Cấu trúc chỉ số cộng biên độ
Khoản vay lãi suất điều chỉnh có lãi suất cố định trong một giai đoạn đầu -- thường được thể hiện bằng ký hiệu như '5/1', nghĩa là năm năm cố định rồi sau đó điều chỉnh -- sau đó lãi suất điều chỉnh định kỳ về mức bằng chỉ số thị trường được công bố cộng với biên độ cố định của bên cho vay, tuân theo các mức trần được quy định trong hợp đồng vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) và Sổ Tay Hướng Dẫn Người Tiêu Dùng Về Khoản Vay Lãi Suất Điều Chỉnh (tập sách CHARM) theo quy định liên bang mô tả cấu trúc này và yêu cầu bên cho vay công bố cho người vay ARM trước khi hoàn tất giao dịch.
Biên độ là một tỷ lệ phần trăm cố định do bên cho vay ấn định tại thời điểm giải ngân và được nêu trong hợp đồng vay; nó không thay đổi trong suốt vòng đời khoản vay. Chỉ số là một lãi suất thị trường được công bố mà khoản vay theo dõi, và chỉ có thành phần chỉ số này thay đổi theo thời gian -- lãi suất mà người vay thực sự trả sau khi điều chỉnh là giá trị chỉ số tại ngày điều chỉnh cộng với biên độ cố định, trước khi áp dụng bất kỳ mức trần nào.
SOFR: chỉ số đằng sau hầu hết các khoản ARM hiện tại ở Mỹ
Trong thị trường Mỹ hiện tại, hầu hết các khoản ARM được gắn với Lãi Suất Tài Trợ Qua Đêm Có Bảo Đảm (SOFR), do Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York công bố, đã trở thành lãi suất tham chiếu tiêu chuẩn sau quá trình chuyển đổi toàn ngành khỏi LIBOR. Ủy ban Lãi Suất Tham Chiếu Thay Thế (ARRC) đã ban hành các khuyến nghị về cách sử dụng SOFR trong các sản phẩm thế chấp lãi suất điều chỉnh như một phần của quá trình chuyển đổi đó.
Vì SOFR là một lãi suất do thị trường quyết định biến động theo điều kiện tài chính rộng hơn, giá trị của nó tại bất kỳ ngày điều chỉnh nào trong tương lai không thể biết trước -- nó được công bố hàng ngày và phản ánh hoạt động cho vay qua đêm, không phải một mức lãi suất do một tổ chức đơn lẻ ấn định theo chính sách. Đây là lý do căn bản khiến khoản thanh toán ARM trong tương lai không thể dự đoán được tại thời điểm giải ngân: thành phần chỉ số của lãi suất tương lai chưa tồn tại.
Ba loại mức trần
Hợp đồng ARM thường bao gồm ba loại mức trần giới hạn mức lãi suất có thể thay đổi ở mỗi giai đoạn: mức trần điều chỉnh ban đầu giới hạn mức tăng tối đa tại lần điều chỉnh đầu tiên sau khi giai đoạn cố định kết thúc, mức trần điều chỉnh định kỳ giới hạn mức tăng tối đa ở mỗi lần điều chỉnh tiếp theo, và mức trần trọn đời giới hạn mức tối đa mà lãi suất có thể tăng so với lãi suất ban đầu của khoản vay trong suốt kỳ hạn còn lại. Các mức trần này áp dụng bất kể chỉ số đã biến động bao xa, tạo ra một mức trần theo hợp đồng đối với việc tăng thanh toán ngay cả trong môi trường lãi suất tăng.
