Khoản thanh toán bóng bay là số dư còn lại -- không phải một khoản phí
Khoản vay bóng bay tính khoản thanh toán hàng tháng như thể khoản vay đang khấu hao theo lịch dài -- thường là 15, 20 hoặc 30 năm -- nhưng kỳ hạn thực tế của khoản vay ngắn hơn nhiều, phổ biến là năm đến bảy năm. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) giải thích rằng vào cuối kỳ hạn ngắn hơn đó, toàn bộ số dư khoản vay còn lại trở thành đến hạn trong một khoản thanh toán một lần duy nhất, được gọi là khoản thanh toán bóng bay, thay vì khoản vay tiếp tục khấu hao về không.
Khoản thanh toán bóng bay không phải là một khoản phí hay hình phạt bổ sung trên khoản vay; nó chính xác là số dư gốc còn lại sau các khoản thanh toán của người vay trong kỳ hạn bóng bay, được tính bằng công thức khấu hao giống hệt công thức dùng để xác định khoản thanh toán hàng tháng. Vì khoản thanh toán được tính cho một lịch dài hơn nhiều so với thời gian khoản vay thực sự chạy, chỉ một phần nhỏ của gốc ban đầu được trả trước khi khoản bóng bay đến hạn.
Ví dụ minh họa: khoản vay 250.000 USD đến hạn vào năm thứ 7
Xét khoản vay 250.000 USD ở lãi suất năm 5,5%, với khoản thanh toán hàng tháng được tính theo lịch khấu hao 30 năm nhưng khoản vay thực sự đến hạn sau 7 năm. Sử dụng công thức khấu hao tiêu chuẩn, khoản thanh toán hàng tháng là 1.419,47 USD, giống hệt như một khoản vay 30 năm đầy đủ cùng số tiền và lãi suất sẽ yêu cầu.
Trong 84 tháng (7 năm) thanh toán, người vay trả tổng cộng 1.419,47 USD x 84 = 119.235,69 USD, trong đó 91.275,41 USD là lãi và phần còn lại làm giảm gốc. Số dư còn nợ tại thời điểm đó -- khoản thanh toán bóng bay đến hạn -- là 222.039,72 USD, nghĩa là chỉ 27.960,28 USD trong số 250.000 USD gốc ban đầu đã được trả bớt sau bảy năm.
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| Khoản thanh toán hàng tháng (lịch 30 năm) | 1.419,47 USD |
| Tổng đã trả trong 7 năm | 119.235,69 USD |
| Lãi đã trả trong 7 năm | 91.275,41 USD |
| Gốc đã trả bớt trong 7 năm | 27.960,28 USD |
| Khoản thanh toán bóng bay đến hạn vào năm thứ 7 | 222.039,72 USD |
Vì sao chỉ có rất ít gốc được trả bớt
Toán học khấu hao tiêu chuẩn dồn phần lãi lớn vào những năm đầu của bất kỳ khoản vay nào, vì lãi được tính trên số dư còn lại và số dư đó ở mức cao nhất ngay từ đầu; việc giảm gốc chỉ tăng tốc muộn hơn trong lịch trình khi số dư giảm xuống. Khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay bóng bay được tính theo lịch -- 30 năm trong ví dụ này -- dài hơn nhiều so với kỳ hạn 7 năm mà khoản vay thực sự chạy, vì vậy ngày đến hạn bóng bay rơi vào đúng phần nặng về lãi của đường cong khấu hao.
Đây là lý do cấu trúc khiến khoản thanh toán bóng bay thường chiếm phần lớn số tiền vay ban đầu chứ không phải một khoản dư nhỏ: khoản thanh toán chưa bao giờ được thiết kế để trả hết khoản vay vào ngày bóng bay, mà chỉ để giữ chi phí hàng tháng thấp hơn so với một khoản vay khấu hao đầy đủ trong chính kỳ hạn bóng bay ngắn đó.
Quyết định tái cấp vốn hay bán khi đến ngày bóng bay
Khi khoản vay bóng bay đến hạn, người vay về cơ bản có ba lựa chọn: tái cấp vốn số dư còn lại thành khoản vay mới, bán bất động sản và dùng tiền thu được để trả hết số dư, hoặc trả khoản bóng bay từ các nguồn quỹ khác sẵn có. Mỗi lựa chọn phụ thuộc vào các điều kiện không thể đảm bảo tại thời điểm giải ngân -- tái cấp vốn phụ thuộc vào việc tín dụng và thu nhập của người vay có đủ điều kiện tại thời điểm tương lai đó và vào lãi suất thị trường lúc bấy giờ, trong khi bán nhà phụ thuộc vào giá trị thị trường của bất động sản và tốc độ hoàn tất giao dịch bán so với ngày đến hạn.
