Hiểu về ước tính vay xây dựng của bạn
Bảng dưới đây đối chiếu giai đoạn thi công (rút vốn) với giai đoạn vay thế chấp dài hạn thường tiếp nối sau đó, vì khoản vay xây dựng chuyển tiếp sẽ đổi cấu trúc khi công trình hoàn thành.
| Giai đoạn | Cách tính lãi | Cấu trúc thanh toán điển hình |
|---|---|---|
| Giai đoạn thi công (rút vốn) | Chỉ trả lãi, thường tính trên phần vốn đã rút đến thời điểm đó | Khoản thanh toán thường chỉ gồm tiền lãi, tăng dần khi rút thêm vốn |
| Sau khi chuyển sang vay thế chấp dài hạn | Trả góp tiêu chuẩn trên toàn bộ số tiền đã giải ngân | Khoản thanh toán gốc và lãi cố định trong suốt kỳ hạn vay |
- Giả định giải ngân tuyến tính của máy tính này là cách đơn giản hóa phục vụ ước tính ban đầu; lịch rút vốn thực tế gắn với các mốc thi công (móng, khung, mái, v.v.) hiếm khi hoàn toàn tuyến tính, nên chi phí lãi thực tế của một dự án cụ thể sẽ khác với ước tính này.
- Máy tính này không mô phỏng giai đoạn vay thế chấp dài hạn tiếp nối sau thi công của khoản vay xây dựng chuyển tiếp, cũng không tính bất kỳ khoản phí vay xây dựng, phí giám định hay đợt rút vốn dự phòng nào.
- Vay xây dựng thường có lãi suất cao hơn vay thế chấp dài hạn thông thường, phản ánh kỳ hạn ngắn hơn và rủi ro bổ sung mà bên cho vay gắn với việc tài trợ một công trình còn đang xây dựng.
Vay xây dựng là gì?
Khoản vay xây dựng tài trợ cho việc xây nhà ở hoặc công trình khác và thường được cấu trúc theo hình thức chỉ trả lãi trong thời gian thi công, với việc bên cho vay giải ngân vốn theo từng đợt — gọi là các đợt rút vốn — gắn với các hạng mục xây dựng đã hoàn thành, thay vì giải ngân toàn bộ số tiền vay ngay khi ký kết. Vì lãi thường chỉ phát sinh trên phần vốn đã thực sự rút, chứ không phải trên toàn bộ hạn mức cam kết, chi phí lãi trong giai đoạn thi công thấp hơn so với trường hợp toàn bộ dư nợ chịu lãi ngay từ ngày đầu.
Nhiều khoản vay xây dựng được cấu trúc dưới dạng vay xây dựng chuyển tiếp sang vay dài hạn, tự động chuyển thành khoản vay thế chấp trả góp thông thường khi công trình hoàn thành, nhờ đó tránh được lần ký kết thứ hai và bộ chi phí thứ hai. Cả Freddie Mac lẫn Fannie Mae đều công bố hướng dẫn cho các chương trình vay xây dựng chuyển tiếp một lần ký kết mà các tổ chức cho vay tuân thủ chuẩn conforming áp dụng.
Vì thời điểm và quy mô chính xác của từng đợt rút vốn thay đổi tùy theo dự án và bên cho vay, máy tính này áp dụng một quy ước ước lượng tiêu chuẩn: giả định vốn được rút theo mô hình tuyến tính, đều đặn trong suốt thời gian thi công, đây là cách đơn giản hóa được dùng phổ biến để ước tính tổng tiền lãi khi chưa có lịch giải ngân cụ thể.
Cách sử dụng máy tính vay xây dựng này
- Nhập tổng số tiền vay xây dựng mà bạn dự kiến rút trong suốt quá trình thi công.
- Nhập lãi suất năm được báo cho khoản vay xây dựng.
- Nhập thời gian thi công dự kiến tính bằng tháng.
- Đọc tổng tiền lãi ước tính theo giả định giải ngân tuyến tính, tiền lãi tháng cao nhất (khi đã rút toàn bộ số tiền) và tiền lãi tháng trung bình trong suốt thời gian thi công.
Công thức lãi theo giải ngân tuyến tính
Theo giả định giải ngân tuyến tính, dư nợ tăng đều từ 0 ở thời điểm khởi công lên toàn bộ số tiền vay vào cuối kỳ, nên dư nợ bình quân trong cả giai đoạn cao hơn một chút so với một nửa tổng số tiền — chính xác là (số tháng + 1) ÷ (2 × số tháng) của số tiền đó. Tiền lãi của tháng thứ k xấp xỉ bằng dư nợ tại thời điểm đó (số tiền × k ÷ tổng số tháng) nhân với lãi suất tháng.
