Vay lãi suất cố định hoạt động như thế nào
Vay mua nhà lãi suất cố định khóa mức lãi suất hàng năm cho toàn bộ thời hạn vay ngay từ khi giải ngân, vì vậy khoản trả gốc và lãi hàng tháng được tính theo công thức khấu hao chuẩn, M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], sẽ không bao giờ thay đổi trong suốt vòng đời khoản vay. Vì lãi suất được cố định, chỉ có tỷ lệ phân chia giữa phần lãi và phần gốc trong mỗi khoản trả là thay đổi theo thời gian khi số dư nợ giảm dần -- còn tổng số tiền phải trả mỗi tháng vẫn giữ nguyên từ tháng đầu tiên đến tháng cuối cùng.
Cấu trúc này mang lại cho người vay sự chắc chắn tuyệt đối về phần gốc và lãi trong chi phí nhà ở của họ trong suốt thời gian giữ khoản vay, giúp đơn giản hóa việc lập ngân sách gia đình và loại bỏ rủi ro từ việc lãi suất thị trường tăng trong tương lai. Đánh đổi ở đây là khoản vay lãi cố định sẽ không tự động được hưởng lợi nếu lãi suất thị trường giảm sau khi giải ngân; để có được mức lãi thấp hơn sau này thường đòi hỏi phải tái cấp vốn, kèm theo các chi phí hoàn tất hồ sơ riêng và bài toán điểm hòa vốn của riêng nó.
Vay lãi suất thả nổi hoạt động như thế nào
Vay lãi suất thả nổi, bao gồm loại được gọi là vay lãi suất điều chỉnh (ARM) tại Mỹ, gắn lãi suất với một mức tham chiếu -- chẳng hạn như lãi suất điều hành của ngân hàng trung ương, lãi suất thả nổi tiêu chuẩn của bên cho vay, hoặc một chỉ số như lãi suất trái phiếu kho bạc hay lãi suất liên ngân hàng -- cộng thêm biên độ của bên cho vay, và lãi suất được điều chỉnh lại theo các mốc thời gian xác định thay vì giữ cố định trong suốt thời hạn vay. Nhiều khoản vay ARM có cấu trúc lai, với một giai đoạn cố định ban đầu (thường được thể hiện dưới dạng, ví dụ, '5/1', nghĩa là cố định trong năm năm rồi điều chỉnh hàng năm) trước khi lãi suất bắt đầu biến động theo mức tham chiếu.
Vì lãi suất có thể tăng hoặc giảm sau khi giải ngân, khoản trả hàng tháng của khoản vay lãi thả nổi không cố định trong suốt vòng đời khoản vay như khoản trả của vay lãi cố định. Một mức lãi thả nổi khởi điểm thấp hơn lãi cố định hiện hành có thể mang lại khoản tiết kiệm thực sự nếu lãi suất tham chiếu giữ ổn định hoặc giảm, nhưng nó cũng khiến người vay đối mặt với khoản trả cao hơn nếu lãi suất tham chiếu tăng trước khi khoản vay được trả hết hoặc tái cấp vốn.
Vì sao thị trường Mỹ ưa chuộng khoản vay cố định 30 năm
Khoản vay mua nhà lãi cố định 30 năm là sản phẩm vay nhà ở chủ đạo tại Mỹ, một cấu trúc được hỗ trợ bởi thị trường thứ cấp cho vay thế chấp sâu rộng, trong đó các tổ chức được chính phủ bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay đạt chuẩn từ các tổ chức cho vay gốc, cho phép bên cho vay cung cấp lãi suất cố định dài hạn mà không phải tự gánh toàn bộ rủi ro lãi suất liên quan. Khảo sát Thị Trường Vay Thế Chấp Sơ Cấp (PMMS) hàng tuần của Freddie Mac là mức tham chiếu chuẩn được trích dẫn cho lãi suất cố định 30 năm trung bình tại Mỹ, và khoản vay cố định 15 năm là lựa chọn thay thế chính, thường có lãi suất thấp hơn nhưng khoản trả hàng tháng cao hơn đáng kể cho cùng một số tiền gốc.
Các khoản vay lãi suất điều chỉnh vẫn có mặt trên thị trường Mỹ và có thể mang lại lãi suất khởi điểm thấp hơn so với khoản vay cố định 30 năm tương đương, nhưng chúng chỉ chiếm một phần nhỏ trong các khoản vay mua nhà tại Mỹ. Người vay chọn ARM tại Mỹ về cơ bản đang đặt cược rằng họ sẽ bán nhà, tái cấp vốn, hoặc không còn giữ khoản vay trước khi giai đoạn lãi cố định ban đầu kết thúc và lãi suất bắt đầu chịu tác động của mức tham chiếu.