Vì không có kết quả nào trong số này được đảm bảo chắc chắn từ nhiều năm trước, người vay chấp nhận khoản vay bóng bay thực chất đang lên kế hoạch xoay quanh một sự kiện tương lai cụ thể -- một vụ bán, một lần tái cấp vốn, hoặc một khoản thanh toán một lần -- diễn ra đúng lịch trình. Đây là khung rủi ro trọng tâm của cấu trúc bóng bay: khoản thanh toán thấp trong kỳ hạn bóng bay được đánh đổi lấy một nghĩa vụ lớn, có giới hạn thời gian vào cuối kỳ hạn đó.
Khoản vay bóng bay thường được sử dụng ở đâu
Cấu trúc bóng bay xuất hiện trong một số khoản vay dân dụng, nhưng phổ biến hơn trong bất động sản thương mại và tài trợ ngắn hạn, nơi người vay kỳ vọng sẽ tái cấp vốn, bán tài sản, hoặc giải quyết số dư bằng cách khác từ lâu trước ngày đến hạn. Người vay sử dụng cấu trúc bóng bay cho nhà ở chính nên có một kế hoạch cụ thể, thực tế cho ngày bóng bay thay vì trông chờ vào điều kiện thị trường chung thuận lợi khi khoản vay đến hạn.
Khoản vay bắc cầu (bridge loan) là một cấu trúc ngắn hạn liên quan có thể là một hướng giải quyết khoản thanh toán bóng bay nếu một vụ bán được kỳ vọng nhưng chưa hoàn tất trước ngày đến hạn, mặc dù khoản vay bắc cầu có chi phí riêng và yêu cầu đủ điều kiện riêng nên cần được đánh giá theo giá trị của chính nó thay vì được giả định là phương án dự phòng tự động.
Câu hỏi thường gặp
Khoản thanh toán bóng bay là gì?
Khoản thanh toán bóng bay là toàn bộ số dư còn lại của khoản vay trở thành đến hạn trong một khoản thanh toán một lần duy nhất vào cuối kỳ hạn vay ngắn hơn, mặc dù khoản thanh toán hàng tháng được tính theo lịch khấu hao dài hơn nhiều. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng mô tả khoản vay bóng bay là khoản vay mà khoản thanh toán cuối cùng này thường lớn hơn đáng kể so với các khoản thanh toán hàng tháng thông thường.
Bao nhiêu phần trăm khoản vay bóng bay 250.000 USD được trả hết trước khi khoản bóng bay đến hạn?
Trong ví dụ minh họa với khoản vay 250.000 USD lãi suất 5,5%, khấu hao trong 30 năm nhưng đến hạn vào năm thứ 7, người vay trả tổng cộng 119.235,69 USD trong 84 tháng đó, trong đó 91.275,41 USD là lãi. Chỉ 27.960,28 USD trong tổng số 250.000 USD gốc ban đầu đã được trả bớt tính đến ngày bóng bay, để lại khoản thanh toán bóng bay là 222.039,72 USD.
Khoản thanh toán bóng bay có nhiều hơn số tiền tôi vay ban đầu không?
Không. Khoản thanh toán bóng bay là số dư gốc còn lại sau các khoản thanh toán theo lịch, được tính bằng công thức khấu hao giống hệt công thức dùng để xác định khoản thanh toán hàng tháng của khoản vay -- nó luôn nhỏ hơn số tiền vay ban đầu, mặc dù vẫn có thể chiếm phần lớn số tiền đó nếu kỳ hạn bóng bay ngắn so với lịch khấu hao.
Điều gì xảy ra khi khoản vay bóng bay đến hạn?
Người vay phải trả toàn bộ số dư còn lại -- thông qua tái cấp vốn thành khoản vay mới, bán bất động sản, hoặc dùng các nguồn quỹ khác. Không kết quả nào trong số này được đảm bảo từ nhiều năm trước, vì tái cấp vốn phụ thuộc vào tín dụng của người vay và lãi suất thị trường tại thời điểm tương lai đó, còn bán nhà phụ thuộc vào giá trị thị trường của bất động sản và thời gian giao dịch.
Ai thường sử dụng khoản vay bóng bay?
Cấu trúc bóng bay phổ biến hơn trong tài trợ bất động sản thương mại và một số khoản vay dân dụng ngắn hạn, thường được sử dụng bởi người vay kỳ vọng sẽ tái cấp vốn, bán bất động sản, hoặc giải quyết khoản vay bằng cách khác trước ngày đến hạn bóng bay thay vì giữ khoản vay đến khi khấu hao hoàn toàn.
Tôi có thể trả thêm trong kỳ hạn bóng bay để giảm khoản bóng bay không?
Thực hiện các khoản thanh toán gốc bổ sung trong kỳ hạn bóng bay làm giảm số dư nợ vào ngày bóng bay, theo cách tương tự như các khoản thanh toán thêm làm giảm số dư của bất kỳ khoản vay khấu hao nào nhanh hơn so với chỉ thanh toán theo lịch -- miễn là khoản vay không có phí phạt trả trước, điều này cần được xác nhận trong hồ sơ vay trước khi thực hiện thanh toán thêm.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a balloon payment? Are balloon payments legal? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.