Cộng dồn tiền lãi hằng tháng đó qua mọi tháng của thời gian thi công cho ra một ước tính dạng đóng duy nhất: tổng tiền lãi bằng toàn bộ số tiền vay nhân với lãi suất tháng, rồi nhân với (số tháng + 1) chia cho 2. Tiền lãi tháng cao nhất là chi phí của một tháng khi khoản vay đã được rút toàn bộ, còn tiền lãi tháng trung bình đơn giản là tổng ước tính chia cho số tháng.
Những sai lầm thường gặp
- Cho rằng lãi được tính trên toàn bộ số tiền vay ngay từ ngày đầu thi công — phần lớn khoản vay xây dựng chỉ tính lãi trên phần vốn đã thực sự rút, điều mà ước tính giải ngân tuyến tính của máy tính này mô phỏng gần đúng.
- Dùng con số lãi tháng cao nhất làm chi phí hằng tháng điển hình cho cả quá trình thi công — những tháng đầu, khi mới rút rất ít vốn, tốn kém thấp hơn nhiều so với mức cao nhất.
- Quên rằng khoản vay xây dựng thường là một sản phẩm riêng biệt, kỳ hạn ngắn hơn so với khoản vay thế chấp dài hạn tiếp nối, với lãi suất, phí riêng và (với cấu trúc hai lần ký kết) chi phí ký kết riêng.
- Cho rằng giả định giải ngân tuyến tính khớp chính xác với lịch rút vốn của một dự án thực tế — các đợt rút vốn thực tế gắn với các mốc thi công và hiếm khi đều đặn hoàn hảo theo thời gian.
- Bỏ qua việc lãi suất vay xây dựng thường cao hơn lãi suất vay thế chấp thông thường, khiến chi phí lãi tăng lên so với việc tài trợ cùng số tiền đó bằng khoản vay thế chấp dài hạn tiêu chuẩn.
Câu hỏi thường gặp
Lãi trên khoản vay xây dựng được tính như thế nào?
Lãi trên khoản vay xây dựng thường chỉ được tính trên phần vốn đã thực sự rút đến thời điểm đó, không phải trên toàn bộ hạn mức cam kết. Máy tính này ước tính chi phí đó bằng giả định giải ngân tuyến tính — vốn được giải ngân đều đặn trong thời gian thi công — cho ra một ước tính duy nhất về tổng tiền lãi khi chưa có lịch rút vốn thực tế theo mốc thi công.
'Giải ngân tuyến tính' trong máy tính này nghĩa là gì?
Giả định giải ngân tuyến tính coi dư nợ tăng đều, theo đường thẳng, từ 0 khi khởi công đến toàn bộ số tiền vay khi hoàn thành. Đây là cách đơn giản hóa tiêu chuẩn cho các ước tính lãi ban đầu, vì nó cho phép tính toán dạng đóng mà không cần lịch rút vốn theo mốc thi công cụ thể của dự án.
Vay xây dựng chuyển tiếp sang vay dài hạn là gì?
Khoản vay xây dựng chuyển tiếp kết hợp khoản vay xây dựng và khoản vay thế chấp sau này thành một khoản vay duy nhất với một lần ký kết: nó hoạt động như khoản vay xây dựng chỉ trả lãi trong thời gian thi công, rồi tự động chuyển thành khoản vay thế chấp trả góp tiêu chuẩn khi công trình hoàn thành. Cả Freddie Mac lẫn Fannie Mae đều công bố hướng dẫn cho các chương trình chuyển tiếp một lần ký kết mà các tổ chức cho vay tuân thủ chuẩn conforming áp dụng.
Vì sao lãi suất vay xây dựng thường cao hơn lãi suất vay thế chấp?
Vay xây dựng có kỳ hạn ngắn hơn và tài trợ cho một công trình còn đang được xây dựng chứ không phải một tài sản đã hoàn thiện và được định giá, điều mà bên cho vay nhìn chung coi là rủi ro hơn so với khoản vay thế chấp dài hạn tiêu chuẩn trên một căn nhà đã hoàn thành. Rủi ro bổ sung đó thường được phản ánh qua lãi suất cao hơn trong giai đoạn thi công.
Máy tính này có bao gồm khoản vay thế chấp dài hạn sau khi thi công xong không?
Không. Máy tính này chỉ ước tính chi phí lãi trong giai đoạn thi công (rút vốn). Khi khoản vay xây dựng chuyển tiếp đã chuyển thành khoản vay thế chấp tiêu chuẩn, bạn nên dùng máy tính vay thế chấp thông thường với số tiền đã giải ngân cuối cùng, lãi suất dài hạn và kỳ hạn vay để ước tính các khoản thanh toán tiếp theo.
Tài liệu tham khảo
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.