họa, Lựa chọn B tốn thêm $3.000 phí nhưng tiết kiệm $78,22 mỗi tháng, nên phí được thu hồi vào khoảng tháng thứ 38. Giữ khoản vay quá mốc đó khiến lựa chọn phí cao hơn rẻ hơn nhìn chung; rời đi sớm hơn khiến nó tốn kém hơn.
Vì sao kết luận hiển thị "optionA" hoặc "optionB"?
Kết luận xác định đề nghị nào trong hai đề nghị bạn đã nhập có tổng chi phí thấp hơn — tổng lãi trong suốt thời hạn cộng phí ban đầu. "optionA" chỉ đến bộ dữ liệu lãi suất, thời hạn và phí thứ nhất; "optionB" chỉ đến bộ thứ hai. Đây là so sánh trọn thời hạn, nên cần đọc cùng với tháng hòa vốn nếu bạn có thể không giữ khoản vay đến khi đáo hạn.
Tôi có nên dùng TAE (APR) thay vì so sánh này không?
TAE là một công bố tiêu chuẩn hóa tích hợp một số phí nhất định vào một lãi suất năm hóa duy nhất và hữu ích như một bộ lọc đầu tiên, nhưng nó giả định khoản vay đi hết thời hạn và xử lý phí theo một cách quy định cụ thể. So sánh tổng chi phí và điểm hòa vốn song song cho thấy cơ chế thực tế bằng đô la, bao gồm điều gì xảy ra nếu bạn rời khỏi khoản vay sớm — điều mà một con số TAE duy nhất không thể truyền tải.
Máy tính này có bao gồm thuế và bảo hiểm không?
Không. Nó so sánh vốn gốc, lãi và phí ban đầu bạn nhập. Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, bảo hiểm khoản vay mua nhà và phí HOA làm tăng chi phí nhà ở hàng tháng thực tế, nhưng thường giống nhau bất kể bạn chấp nhận đề nghị nào của bên cho vay, nên hiếm khi thay đổi đề nghị nào rẻ hơn.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.