Cách diễn giải kết quả vay thế chấp vốn sở hữu nhà của bạn
Bảng dưới đây cho thấy tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp thường trông như thế nào trong vay thế chấp vốn sở hữu nhà. Giới hạn của từng bên cho vay khác nhau; mức trần CLTV bạn nhập tác động trực tiếp đến con số vốn sở hữu có thể vay.
| LTV kết hợp sau khoản vay mới | Bối cảnh vay điển hình |
|---|---|
| Dưới 80% | Trong giới hạn CLTV phổ biến nhất của bên cho vay; còn nhiều vốn sở hữu làm đệm chống lại giá giảm |
| 80% đến 85% | Ở hoặc gần mức trần CLTV tối đa điển hình; một số bên cho vay cho vay trong khoảng này, thường kèm định giá hoặc yêu cầu chặt chẽ hơn |
| Trên 85% | Trên hầu hết giới hạn vay thế chấp vốn sở hữu nhà thông thường; ít bên cho vay mở rộng CLTV cao đến mức này |
- Máy tính này ước tính khả năng vay chỉ dựa trên mức trần CLTV. Việc phê duyệt thực tế còn phụ thuộc vào lịch sử tín dụng, thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập và một bản thẩm định — bên cho vay có thể phê duyệt ít hơn mức mà toán học CLTV cho phép.
- Khoản trả hiển thị chưa bao gồm chi phí đóng hồ sơ, phí khởi tạo và bất kỳ khoản mục ký quỹ nào; phí thường được tính trong các khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà và làm giảm số tiền thực nhận.
- Vì khoản vay được bảo đảm bằng căn nhà, việc trả trễ có thể dẫn đến tịch thu nhà — CFPB nhấn mạnh đây là rủi ro cốt lõi của việc vay dựa trên vốn sở hữu nhà.
- Đây là ước tính mang tính giáo dục, không phải một đề nghị cho vay hay lời khuyên tài chính.
Khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà là gì?
Khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà là một khoản vay trả góp có thế chấp hạng hai, được bảo đảm bằng căn nhà của người vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) mô tả đây là việc vay một khoản tiền cố định dựa trên vốn sở hữu nhà — giá trị căn nhà trừ đi số còn nợ — được hoàn trả theo các kỳ trả hàng tháng bằng nhau ở lãi suất cố định trong một thời hạn xác định, khác với hạn mức tín dụng thế chấp vốn sở hữu nhà (HELOC), vốn là một hạn mức tín dụng xoay vòng.
Bên cho vay không cho phép vay dựa trên toàn bộ vốn sở hữu của một căn nhà. Hầu hết đặt ra một tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp tối đa — số dư khoản vay mua nhà hiện tại cộng với khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà mới, chia cho giá trị thẩm định của căn nhà — thường trong khoảng 80% đến 85%, dù giới hạn thay đổi tùy bên cho vay và hồ sơ người vay. Số tiền có thể vay do đó là giá trị căn nhà nhân với giới hạn CLTV, trừ đi số dư khoản vay mua nhà hiện tại.
Vì khoản vay được bảo đảm bằng căn nhà, lãi suất thường thấp hơn so với vay không thế chấp, như vay cá nhân hoặc thẻ tín dụng, nhưng chính căn nhà là tài sản thế chấp: CFPB lưu ý rằng người vay không thể trả được khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà có nguy cơ bị tịch thu nhà. Lãi vay có thể được khấu trừ thuế chỉ trong những trường hợp cụ thể do IRS quy định (thường khi số tiền vay được dùng để mua, xây dựng hoặc cải tạo đáng kể căn nhà thế chấp cho khoản vay, theo quy định hiện hành đến năm 2025); một chuyên gia thuế có thể xác nhận các quy định áp dụng ra sao cho một tình huống cụ thể.
Cách sử dụng máy tính vay thế chấp vốn sở hữu nhà này
- Nhập giá trị thị trường hiện tại của căn nhà (một ước tính hoặc một bản thẩm định gần đây).
- Nhập số dư còn nợ trên khoản vay mua nhà hiện tại.
- Nhập tỷ lệ phần trăm khoản vay trên giá trị kết hợp tối đa của bên cho vay — 80% là một mốc tham chiếu phổ biến, nhưng hãy xác nhận giới hạn thực tế với bên cho vay của bạn.
- Nhập số tiền vay thế chấp vốn sở hữu nhà bạn đang cân nhắc, lãi suất hàng năm được báo giá và thời hạn hoàn trả tính theo năm.
- Xem vốn sở hữu có thể vay ở mức trần CLTV đó, khoản trả hàng tháng cố định, tổng lãi trong suốt thời hạn và LTV kết hợp mà khoản vay mua nhà hiện tại cộng khoản vay mới sẽ tạo ra.
- Ví dụ minh họa: một căn nhà trị giá $400.000 với số dư khoản vay mua nhà $250.000 ở giới hạn CLTV 80% để lại $70.000 có thể vay ($400.000 × 0,80 − $250.000). Vay $50.000 ở lãi suất 8% trong 15 năm có chi phí $477,83 mỗi tháng, khoảng $36.009 tổng lãi, và tạo ra LTV kết hợp 75%.
Các công thức đằng sau việc vay thế chấp vốn sở hữu nhà
Vốn sở hữu có thể vay là giá trị căn nhà nhân với tỷ lệ phần trăm khoản vay trên giá trị kết hợp tối đa, trừ đi số dư khoản vay mua nhà hiện tại (với sàn là số không). Khoản trả hàng tháng trên số tiền vay dùng công thức khấu hao lãi suất cố định chuẩn, và tổng lãi là tổng tất cả các khoản trả trừ đi số vốn đã vay.
