Các chi phí ban đầu người mua tại Nam Phi cần dự trù
Ngoài tiền đặt cọc, người mua tại Nam Phi phải trả một số chi phí một lần bằng tiền mặt khi đăng ký. Bảng dưới liệt kê các khoản mục chính đã được đối chiếu với SARS và thông lệ chuyển nhượng; số tiền phụ thuộc vào giá mua và biểu phí của luật sư.
| Khoản chi phí | Ai thu / áp dụng ra sao |
|---|---|
| Thuế trước bạ (transfer duty) | Do SARS thu theo thang lũy tiến; không thu thuế dưới một ngưỡng được SARS đặt lại hàng năm |
| Chi phí chuyển nhượng (conveyancing) | Phí luật sư chuyển nhượng cộng phí Deeds Office để đăng ký bất động sản |
| Chi phí đăng ký bond | Phí luật sư bond, phí bond của Deeds Office và phí khởi tạo một lần của ngân hàng |
| Tiền đặt cọc | Làm giảm số tiền bond; không phải ngân hàng nào cũng yêu cầu, nhưng nó hạ khoản trả và có thể cải thiện lãi suất |
| Chuẩn tham chiếu lãi suất | Lãi suất prime, được ấn định bằng biên độ cố định trên lãi suất repo của SARB (xem lãi suất tham chiếu trên trang) |
- Thuế trước bạ phải nộp cho SARS và không thể cộng vào bond; khoản này phải trả bằng tiền mặt. Bất động sản dưới ngưỡng được điều chỉnh hàng năm không phải nộp thuế trước bạ, và VAT thay vì thuế trước bạ sẽ áp dụng khi mua từ một nhà phát triển đã đăng ký VAT.
- Chi phí chuyển nhượng và chi phí đăng ký bond do các luật sư khác nhau thu và được trả bằng tiền mặt khi đăng ký, ngoài tiền đặt cọc.
- Vì phần lớn bond là khoản vay lãi suất biến đổi gắn với prime, khoản trả hàng tháng thay đổi khi SARB điều chỉnh lãi suất repo. Kết quả với một mức lãi suất duy nhất ở đây chỉ mang tính minh họa.
- Máy tính này không bao gồm bảo hiểm nhà ở, bảo hiểm nhân thọ gắn với bond, thuế đô thị và phí quản lý, cùng phí dịch vụ hàng tháng.
Máy tính bond tại Nam Phi là gì?
Tại Nam Phi, khoản vay mua nhà được gọi rộng rãi là 'bond' — nói gọn từ mortgage bond, tức khoản thế chấp được đăng ký trên bất động sản tại Deeds Office (Cơ quan Đăng ký Địa bạ). Máy tính bond áp dụng công thức khấu trừ dần chuẩn để tìm khoản trả hàng tháng thanh toán hết lãi và vốn gốc trong kỳ hạn vay. Bond đã đăng ký chính là tài sản bảo đảm mà ngân hàng nắm giữ cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ.
Máy tính suy ra khoản vay từ giá mua trừ đi tiền đặt cọc. Trong một số trường hợp, các ngân hàng Nam Phi có thể cấp bond lên tới 100%, nhưng tiền đặt cọc làm giảm quy mô khoản vay, giảm khoản trả hàng tháng và thường giúp có lãi suất tốt hơn. Tỷ lệ đặt cọc thường được nhắc tới lại đánh giá thấp tổng số tiền mặt người mua cần, bởi chi phí chuyển nhượng và chi phí bond phải trả riêng bằng tiền mặt.
Phần lớn bond tại Nam Phi là khoản vay lãi suất biến đổi được định giá theo tương quan với lãi suất prime, nên khoản trả tăng giảm khi Ngân hàng Dự trữ Nam Phi (South African Reserve Bank, SARB) thay đổi lãi suất repo. Theo thông lệ lâu đời, prime được ấn định bằng một biên độ cố định trên lãi suất repo. Máy tính này mô hình hóa một mức lãi suất cố định duy nhất để minh họa; khoản trả bond thực tế sẽ thay đổi trong suốt vòng đời của khoản vay lãi suất biến đổi.
Cách sử dụng máy tính bond Nam Phi này
- Nhập giá mua và tiền đặt cọc của bạn bằng rand. Máy tính suy ra số tiền bond bằng giá mua trừ tiền đặt cọc.
- Nhập lãi suất hàng năm. Các ngân hàng thường báo giá theo tương quan với prime — ví dụ, bằng prime, hoặc prime trừ một biên độ đối với hồ sơ mạnh hơn.
- Nhập kỳ hạn vay tính bằng năm. Kỳ hạn bond tiêu chuẩn tại Nam Phi là 20 năm, dù kỳ hạn 25 và 30 năm cũng được cung cấp.
- Đọc khoản trả bond hàng tháng, tổng số tiền đã trả trong kỳ hạn và tổng lãi.
- Hãy dự trù riêng bằng tiền mặt cho thuế trước bạ, chi phí chuyển nhượng và chi phí đăng ký bond, những khoản mà phần lớn bond không cho phép cộng vào khoản vay.