Các giá trị mức trần cụ thể do bên cho vay và sản phẩm vay quy định và được công bố trong các tài liệu Truth in Lending của khoản vay, bao gồm tập sách CHARM cung cấp khi nộp đơn -- chúng không phải là một con số tiêu chuẩn ngành duy nhất, vì vậy các mức trần của một khoản vay cụ thể phải được đọc từ chính các bản công bố của nó thay vì giả định từ một ví dụ chung chung.
| Loại mức trần | Giới hạn những gì |
|---|---|
| Mức trần điều chỉnh ban đầu | Mức tăng lãi suất tối đa cho phép tại lần điều chỉnh đầu tiên sau khi giai đoạn cố định kết thúc |
| Mức trần điều chỉnh định kỳ | Mức tăng lãi suất tối đa cho phép ở mỗi lần điều chỉnh tiếp theo sau lần đầu tiên |
| Mức trần trọn đời | Mức tối đa mà lãi suất có thể tăng so với lãi suất ban đầu của khoản vay, trong suốt kỳ hạn còn lại |
Vì sao công cụ tính ARM của chúng tôi là công cụ mô phỏng kịch bản, không phải dự báo
Vì giá trị tương lai của một chỉ số thị trường như SOFR không thể biết được tại thời điểm giải ngân, một công cụ tính ARM không thể dự đoán đáng tin cậy lãi suất của một khoản vay cụ thể sau khi điều chỉnh -- bất kỳ dự đoán nào như vậy cũng chỉ tốt bằng một phỏng đoán về điều kiện thị trường tương lai. Công cụ tính ARM của Calculate.Studio thay vào đó được xây dựng như một công cụ mô phỏng kịch bản: người dùng cung cấp một lãi suất giả định sau điều chỉnh để kiểm tra, và công cụ tính toán khoản thanh toán tương ứng trên số dư thực tế còn lại của khoản vay tại thời điểm đó.
Trong kịch bản minh họa, khoản vay 300.000 USD ở mức lãi suất ban đầu 5% trong giai đoạn cố định 5 năm trên kỳ hạn 30 năm có khoản thanh toán ban đầu là 1.610,46 USD. Đến cuối giai đoạn cố định, số dư đã giảm nhờ khấu hao xuống còn 275.486,20 USD. Nếu nhập lãi suất điều chỉnh giả định 7% cho 25 năm còn lại, khoản thanh toán mới trên số dư đã giảm đó là 1.947,08 USD -- tăng thêm 336,62 USD mỗi tháng, tức khoảng 20,9%. Một lãi suất giả định thấp hơn sẽ tạo ra khoản thanh toán nhỏ hơn, hoặc thậm chí giảm, minh họa rằng công cụ này báo cáo 'điều gì nếu', không phải 'điều gì sẽ xảy ra'.
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| Khoản thanh toán ban đầu (năm 1, ở mức 5%) | 1.610,46 USD |
| Số dư còn lại tại thời điểm điều chỉnh (cuối năm 5) | 275.486,20 USD |
| Khoản thanh toán điều chỉnh giả định (25 năm còn lại, ở mức 7%) | 1.947,08 USD |
| Thay đổi thanh toán trong kịch bản này | +336,62 USD (+20,9%) |
Đọc tập sách CHARM trước khi chọn ARM
Sổ Tay Hướng Dẫn Người Tiêu Dùng Về Khoản Vay Lãi Suất Điều Chỉnh (tập sách CHARM), do các cơ quan quản lý ngân hàng liên bang cùng ban hành, bao gồm Hội đồng Thống đốc Hệ thống Dự trữ Liên bang, được cung cấp cho người nộp đơn vay ARM và giải thích việc lựa chọn chỉ số, biên độ, mức trần, và cách so sánh các đề nghị ARM từ các bên cho vay khác nhau sử dụng cùng các giả định tình huống xấu nhất. Xem xét tập sách này cùng với các bản công bố Truth in Lending cụ thể của khoản vay là cách tiêu chuẩn để hiểu các điều khoản thực tế của một đề nghị ARM cụ thể thay vì dựa vào các ví dụ chung chung.
So sánh ARM với khoản vay lãi suất cố định liên quan đến việc cân nhắc khoản thanh toán ban đầu có thể thấp hơn so với sự bất định về thanh toán sau khi giai đoạn cố định kết thúc -- một sự đánh đổi phụ thuộc vào thời gian người vay dự định giữ khoản vay và mức độ chấp nhận biến động thanh toán của họ, những yếu tố mà công cụ tính toán mang tính giáo dục này không đánh giá cho tình huống cụ thể của từng người vay.
