Hiểu về chi phí vay bắc cầu của bạn
Bảng dưới đây đối chiếu khoản vay bắc cầu với khoản vay thế chấp thông thường trên những đặc điểm cấu trúc làm cho chi phí thực của nó cao hơn.
| Đặc điểm | Vay bắc cầu | Vay thế chấp thông thường |
|---|---|---|
| Kỳ hạn | Thường từ vài tháng đến khoảng một năm | Thường từ 15 đến 30 năm |
| Cấu trúc thanh toán | Chỉ trả lãi; tiền gốc trả khi hết kỳ hạn | Trả góp; tiền gốc được hoàn trả dần |
| Lãi suất | Nhìn chung cao hơn, phản ánh rủi ro ngắn hạn | Nhìn chung thấp hơn với người vay tương đương |
| Phí | Phí thu xếp thường chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng chi phí do kỳ hạn ngắn | Chi phí ký kết được dàn trải về mặt khái niệm trên một kỳ hạn dài hơn nhiều |
| Rủi ro chính | Việc bán nhà, tái cấp vốn hay lối ra dự kiến khác không diễn ra đúng tiến độ | Rủi ro lãi suất, thị trường và thu nhập dài hạn trong suốt vòng đời khoản vay |
- Con số chi phí thực quy đổi theo năm tồn tại chính vì việc chỉ so sánh lãi suất danh nghĩa của khoản vay bắc cầu với lãi suất vay thế chấp thông thường sẽ đánh giá thấp chi phí ngắn hạn thực sự khi đã tính cả phí thu xếp.
- Máy tính này giả định khoản vay chỉ trả lãi trong toàn bộ kỳ hạn công bố và phí thu xếp là khoản phí duy nhất được tính; một số khoản vay bắc cầu còn có các khoản phí khác (phí thẩm định giá, phí hành chính, phí tất toán) không được mô phỏng ở đây.
- Vay bắc cầu phụ thuộc vào một chiến lược thoát cụ thể — thường là bán tài sản hiện có hoặc thu xếp được nguồn tái cấp vốn dài hạn — được hoàn tất trong kỳ hạn vay; máy tính này không mô phỏng điều gì xảy ra nếu lối ra đó bị trễ quá kỳ hạn.
Vay bắc cầu là gì?
Vay bắc cầu là hình thức tài trợ ngắn hạn, thường kéo dài từ vài tháng đến khoảng một năm, dùng để "bắc cầu" qua khoảng trống giữa hai giao dịch — phổ biến nhất là tài trợ cho việc mua nhà mới trước khi căn nhà hiện tại của người vay được bán. Vay bắc cầu thường được cấu trúc theo hình thức chỉ trả lãi, với toàn bộ tiền gốc phải trả một lần duy nhất vào cuối kỳ hạn, thường là sau khi giao dịch kích hoạt (chẳng hạn việc bán nhà) hoàn tất.
Vì vay bắc cầu có kỳ hạn ngắn và mang lại rủi ro lớn hơn cho bên cho vay so với khoản vay thế chấp dài hạn thông thường — bao gồm rủi ro việc bán nhà hoặc tái cấp vốn dự kiến không diễn ra đúng tiến độ — nên loại vay này thường có lãi suất cao hơn đáng kể so với vay thế chấp truyền thống, kèm theo phí thu xếp khoản vay tính theo tỷ lệ phần trăm trên số tiền vay tại thời điểm ký kết.
Tổng chi phí của khoản vay bắc cầu kết hợp tiền lãi trả trong suốt kỳ hạn với phí thu xếp trả trước; chi phí thực quy đổi theo năm thể hiện chi phí kết hợp đó dưới dạng một tỷ lệ phần trăm năm duy nhất, thường cao hơn lãi suất danh nghĩa công bố của khoản vay vì nó còn tính đến cả khoản phí.
Cách sử dụng máy tính vay bắc cầu này
- Nhập số tiền vay bắc cầu.
- Nhập lãi suất năm được báo cho khoản vay.
- Nhập kỳ hạn vay tính bằng tháng — vay bắc cầu thường rất ngắn, nhiều khi dưới một năm.
- Nhập phí thu xếp khoản vay dưới dạng phần trăm của số tiền vay.
- Đọc khoản thanh toán lãi hằng tháng, số tiền phí thu xếp, tổng chi phí gồm lãi cộng phí, chi phí thực quy đổi theo năm và tiền gốc phải trả vào cuối kỳ hạn.
Công thức đằng sau chi phí vay bắc cầu
Khoản thanh toán hằng tháng của vay bắc cầu chỉ gồm tiền lãi: dư nợ gốc nhân với lãi suất tháng, vì không có phần gốc nào được trả cho đến khi khoản vay đáo hạn. Phí thu xếp khoản vay là một tỷ lệ phần trăm của số tiền vay, thu một lần tại thời điểm ký kết chứ không dàn đều trong suốt kỳ hạn.
