Hiểu kết quả hòa vốn khi mua điểm của bạn
Việc mua điểm có đáng hay không phụ thuộc vào so sánh giữa tháng hòa vốn và khoảng thời gian bạn dự kiến giữ khoản vay, chứ không chỉ dựa vào mức giảm lãi suất.
| Thời gian giữ khoản vay dự kiến so với mốc hòa vốn | Kết quả điển hình |
|---|---|
| Bán nhà hoặc tái cấp vốn trước tháng hòa vốn | Chi phí trả trước cho điểm lớn hơn phần tiết kiệm hằng tháng thu hồi được — lỗ ròng theo phép so sánh này |
| Giữ khoản vay qua xa tháng hòa vốn | Phần tiết kiệm hằng tháng tích lũy vượt chi phí trả trước — lãi ròng theo phép so sánh này |
| Chưa chắc chắn sẽ giữ khoản vay bao lâu | Thời gian hòa vốn càng ngắn thì rủi ro không thu hồi được chi phí trả trước càng thấp |
- Mức giảm lãi suất trên mỗi điểm là con số riêng của từng bên cho vay và từng chương trình, không phải chuẩn mực cố định của ngành; giá trị mặc định của công cụ này chỉ là điểm khởi đầu xấp xỉ thường được nhắc tới và nên được thay bằng con số ghi trên Bản Ước tính Khoản vay thực tế.
- Công cụ này so sánh cùng một số tiền vay và cùng thời hạn ở hai mức lãi suất khác nhau. Nó không mô hình hóa chi phí cơ hội của khoản tiền mặt dùng để mua điểm (ví dụ, thay vào đó đem đầu tư nơi khác), vốn là một khía cạnh riêng mà một số người vay cân nhắc.
- Mua điểm nhìn chung dễ hợp lý hơn với người vay tự tin rằng mình sẽ giữ khoản vay nhiều năm mà không tái cấp vốn hay bán nhà; CFPB khuyến nghị tính đến khả năng thực tế của việc bán sớm hoặc tái cấp vốn trước khi quyết định mua điểm.
Điểm chiết khấu thế chấp là gì?
Điểm chiết khấu thế chấp là khoản phí trả trước tại thời điểm ký kết, theo thông lệ được định giá bằng 1% số tiền vay cho mỗi điểm, để đổi lấy việc giảm lãi suất của khoản vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) mô tả điểm chiết khấu như một cách 'mua giảm' lãi suất: người vay trả nhiều hơn ngay từ đầu để bên cho vay thu ít hơn trong suốt vòng đời khoản vay.
Một điểm giảm được bao nhiêu lãi suất là do bên cho vay ấn định và thay đổi tùy chương trình vay, điều kiện thị trường và từng chào vay cụ thể — không có một con số cố định chung cho toàn ngành. Con số xấp xỉ thường được nhắc đến là khoảng 0,25 điểm phần trăm giảm lãi suất cho mỗi điểm, nhưng con số này phụ thuộc từng bên cho vay và luôn phải được xác nhận trên Bản Ước tính Khoản vay (Loan Estimate) thực tế của một chào vay cụ thể thay vì mặc định; chính vì vậy công cụ này để mức giảm lãi suất trên mỗi điểm thành một dữ liệu nhập có thể điều chỉnh.
Vì mua điểm tốn tiền ngay từ đầu nhưng tiết kiệm tiền mỗi tháng sau đó, giá trị của việc mua điểm phụ thuộc hoàn toàn vào việc bạn giữ khoản vay bao lâu. Người vay tái cấp vốn hoặc bán nhà trước tháng hòa vốn đã trả cho điểm nhiều hơn phần tiết kiệm được; người vay giữ khoản vay qua xa mốc hòa vốn thì có lợi.
Cách dùng công cụ tính điểm chiết khấu thế chấp này
- Nhập số tiền vay (nợ gốc).
- Nhập lãi suất mà bên cho vay sẽ áp dụng nếu bạn không mua điểm nào.
- Nhập số điểm chiết khấu bạn đang cân nhắc mua.
- Nhập mức giảm lãi suất trên mỗi điểm mà bên cho vay cụ thể của bạn chào — hãy tra con số này trên Bản Ước tính Khoản vay thay vì mặc định một giá trị chung, vì nó khác nhau tùy bên cho vay và chương trình.
- Nhập thời hạn vay tính bằng năm.
- Đọc chi phí mua điểm, lãi suất đã giảm và mức tiết kiệm hằng tháng, tháng hòa vốn, và mức tiết kiệm ròng dự kiến nếu giữ khoản vay đến hết kỳ hạn.
