Vì sao một thay đổi nhỏ về lãi suất lại tốn kém đến vậy
Khoản trả góp vay mua nhà được tính sao cho tiền gốc và lãi được hoàn trả hết trong kỳ hạn, theo công thức M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ trả nợ. Vì lãi được tính trên dư nợ còn lại vào mỗi tháng suốt hàng trăm tháng, một mức lãi suất cao hơn sẽ làm tăng chi phí của từng kỳ trả nợ — và tác động này tích lũy qua toàn bộ kỳ hạn chứ không chỉ áp dụng một lần.
Bảng tác động của lãi suất
Mỗi dòng đều là cùng khoản vay $300.000 với kỳ hạn 30 năm (360 kỳ trả nợ); chỉ có lãi suất thay đổi. Khoản trả hằng tháng và tổng tiền lãi trọn đời khoản vay được hiển thị cho từng mức lãi suất.
| Lãi suất | Khoản trả hằng tháng | Tổng tiền lãi trong 30 năm |
|---|---|---|
| 5,0% | $1.610,46 | $279.767 |
| 5,5% | $1.703,37 | $313.212 |
| 6,0% | $1.798,65 | $347.515 |
| 6,5% | $1.896,20 | $382.633 |
| 7,0% | $1.995,91 | $418.527 |
Một điểm phần trăm đáng giá bao nhiêu
Chuyển từ 5% lên 6% làm khoản trả hằng tháng tăng $188,19 và tổng tiền lãi phải trả trong suốt đời khoản vay tăng $67.748. Ngay cả nửa điểm — từ 5% lên 5,5% — cũng cộng thêm $92,91 mỗi tháng và $33.445 tiền lãi trọn đời. Vì những chênh lệch này kéo dài qua cả 360 kỳ trả nợ, chi phí trọn đời của một mức lãi suất cao hơn lớn hơn rất nhiều so với con số hằng tháng vốn là thứ đập vào mắt người vay đầu tiên.
Điều này có ý nghĩa gì khi bạn đi vay
Chính vì mức chênh lệch lớn như vậy mà các tổ chức cho vay thưởng cho hồ sơ tín dụng tốt hơn, khoản trả trước lớn hơn và việc khảo sát lãi suất bằng những mức lãi thấp hơn đáng kể. Đó cũng là lý do tái cấp vốn có thể đáng cân nhắc khi lãi suất giảm — dù tái cấp vốn có chi phí kết thúc hợp đồng riêng cần cân đối với phần lãi tiết kiệm được. Trước khi quyết định, nên mô phỏng khoản trả góp và tổng tiền lãi ở đúng mức lãi suất bạn được chào, chứ không chỉ ở mức lãi quảng cáo, vì các loại phí có thể làm thay đổi chi phí thực tế.
Câu hỏi thường gặp
Chênh 1% làm khoản vay mua nhà tốn thêm bao nhiêu?
Với khoản vay $300.000 kỳ hạn 30 năm, tăng từ 5% lên 6% làm khoản trả tăng $188,19/tháng và cộng thêm $67.748 tiền lãi trong suốt đời khoản vay.
Chênh lệch nửa phần trăm lãi suất có đáng kể không?
Có. Từ 5% lên 5,5% với khoản vay $300.000 kỳ hạn 30 năm sẽ cộng thêm $92,91 mỗi tháng và $33.445 tiền lãi trọn đời — rất đáng để khảo sát nhiều nơi.
Vì sao một thay đổi nhỏ về lãi suất lại tốn nhiều đến thế?
Lãi được tính trên dư nợ vào mỗi tháng suốt 360 kỳ trả nợ, nên lãi suất cao hơn làm tăng chi phí của từng kỳ và tác động tích lũy qua toàn bộ kỳ hạn.
Làm sao để có lãi suất vay mua nhà thấp hơn?
Hồ sơ tín dụng tốt hơn, khoản trả trước lớn hơn và so sánh chào giá từ nhiều tổ chức cho vay thường giúp hạ lãi suất. Tái cấp vốn có thể hữu ích khi lãi suất giảm, sau khi tính cả chi phí kết thúc hợp đồng.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau — how mortgage interest rates affect cost; shopping for a mortgage. https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/
- Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey and the value of comparing rates. https://www.freddiemac.com/pmms
- Federal Reserve — consumer guide to mortgage rates and terms. https://www.federalreserve.gov/