Tổng chi phí cộng tiền lãi trả qua từng tháng của kỳ hạn với phí thu xếp khoản vay. Chi phí thực quy đổi theo năm chuyển tổng chi phí đó thành một tỷ lệ phần trăm năm duy nhất trên số tiền vay, cao hơn so với riêng lãi suất danh nghĩa vì đã bao gồm phí và vì được quy đổi theo năm trên một kỳ hạn thường ngắn hơn một năm.
Những sai lầm thường gặp
- So sánh trực tiếp lãi suất danh nghĩa của khoản vay bắc cầu với lãi suất vay thế chấp thông thường mà không tính đến phí thu xếp, khoản phí này làm tăng đáng kể chi phí thực quy đổi theo năm trên một kỳ hạn ngắn.
- Không có chiến lược thoát cụ thể, ràng buộc về thời gian — chẳng hạn một thương vụ bán nhà đang chờ hoàn tất hoặc nguồn tái cấp vốn dài hạn đã sắp xếp sẵn — trước khi vay bắc cầu, xét việc tiền gốc phải trả toàn bộ vào cuối một kỳ hạn ngắn.
- Cho rằng các khoản thanh toán vay bắc cầu làm giảm tiền gốc — chúng thường chỉ gồm tiền lãi, nên toàn bộ số tiền gốc ban đầu vẫn phải trả khi đáo hạn trừ khi được trả bớt riêng.
- Đánh giá thấp tổng chi phí vay khi chỉ nhìn vào khoản thanh toán lãi hằng tháng mà bỏ qua phí thu xếp phải trả lúc ký kết.
- Dùng vay bắc cầu cho một mục đích có thời gian không chắc chắn hoặc kéo dài, trong khi kỳ hạn ngắn và cấu trúc chỉ trả lãi của khoản vay được thiết kế xoay quanh một giao dịch cụ thể, sắp diễn ra và hoàn tất đúng tiến độ.
Câu hỏi thường gặp
Vay bắc cầu được dùng để làm gì?
Vay bắc cầu là hình thức tài trợ ngắn hạn dùng để bù đắp khoảng trống giữa hai giao dịch, phổ biến nhất là tài trợ cho việc mua nhà mới trước khi bán được căn nhà hiện tại. Khoản vay này thường chỉ trả lãi, với toàn bộ tiền gốc phải trả khi giao dịch kích hoạt — chẳng hạn việc bán tài sản hiện có — hoàn tất.
Vì sao lãi suất vay bắc cầu cao hơn lãi suất vay thế chấp?
Vay bắc cầu có kỳ hạn ngắn và phụ thuộc vào một sự kiện cụ thể trong tương lai, chẳng hạn việc bán nhà, diễn ra đúng tiến độ, điều mà bên cho vay coi là rủi ro hơn so với khoản vay thế chấp dài hạn tiêu chuẩn trên một bất động sản đã sở hữu và đã được định giá. Rủi ro ngắn hạn bổ sung đó thường được phản ánh qua lãi suất cao hơn và một khoản phí thu xếp.
Chi phí thực quy đổi theo năm của khoản vay bắc cầu là gì?
Chi phí thực quy đổi theo năm kết hợp tiền lãi trả trong suốt kỳ hạn vay với phí thu xếp khoản vay, rồi thể hiện tổng đó dưới dạng một tỷ lệ phần trăm năm duy nhất trên số tiền vay. Vì đã bao gồm phí và vì kỳ hạn thường ngắn hơn nhiều so với một năm, chi phí thực quy đổi theo năm thường cao hơn riêng lãi suất danh nghĩa công bố của khoản vay.
Tôi có phải trả gốc trong thời gian vay bắc cầu không?
Thường là không trong suốt kỳ hạn. Vay bắc cầu thường được cấu trúc theo hình thức chỉ trả lãi, nghĩa là khoản thanh toán hằng tháng chỉ bù đắp phần lãi phát sinh, còn toàn bộ tiền gốc ban đầu phải trả một lần duy nhất vào cuối kỳ hạn — thường là sau khi giao dịch thoát của người vay, chẳng hạn việc bán nhà, hoàn tất.
Điều gì xảy ra nếu tôi không trả được khoản vay bắc cầu khi đến hạn?
Đây là rủi ro trọng tâm của tài trợ bắc cầu, vì toàn bộ tiền gốc phải trả vào một ngày cố định bất kể lối ra đã dự tính — chẳng hạn việc bán nhà hay tái cấp vốn — có thực sự diễn ra hay không. Máy tính này tính chi phí của khoản vay theo kỳ hạn đã công bố nhưng không mô phỏng các lựa chọn gia hạn, hậu quả của việc vỡ nợ hay các phương án tái cấp vốn, vốn phụ thuộc vào từng bên cho vay và từng tình huống cụ thể.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.