Công thức đằng sau điểm chiết khấu và điểm hòa vốn
Chi phí mua điểm đơn giản là một tỷ lệ phần trăm của số tiền vay. Lãi suất đã giảm bằng lãi suất gốc trừ đi mức giảm trên mỗi điểm nhân với số điểm. Mức tiết kiệm hằng tháng là chênh lệch giữa khoản trả ở lãi suất gốc và khoản trả ở lãi suất đã giảm, cả hai đều tính bằng công thức khấu hao tiêu chuẩn trên cùng một thời hạn.
Tháng hòa vốn bằng chi phí mua điểm chia cho mức tiết kiệm hằng tháng, làm tròn lên tháng nguyên kế tiếp, vì một phần tháng tiết kiệm chưa đủ bù hết chi phí cho tới tháng trọn vẹn tiếp theo. Tiết kiệm ròng trọn đời, nếu giữ khoản vay đến hết kỳ hạn, bằng mức tiết kiệm hằng tháng nhân tổng số kỳ trả, trừ đi chi phí trả trước để mua điểm.
Những sai lầm thường gặp
- Mặc định rằng mọi bên cho vay đều giảm lãi suất cùng một mức trên mỗi điểm — mức giảm trên mỗi điểm do bên cho vay ấn định và thay đổi tùy chương trình, nên cần xác nhận từ Bản Ước tính Khoản vay thực tế.
- Mua điểm mà không ước tính tháng hòa vốn, rồi bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi tới mốc đó, dẫn tới trả cho điểm nhiều hơn phần tiết kiệm được.
- Nhầm điểm chiết khấu (làm giảm lãi suất) với điểm khởi tạo khoản vay hay phí của bên cho vay (không làm giảm lãi suất) — chỉ điểm chiết khấu mới nằm trong logic giảm lãi suất của công cụ này.
- Bỏ qua chi phí cơ hội của khoản tiền mặt dùng để mua điểm — số tiền đó lẽ ra có thể dùng cho chi phí ký kết, trả trước nhiều hơn, hoặc đầu tư nơi khác.
- Coi tháng hòa vốn như một bảo đảm thay vì một dự phóng dựa trên lãi suất, thời hạn và số điểm đã nhập — việc tái cấp vốn sớm sẽ làm thay đổi kết quả thực tế.
Câu hỏi thường gặp
Điểm chiết khấu thế chấp là gì?
Điểm chiết khấu thế chấp là khoản phí trả trước tại thời điểm ký kết, theo thông lệ bằng 1% số tiền vay, để đổi lấy lãi suất thấp hơn cho khoản vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ mô tả đây là cách 'mua giảm' lãi suất — trả nhiều hơn ngay từ đầu để có lãi suất thấp hơn, và do đó khoản trả thấp hơn, suốt vòng đời khoản vay.
Một điểm giảm được bao nhiêu lãi suất của tôi?
Không có một con số cố định chung cho toàn ngành — mức giảm lãi suất trên mỗi điểm do bên cho vay ấn định và thay đổi tùy chương trình vay và điều kiện thị trường. Mức giảm xấp xỉ 0,25 điểm phần trăm cho mỗi điểm thường được nhắc tới như một mốc tham chiếu khởi đầu, nhưng con số thực tế cho một khoản vay cụ thể phải được xác nhận trên Bản Ước tính Khoản vay của bên cho vay.
Điểm hòa vốn khi mua điểm chiết khấu thế chấp là gì?
Điểm hòa vốn là số tháng cần thiết để phần tiết kiệm khoản trả hằng tháng tích lũy nhờ lãi suất đã giảm bằng đúng chi phí trả trước để mua điểm, tính bằng chi phí mua điểm chia cho mức tiết kiệm hằng tháng, làm tròn lên tháng nguyên. Giữ khoản vay qua mốc tháng đó nghĩa là điểm đã tự bù lại chi phí theo phép tính này.
Khi nào thì việc mua điểm chiết khấu thế chấp là hợp lý?
Mua điểm thường hợp lý hơn với người vay tự tin rằng mình sẽ giữ khoản vay trong thời gian dài mà không tái cấp vốn hay bán nhà, vì sau khoản chi trả trước cần đủ thời gian để phần tiết kiệm hằng tháng tích lũy vượt qua tháng hòa vốn. Thời gian giữ khoản vay dự kiến ngắn khiến việc mua điểm trở thành khoản chi trả trước rủi ro hơn so với phần tiết kiệm có khả năng thực sự thu về.
Điểm chiết khấu thế chấp có giống điểm khởi tạo khoản vay không?
Không. Điểm chiết khấu làm giảm lãi suất và là loại điểm mà công cụ này mô hình hóa. Điểm khởi tạo khoản vay là một khoản phí riêng mà một số bên cho vay thu để trang trải chi phí xử lý hồ sơ vay và không làm giảm lãi suất, nên chúng không nằm trong phép so sánh hòa vốn ở đây.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.