Công thức khoản trả bond
Khoản trả bond hàng tháng M được suy ra từ công thức giá trị hiện tại của dòng niên kim, công thức này đặt giá trị hiện tại của toàn bộ các khoản trả trong tương lai bằng tiền gốc vay P. Lãi suất tháng r bằng lãi suất hàng năm chia cho 12; n là số kỳ trả hàng tháng (số năm nhân 12). Vì phần lớn bond tại Nam Phi là khoản vay lãi suất biến đổi gắn với prime, khoản trả thực tế thay đổi mỗi khi lãi suất tham chiếu biến động; máy tính này giữ lãi suất cố định để có được phép so sánh rõ ràng.
Những sai lầm thường gặp
- Chỉ dự trù tiền đặt cọc mà quên thuế trước bạ, chi phí chuyển nhượng và chi phí đăng ký bond, tất cả đều phải trả bằng tiền mặt.
- Cho rằng lãi suất là cố định; phần lớn bond tại Nam Phi có lãi suất biến đổi và bám theo lãi suất prime.
- Tin rằng thuế trước bạ có thể được tài trợ trong bond — thuế trước bạ nộp cho SARS phải được trả riêng bằng tiền mặt.
- Bỏ qua việc mua từ một nhà phát triển đã đăng ký VAT nghĩa là VAT sẽ áp dụng thay cho thuế trước bạ.
- Phớt lờ các chi phí phụ hàng tháng như bảo hiểm nhà ở, thuế đô thị, phí quản lý và phí dịch vụ bond.
Câu hỏi thường gặp
Bond tại Nam Phi là gì?
Tại Nam Phi, 'bond' là cách gọi thông thường của khoản vay mua nhà — chính xác hơn là mortgage bond, khoản thế chấp được đăng ký trên bất động sản tại Deeds Office làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Khi người ta nói họ đang nộp hồ sơ xin bond, nghĩa là họ đang xin vay mua nhà từ ngân hàng. Bond vẫn được đăng ký trên bất động sản cho đến khi khoản vay được hoàn trả đầy đủ, tại thời điểm đó nó được hủy đăng ký.
Tôi cần bao nhiêu tiền đặt cọc cho một bond?
Các ngân hàng Nam Phi có thể phê duyệt bond lên tới 100% giá mua, nên tiền đặt cọc không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng việc đặt cọc làm giảm số tiền vay, hạ khoản trả hàng tháng và có thể giúp có được lãi suất tốt hơn. Quan trọng là người mua còn cần tiền mặt cho thuế trước bạ, chi phí chuyển nhượng và chi phí đăng ký bond, những khoản tách biệt và nằm ngoài tiền đặt cọc.
Thuế trước bạ là gì và ai phải nộp?
Thuế trước bạ (transfer duty) là khoản thuế người mua nộp cho Cơ quan Thuế vụ Nam Phi (South African Revenue Service, SARS) khi nhận chuyển nhượng bất động sản, được tính theo thang lũy tiến dựa trên giá mua. Bất động sản dưới ngưỡng mà SARS đặt lại hàng năm không chịu thuế trước bạ. Thuế trước bạ không thể được gộp vào bond và phải được trả bằng tiền mặt. Khi bất động sản được mua từ một bên bán đã đăng ký VAT như nhà phát triển dự án, VAT sẽ áp dụng thay cho thuế trước bạ.
Lãi suất bond tại Nam Phi bám theo chuẩn tham chiếu nào?
Lãi suất bond tại Nam Phi được báo giá theo tương quan với lãi suất cho vay cơ bản prime, mức mà các ngân hàng ấn định bằng một biên độ cố định trên lãi suất repo do Ngân hàng Dự trữ Nam Phi (SARB) công bố. Hồ sơ mạnh hơn có thể được chào mức lãi suất dưới prime, trong khi hồ sơ rủi ro cao hơn có thể phải trả trên prime. Vì phần lớn bond có lãi suất biến đổi, khoản trả biến động mỗi khi SARB thay đổi lãi suất repo. Calculate.Studio hiển thị riêng chuẩn tham chiếu hiện hành kèm ngày xác minh.
Khoản trả bond tại Nam Phi là cố định hay biến đổi?
Phần lớn khoản vay mua nhà tại Nam Phi là bond lãi suất biến đổi gắn với lãi suất prime, nghĩa là khoản trả hàng tháng tăng hoặc giảm khi Ngân hàng Dự trữ Nam Phi thay đổi lãi suất repo. Một số ngân hàng có cung cấp bond lãi suất cố định trong một giai đoạn nhất định nhưng ít phổ biến hơn và thường được định giá cao hơn. Vì mặc định là biến đổi, người vay nên lên kế hoạch cho các khoản trả có thể thay đổi trong suốt vòng đời khoản vay.
Phí khởi tạo bond là gì?
Phí khởi tạo bond là khoản phí một lần mà ngân hàng Nam Phi thu để đăng ký một khoản vay mua nhà mới, là một phần của tổng chi phí đăng ký bond bên cạnh phí luật sư bond và phí bond của Deeds Office. Đây là chi phí tiêu chuẩn khi vay bond. Một số ngân hàng cho phép cộng phí khởi tạo vào khoản vay, nhưng các chi phí chuyển nhượng và đăng ký còn lại thường phải trả bằng tiền mặt khi đăng ký.
Tài liệu tham khảo
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.