LTV kết hợp cộng số dư khoản vay mua nhà hiện tại và khoản vay mới, sau đó chia cho giá trị căn nhà — đây là tỷ lệ mà bên cho vay kiểm tra so với mức trần CLTV của họ khi thẩm định một khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà.
Sai lầm thường gặp
- Cho rằng toàn bộ vốn sở hữu đều có thể vay được — bên cho vay giới hạn LTV kết hợp (thường khoảng 80% đến 85%), nên chủ nhà có $150.000 vốn sở hữu gộp có thể chỉ vay được ít hơn nhiều.
- Dùng giá trị nhà lạc quan; bản thẩm định của bên cho vay, không phải ước tính của chủ nhà, mới là giá trị dùng trong phép tính CLTV.
- Chỉ so sánh khoản trả hàng tháng giữa các đề nghị vay và bỏ qua thời hạn — thời hạn dài hơn làm giảm khoản trả nhưng tăng tổng lãi.
- Quên chi phí đóng hồ sơ và phí, vốn được tính trong hầu hết các khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà và không nằm trong ước tính khoản trả này.
- Nhầm lẫn khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà (số tiền cố định, khoản trả cố định) với HELOC (hạn mức tín dụng xoay vòng, thường lãi suất thả nổi) — hai sản phẩm hoạt động rất khác nhau.
Câu hỏi thường gặp
Tôi có thể vay bao nhiêu với một khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà?
Bên cho vay thường giới hạn tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp — khoản vay mua nhà hiện tại cộng khoản vay mới, chia cho giá trị căn nhà — thường khoảng 80% đến 85%. Số tiền có thể vay là giá trị căn nhà nhân với mức trần đó, trừ đi số dư khoản vay mua nhà hiện tại. Ví dụ, một căn nhà trị giá $400.000 với khoản vay mua nhà $250.000 ở giới hạn CLTV 80% để lại $70.000 vốn sở hữu có thể vay. Việc phê duyệt thực tế còn phụ thuộc vào tín dụng, thu nhập và một bản thẩm định.
Sự khác biệt giữa vay thế chấp vốn sở hữu nhà và HELOC là gì?
Khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà cấp một số tiền cố định được hoàn trả theo các kỳ trả hàng tháng bằng nhau ở lãi suất cố định trong một thời hạn xác định. Hạn mức tín dụng thế chấp vốn sở hữu nhà (HELOC) là một hạn mức tín dụng xoay vòng có thể rút và hoàn trả nhiều lần trong một giai đoạn rút vốn, thường ở lãi suất thả nổi. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng mô tả cả hai đều là sản phẩm thế chấp hạng hai được bảo đảm bằng căn nhà, nên cả hai đều mang rủi ro tịch thu nhà nếu bị lỡ thanh toán.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp (CLTV) là gì?
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp là tổng tất cả các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản — khoản vay mua nhà thứ nhất cộng khoản vay hoặc hạn mức thế chấp vốn sở hữu nhà — chia cho giá trị thẩm định của căn nhà, biểu thị dưới dạng phần trăm. Bên cho vay dùng CLTV thay vì LTV đơn giản khi thẩm định các khoản thế chấp hạng hai vì nó phản ánh tổng yêu sách đối với căn nhà. Một khoản vay mua nhà $250.000 cộng khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà $50.000 trên một căn nhà $400.000 là CLTV 75%.
Lãi vay thế chấp vốn sở hữu nhà có được khấu trừ thuế không?
Chỉ trong những trường hợp cụ thể. Theo quy định hiện hành của IRS (đến năm tính thuế 2025 theo Đạo luật Cắt Giảm Thuế và Việc Làm), lãi vay từ việc vay dựa trên vốn sở hữu nhà nói chung chỉ được khấu trừ khi số tiền được dùng để mua, xây dựng hoặc cải tạo đáng kể căn nhà thế chấp cho khoản vay, và chỉ trong giới hạn tổng nợ thế chấp chung. Lãi vay từ vốn vay dùng cho mục đích khác, như trả nợ thẻ tín dụng, nói chung không được khấu trừ. Một chuyên gia thuế có thể xác nhận các quy định áp dụng ra sao cho một tình huống cụ thể.
Điều gì xảy ra nếu tôi không thể trả một khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà?
Khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà được bảo đảm bằng căn nhà, nên việc mất khả năng trả nợ kéo dài có thể dẫn đến tịch thu nhà, ngay cả khi khoản vay mua nhà thứ nhất vẫn đang được thanh toán đầy đủ. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng xác định đây là rủi ro chính của việc biến nghĩa vụ không thế chấp thành nợ được bảo đảm bằng căn nhà. Người vay gặp khó khăn thanh toán thường được khuyên nên liên hệ bên cho vay sớm, và các cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt cung cấp hỗ trợ miễn phí.
Máy tính này có cho tôi biết liệu tôi có được phê duyệt không?
Không. Máy tính tính toán số học của mức trần CLTV, khoản trả khấu hao và tổng lãi từ các con số bạn nhập. Bên cho vay đánh giá thêm lịch sử tín dụng, thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập, loại bất động sản và một bản thẩm định, và có thể phê duyệt một số tiền thấp hơn hoặc từ chối. Kết quả là ước tính mang tính giáo dục, không phải quyết định cho vay hay lời khuyên tài chính.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.