Câu hỏi thường gặp
'ARM 5/1' nghĩa là gì?
Trong ký hiệu ARM phổ biến ở Mỹ, số đầu tiên là độ dài của giai đoạn lãi suất cố định ban đầu tính bằng năm, và số thứ hai là tần suất lãi suất có thể điều chỉnh sau giai đoạn đó, tính bằng năm. ARM 5/1 có lãi suất cố định trong năm năm đầu, sau đó lãi suất có thể điều chỉnh một lần mỗi năm trong phần còn lại của kỳ hạn.
Hầu hết các khoản ARM ở Mỹ hiện nay sử dụng chỉ số nào?
Hầu hết các khoản ARM hiện tại ở Mỹ được gắn với Lãi Suất Tài Trợ Qua Đêm Có Bảo Đảm (SOFR), do Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York công bố và được Ủy ban Lãi Suất Tham Chiếu Thay Thế (ARRC) khuyến nghị làm chỉ số thay thế cho LIBOR. Lãi suất người vay trả sau khi điều chỉnh bằng giá trị chỉ số tại ngày điều chỉnh cộng với biên độ cố định của bên cho vay, tuân theo các mức trần theo hợp đồng.
Mức trần điều chỉnh ARM là gì?
Mức trần điều chỉnh là các giới hạn theo hợp đồng về mức lãi suất ARM có thể thay đổi: mức trần ban đầu giới hạn lần điều chỉnh đầu tiên, mức trần định kỳ giới hạn mỗi lần điều chỉnh sau đó, và mức trần trọn đời giới hạn tổng mức tăng so với lãi suất ban đầu trong suốt vòng đời khoản vay. Các giá trị mức trần cụ thể khác nhau tùy theo bên cho vay và sản phẩm vay, và được công bố trong các tài liệu Truth in Lending của khoản vay, bao gồm tập sách CHARM.
Công cụ tính ARM có thể dự đoán lãi suất tương lai của tôi không?
Không. Vì một chỉ số thị trường như SOFR không thể biết trước, không có công cụ tính toán nào có thể dự báo đáng tin cậy lãi suất sau điều chỉnh của một khoản vay cụ thể. Công cụ tính ARM của Calculate.Studio là công cụ mô phỏng kịch bản -- bạn nhập một lãi suất điều chỉnh giả định để kiểm tra, và nó tính toán khoản thanh toán tương ứng trên số dư còn lại của khoản vay, thay vì dự đoán chỉ số và biên độ thực sự sẽ tổng cộng bao nhiêu tại thời điểm điều chỉnh.
Tôi có thể tìm mức trần, biên độ và chỉ số cho khoản ARM cụ thể của mình ở đâu?
Các điều khoản này được công bố trong các tài liệu Truth in Lending của khoản vay và trong Sổ Tay Hướng Dẫn Người Tiêu Dùng Về Khoản Vay Lãi Suất Điều Chỉnh (tập sách CHARM) cung cấp khi nộp đơn. Vì giá trị mức trần, biên độ và chỉ số khác nhau tùy theo bên cho vay và sản phẩm vay, chúng phải được xác nhận từ các bản công bố của chính khoản vay cụ thể thay vì giả định từ một ví dụ chung chung.
ARM có rủi ro hơn khoản vay lãi suất cố định không?
ARM mang theo sự bất định về thanh toán mà khoản vay lãi suất cố định không có, vì khoản thanh toán có thể tăng (hoặc giảm) khi lãi suất điều chỉnh, trong khi khoản thanh toán lãi suất cố định không bao giờ thay đổi trong suốt vòng đời khoản vay. Liệu sự đánh đổi đó có phù hợp hay không phụ thuộc vào các yếu tố như thời gian người vay dự định giữ khoản vay và mức độ chấp nhận biến động thanh toán của họ.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.