Vì sao Anh và Úc nghiêng về cấu trúc lãi thả nổi
Các khoản vay mua nhà tại Anh thường có cấu trúc xoay quanh một gói lãi cố định ban đầu ngắn hạn -- thường là hai hoặc năm năm -- sau đó khoản vay tự động chuyển sang lãi suất thả nổi tiêu chuẩn (SVR) của bên cho vay trừ khi người vay chủ động tái ký hợp đồng vay sang một gói mới. SVR do bên cho vay tự quyết định và thường cao hơn đáng kể so với các gói lãi cố định hoặc lãi thả nổi bám theo lãi suất điều hành đang có sẵn, vì vậy hầu hết người vay ở Anh có kế hoạch tái ký hợp đồng vay trước khi giai đoạn lãi cố định kết thúc thay vì để khoản vay chuyển sang SVR; lãi suất điều hành (Bank Rate) của Ngân hàng Trung ương Anh là mức tham chiếu chính sách có ảnh hưởng lớn nhất đến giá vay thế chấp tại Anh theo thời gian.
Các khoản vay mua nhà tại Úc thường có cấu trúc là vay lãi thả nổi trong suốt thời hạn vay, thường đi kèm tài khoản bù trừ (offset account) -- một tài khoản giao dịch liên kết có số dư được trừ vào số dư khoản vay trước khi tính lãi hàng ngày. Cơ quan Quản lý Thận trọng Úc (APRA) đã chỉ đạo các bên cho vay đánh giá liệu người vay có còn khả năng chi trả các khoản thanh toán ở mức lãi suất của khoản vay cộng thêm biên độ dự phòng khả năng trả nợ, được ấn định ở mức 3 điểm phần trăm kể từ cuối năm 2021, nhằm kiểm tra khả năng chống chịu trước các đợt tăng lãi suất thả nổi trong tương lai ngay tại thời điểm phê duyệt khoản vay.
| Thị trường | Cấu trúc chủ đạo | Điều gì xảy ra sau giai đoạn ban đầu |
|---|---|---|
| Hoa Kỳ | Vay lãi cố định 30 năm | Lãi suất không đổi trong suốt thời hạn vay |
| Vương quốc Anh | Gói lãi cố định ngắn hạn (2 hoặc 5 năm) | Chuyển sang lãi suất thả nổi tiêu chuẩn của bên cho vay trừ khi tái ký hợp đồng |
| Úc | Lãi thả nổi, thường kèm tài khoản bù trừ | Lãi suất có thể thay đổi bất cứ khi nào bên cho vay điều chỉnh |
Ví dụ minh họa: chi phí khi lãi suất điều chỉnh lại
Giả sử một khoản vay 300.000 đô la, thời hạn 30 năm, khởi điểm với lãi suất năm 5%. Áp dụng công thức M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] với r = 0,05/12 và n = 360, khoản trả hàng tháng ban đầu là 1.610,46 đô la. Nếu đây là khoản vay ARM 5/1 và lãi suất điều chỉnh lại sau 5 năm (60 kỳ trả) lên mức 7% cho 25 năm còn lại (300 kỳ trả), số dư nợ tại thời điểm điều chỉnh sẽ là 275.486,20 đô la, và tính lại khoản trả theo lãi suất mới trong thời gian còn lại cho ra kết quả 1.947,08 đô la -- tăng thêm 336,61 đô la mỗi tháng, tương đương khoảng 20,9% so với khoản trả ban đầu.
Ví dụ này minh họa cơ chế vận hành chứ không phải một dự đoán: chiều hướng và mức độ điều chỉnh thực tế hoàn toàn phụ thuộc vào việc mức lãi tham chiếu liên quan đã biến động ra sao vào thời điểm giai đoạn lãi cố định hoặc lãi ưu đãi ban đầu kết thúc, và một đợt điều chỉnh hoàn toàn có thể làm giảm khoản trả nếu lãi suất tham chiếu đã giảm. Điểm mấu chốt về mặt cấu trúc là người vay theo lãi thả nổi không biết trước, ngay từ khi giải ngân, khoản trả sau điều chỉnh sẽ là bao nhiêu, trong khi người vay theo lãi cố định thì biết.
Cân nhắc giữa sự chắc chắn và khả năng có lãi suất thấp hơn
Lựa chọn giữa lãi suất cố định và thả nổi về bản chất là sự đánh đổi giữa sự chắc chắn của khoản trả và khả năng có mức lãi suất trung bình thấp hơn trong suốt vòng đời khoản vay. Lãi suất cố định thường được ưa chuộng bởi những người vay coi trọng việc lập ngân sách có thể dự đoán được, có kế hoạch giữ căn nhà và khoản vay trong thời gian dài, hoặc lo ngại về khả năng lãi suất tăng trong tương lai; lãi suất thả nổi có thể hấp dẫn những người vay dự định bán nhà, tái cấp vốn, hoặc trả hết khoản vay từ lâu trước bất kỳ đợt điều chỉnh nào, hoặc những người thoải mái với việc chấp nhận biến động của khoản trả để đổi lấy mức lãi suất khởi điểm thấp hơn.
