📆 Máy tính thế chấp trả nửa tháng

Hiểu kết quả thế chấp trả nửa tháng của bạn

Bảng dưới đây tóm tắt lý do lịch nửa tháng rút ngắn thời gian tất toán so với lịch hằng tháng 12 kỳ tiêu chuẩn.

• Mức rút ngắn thời gian tất toán phụ thuộc vào lãi suất và thời hạn vay; công cụ này mô phỏng chính khoản vay bạn nhập vào thay vì áp dụng một quy tắc ước lượng cố định.
• Các công ty bên thứ ba đôi khi thu phí đăng ký hoặc phí trên từng giao dịch để quản lý kế hoạch trả nửa tháng thay cho người vay. Việc tự trả thêm một khoản đầy đủ vào nợ gốc mỗi năm — hoặc trả nhỉnh hơn mức bắt buộc một chút mỗi tháng — có thể đạt hiệu quả rút ngắn tương đương mà không mất khoản phí đó, với điều kiện bên phục vụ khoản vay ghi nhận phần trả thêm vào nợ gốc.
• Trước khi tham gia bất kỳ kế hoạch trả nửa tháng nào, người vay nên xác nhận với bên phục vụ khoản vay hoặc bên cho vay về cách phần tiền trả thêm được ghi nhận và liệu khoản vay cụ thể đó có phạt trả trước hạn hay không, vì thông lệ khác nhau tùy bên cho vay và tùy chương trình vay.

Kế hoạch trả góp thế chấp nửa tháng là gì?

Kế hoạch trả góp thế chấp nửa tháng lấy khoản trả hằng tháng tiêu chuẩn của người vay, chia đôi, rồi nộp nửa khoản đó vào khoản vay sau mỗi hai tuần. Vì 52 tuần chia cho 2 bằng 26 kỳ thanh toán mỗi năm, và 26 lần trả nửa khoản tương đương 13 khoản trả hằng tháng đầy đủ, lịch này trên thực tế cộng thêm một khoản trả hằng tháng trọn vẹn mỗi năm so với 12 khoản của lịch hằng tháng tiêu chuẩn.

Khoản trả thêm hằng năm đó đi vào khoản vay giống hệt bất kỳ khoản trả bổ sung nào khác: nó làm giảm dư nợ gốc nhanh hơn mức mà lịch khấu hao ban đầu giả định, và điều đó lại làm giảm phần lãi phát sinh trên dư nợ còn lại ở mọi kỳ tiếp theo. Chính hiệu ứng tích lũy của việc trả bớt nợ gốc nhanh hơn một chút, tháng này qua tháng khác, đã rút ngắn tổng thời gian tất toán.

Một số bên cho vay cung cấp kế hoạch trả nửa tháng trực tiếp và miễn phí, trong khi các công ty bên thứ ba cũng chào bán chương trình trả nửa tháng kèm phí thiết lập hoặc phí trên từng giao dịch — CFPB lưu ý rằng người vay thường có thể đạt được kết quả tương tự chỉ bằng cách tự trả thêm một khoản thế chấp mỗi năm mà không phải chịu khoản phí đó.

Cách dùng công cụ tính thế chấp trả nửa tháng này

1. Nhập số tiền vay (nợ gốc).
2. Nhập lãi suất năm.
3. Nhập thời hạn vay tính bằng năm, theo đúng tình trạng hiện tại dưới lịch trả hằng tháng tiêu chuẩn.
4. Đọc số tiền trả nửa tháng (một nửa khoản trả hằng tháng tiêu chuẩn), thời gian tất toán tương ứng, số năm tiết kiệm được so với lịch hằng tháng tiêu chuẩn, và tổng tiền lãi tiết kiệm được.

Phép tính đằng sau việc rút ngắn kỳ hạn theo lịch nửa tháng

Khoản trả nửa tháng đơn giản là một nửa khoản trả hằng tháng khấu hao trọn vẹn tiêu chuẩn. Sau đó công cụ mô phỏng khoản vay theo từng kỳ với lãi suất kỳ nửa tháng (lãi suất năm chia cho 26), trừ mỗi khoản trả nửa tháng khỏi dư nợ sau khi lãi của kỳ đó phát sinh, và đếm xem cần bao nhiêu kỳ hai tuần để dư nợ về không.

Vì 26 lần trả nửa khoản mỗi năm tương đương 13 khoản trả hằng tháng thay vì 12, khoản vay trên thực tế nhận thêm phần giảm nợ gốc bằng đúng một khoản trả hằng tháng mỗi năm; đó chính là cơ chế rút ngắn thời gian tất toán và hạ tổng lãi so với lịch hằng tháng tiêu chuẩn.

Những sai lầm thường gặp

• Trả phí định kỳ hoặc phí thiết lập cho một công ty bên thứ ba để tham gia chương trình trả nửa tháng mà không kiểm tra xem liệu có thể đạt kết quả tương tự chỉ bằng cách tự trả thêm một khoản nợ gốc mỗi năm trực tiếp với bên phục vụ khoản vay hay không.
• Mặc định rằng mọi bên cho vay đều lập tức ghi nhận khoản trả nửa tháng vào nợ gốc — một số bên phục vụ khoản vay giữ các khoản nửa tháng trong tài khoản không sinh lãi cho đến khi tích đủ một khoản trả hằng tháng đầy đủ, điều này làm chậm hoặc triệt tiêu lợi ích rút ngắn kỳ hạn.
• Nhầm lẫn kế hoạch nửa tháng (26 kỳ/năm, tương đương 13 khoản hằng tháng) với kế hoạch nửa tháng theo lịch dương (24 kỳ/năm, tương đương đúng 12 khoản hằng tháng) — hai cách cho kết quả khác nhau vì lịch 24 kỳ không cộng thêm khoản trả nào.
• Không xác nhận khoản vay có bị phạt trả trước hạn hay không trước khi quyết định tất toán sớm; phạt trả trước hạn tuy hiếm gặp ở các khoản thế chấp phù hợp chuẩn hiện đại nhưng vẫn có thể tồn tại ở một số loại vay nhất định.
• Kỳ vọng con số năm tiết kiệm khớp chính xác với mọi công cụ tính trực tuyến — khác biệt nhỏ trong phương pháp mô phỏng (quy ước đếm ngày, thời điểm ghi nhận phần nợ gốc trả thêm) có thể làm kết quả xê dịch đôi chút.

Câu hỏi thường gặp

Tài liệu tham khảo

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Should I convert my mortgage to biweekly payments to pay it off faster? consumerfinance.gov.
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage acceleration and extra-payment guidance. consumerfinance.gov.
3. Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
4. Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.