Ở những thị trường mà cấu trúc lãi thả nổi chiếm ưu thế, như Anh và Úc, người vay quản lý sự đánh đổi này bằng cách chủ động tái ký hợp đồng vay hoặc theo dõi biến động lãi suất của bên cho vay, thay vì chọn một cấu trúc lãi suất duy nhất cho toàn bộ thời hạn vay như người vay theo lãi cố định 30 năm tại Mỹ. Hiểu rõ cấu trúc nào -- và cơ chế điều chỉnh nào -- áp dụng cho một đề nghị vay cụ thể là điều kiện tiên quyết để so sánh nó một cách có ý nghĩa với các lựa chọn khác.
Câu hỏi thường gặp
Sự khác biệt giữa lãi suất vay mua nhà cố định và thả nổi là gì?
Vay lãi cố định khóa mức lãi suất, và do đó khóa luôn khoản trả gốc và lãi, trong suốt thời hạn vay, nên khoản trả không bao giờ thay đổi bất kể chuyện gì xảy ra với lãi suất thị trường. Vay lãi thả nổi gắn lãi suất với một mức tham chiếu -- lãi suất ngân hàng trung ương, lãi suất thả nổi tiêu chuẩn của bên cho vay, hoặc một chỉ số thị trường -- có thể biến động theo các mốc thời gian xác định, nghĩa là khoản trả có thể tăng hoặc giảm trong suốt vòng đời khoản vay.
Vì sao khoản vay lãi cố định 30 năm lại phổ biến đến vậy tại Mỹ?
Khoản vay lãi cố định 30 năm chiếm ưu thế tại thị trường Mỹ vì các tổ chức được chính phủ bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay đạt chuẩn từ bên cho vay trên thị trường thứ cấp, cho phép bên cho vay cung cấp lãi suất cố định dài hạn mà không phải tự giữ toàn bộ rủi ro lãi suất liên quan. Khảo sát Thị Trường Vay Thế Chấp Sơ Cấp (PMMS) của Freddie Mac là nguồn tham chiếu chuẩn cho lãi suất cố định 30 năm trung bình tại Mỹ, và vay lãi suất điều chỉnh vẫn chỉ chiếm phần thiểu số trong các khoản vay mua nhà tại Mỹ khi so sánh.
Điều gì xảy ra khi gói lãi cố định của một khoản vay tại Anh kết thúc?
Khi gói lãi cố định tại Anh kết thúc, khoản vay tự động chuyển sang lãi suất thả nổi tiêu chuẩn (SVR) của bên cho vay trừ khi người vay sắp xếp một gói lãi cố định, lãi bám theo lãi điều hành, hoặc gói khác từ trước. SVR do bên cho vay tự quyết định và thường cao hơn các gói lãi cố định hoặc lãi bám theo lãi điều hành đang có sẵn, đó là lý do vì sao hầu hết người vay tại Anh tái ký hợp đồng vay ngay trước khi gói lãi cố định hiện tại hết hạn thay vì để khoản vay chuyển sang SVR.
Các khoản vay mua nhà tại Úc thường là lãi cố định hay thả nổi?
Các khoản vay lãi thả nổi phổ biến trên thị trường Úc, thường kết hợp với tài khoản bù trừ -- một tài khoản giao dịch liên kết có số dư làm giảm số dư khoản vay dùng để tính lãi hàng ngày. Cơ quan Quản lý Thận trọng Úc (APRA) yêu cầu bên cho vay kiểm tra hồ sơ vay dựa trên mức lãi suất cộng thêm biên độ dự phòng khả năng trả nợ 3 điểm phần trăm, phản ánh kỳ vọng rằng lãi suất thả nổi có thể thay đổi trong suốt vòng đời khoản vay.
Khoản trả hàng tháng có thể thay đổi bao nhiêu khi lãi suất thả nổi được điều chỉnh lại?
Mức thay đổi hoàn toàn phụ thuộc vào việc mức lãi tham chiếu liên quan đã biến động bao xa. Trong một ví dụ minh họa, khoản vay 300.000 đô la, thời hạn 30 năm, khởi điểm lãi suất 5%, có khoản trả ban đầu là 1.610,46 đô la; nếu lãi suất điều chỉnh lên 7% sau 5 năm, khoản trả cho số dư còn lại trong 25 năm còn lại sẽ tăng lên 1.947,08 đô la, tăng thêm 336,61 đô la mỗi tháng, tương đương khoảng 20,9%. Một đợt điều chỉnh xuống mức lãi thấp hơn sẽ làm giảm khoản trả thay vì tăng.
Lãi suất cố định hay thả nổi tốt hơn?
Không có phương án nào tốt hơn một cách tuyệt đối; lựa chọn phụ thuộc vào việc người vay dự định giữ khoản vay trong bao lâu và mức độ chấp nhận sự bất định trong khoản trả. Lãi cố định phù hợp với người vay coi trọng khoản trả có thể dự đoán được và dự định giữ khoản vay lâu dài, trong khi lãi thả nổi có thể phù hợp với người vay dự định bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi lãi suất điều chỉnh lại, hoặc những người thoải mái với khả năng khoản trả tương lai cao hơn để đổi lấy mức lãi suất khởi điểm thấp hơn.
Tài liệu tham khảo
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.