Hiểu kết quả vay mua nhà Hoa Kỳ của bạn
Các mốc tham chiếu dưới đây là các chuẩn mực về khả năng chi trả và chi phí tại Hoa Kỳ được Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB) và thông lệ cho vay thông thường trích dẫn. Đây là hướng dẫn tham khảo, không phải giới hạn cứng.
| Mục | Chuẩn mực / thông lệ Hoa Kỳ |
|---|---|
| Chi phí nhà ở / thu nhập gộp | ≤ 28% tỷ lệ đầu vào (hướng dẫn 28/36 của CFPB) |
| Tổng nợ / thu nhập gộp | ≤ 36% tỷ lệ đầu ra (hướng dẫn 28/36 của CFPB) |
| Tiền đặt cọc để tránh PMI | 20% giá nhà (tỷ lệ vay trên giá trị 80%) đối với khoản vay thông thường |
| Chuẩn tham chiếu lãi suất | Mức trung bình cố định 30 năm theo Freddie Mac PMMS (xem lãi suất tham chiếu trên trang) |
| Điểm chiết khấu | 1 điểm = 1% số tiền vay, trả trước để hạ lãi suất |
- Máy tính không bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí HOA/chung cư và PMI. Cộng lại, các khoản này thường làm tăng thêm vài trăm đô la vào chi phí nhà ở hàng tháng thực tế.
- Hãy nhập lãi suất danh nghĩa của khoản vay, không phải APR. APR gộp cả phí, điểm chiết khấu và một số chi phí tất toán, nên thường cao hơn lãi suất danh nghĩa một chút.
- Khảo sát PMMS của Freddie Mac khảo sát các khoản vay mua nhà thông thường, đạt chuẩn, khấu trừ dần hoàn toàn dành cho người vay đặt cọc 20% và có tín dụng tốt; báo giá cho từng người thay đổi theo điểm tín dụng, quy mô khoản vay và điểm chiết khấu.
- Mô hình này chỉ áp dụng cho các khoản vay lãi suất cố định. Khoản trả của ARM thay đổi sau giai đoạn cố định ban đầu và không được thể hiện ở đây.
Máy tính vay mua nhà Hoa Kỳ là gì?
Máy tính vay mua nhà Hoa Kỳ áp dụng công thức khấu trừ dần chuẩn để tìm khoản trả góp gốc-và-lãi cố định hàng tháng cho một khoản vay mua nhà được hoàn trả bằng các kỳ trả bằng nhau trong một kỳ hạn định trước. Khoản vay lãi suất cố định 30 năm là cấu trúc phổ biến nhất tại Hoa Kỳ; loại cố định 15 năm là lựa chọn thay thế chính, thường có lãi suất thấp hơn nhưng khoản trả hàng tháng cao hơn. Các khoản vay lãi suất điều chỉnh (adjustable-rate mortgages, ARM) cũng tồn tại nhưng chỉ chiếm thiểu số trong các khoản vay mua nhà.
Máy tính suy ra tiền gốc vay từ giá nhà trừ đi tiền đặt cọc. Tiền đặt cọc dưới 20% giá nhà đối với khoản vay thông thường (conventional loan) thường làm phát sinh bảo hiểm khoản vay tư nhân (private mortgage insurance, PMI), một khoản chi phí hàng tháng bổ sung bảo vệ bên cho vay và không được mô hình hóa ở đây. Các khoản vay được chính phủ bảo lãnh FHA, VA và USDA có quy định riêng về tiền đặt cọc và bảo hiểm.
Người mua nhà tại Mỹ còn phải trả chi phí tất toán (closing costs) khi hoàn tất giao dịch — phí phát hành khoản vay của ngân hàng, thẩm định giá, bảo hiểm quyền sở hữu, phí ký quỹ và phí đăng ký — thông thường bằng vài phần trăm số tiền vay. Người vay có thể trả điểm chiết khấu (discount points; mỗi điểm bằng 1% số tiền vay) ngay từ đầu để mua giảm lãi suất. Máy tính này chỉ báo cáo khoản trả góp; PMI, thuế, bảo hiểm và chi phí tất toán phải được dự trù riêng.
Cách sử dụng máy tính vay mua nhà Hoa Kỳ này
- Nhập giá mua nhà và tiền đặt cọc dự kiến của bạn bằng đô la Mỹ. Máy tính suy ra tiền gốc bằng giá nhà trừ tiền đặt cọc.
- Nhập lãi suất hàng năm được ngân hàng báo giá — lãi suất danh nghĩa trên khoản vay, không phải APR, vì APR còn bao gồm cả phí và điểm chiết khấu.
- Nhập kỳ hạn vay tính bằng năm. Các kỳ hạn phổ biến nhất tại Mỹ là 30 và 15 năm.
- Đọc khoản trả gốc-và-lãi cố định hàng tháng, tổng số tiền phải trả trong toàn bộ kỳ hạn và tổng chi phí lãi.
- Nếu tiền đặt cọc của bạn dưới 20%, hãy cộng thêm ước tính PMI, cùng với thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở, để đánh giá chi phí nhà ở hàng tháng thực sự.
Công thức khấu trừ dần
Khoản trả cố định hàng tháng M được suy ra từ công thức giá trị hiện tại của dòng niên kim, công thức này đặt giá trị hiện tại của toàn bộ các khoản trả trong tương lai bằng tiền gốc vay P. Lãi suất tháng r bằng lãi suất danh nghĩa hàng năm chia cho 12; n là số kỳ trả hàng tháng (số năm nhân 12). Khi lãi suất bằng không, khoản trả rút gọn thành tiền gốc chia cho số kỳ trả.
Những sai lầm thường gặp
- Coi con số gốc-và-lãi là toàn bộ chi phí nhà ở — người mua nhà tại Mỹ còn phải trả thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở và thường là PMI hoặc phí HOA.
- Nhập APR thay vì lãi suất danh nghĩa của khoản vay, dẫn đến khoản trả hàng tháng bị thổi phồng.
- Cho rằng đặt cọc dưới 20% sẽ tránh được chi phí phát sinh; các khoản vay thông thường có tiền đặt cọc dưới 20% thường yêu cầu PMI cho đến khi khoản vay đạt tỷ lệ vay trên giá trị 80%.
- Bỏ qua chi phí tất toán và điểm chiết khấu, vốn phải trả bằng tiền mặt khi hoàn tất giao dịch và tách biệt với tiền đặt cọc.
- So sánh khoản vay 30 năm và 15 năm chỉ dựa trên khoản trả hàng tháng, bỏ qua tổng lãi phải trả lớn hơn nhiều trong 30 năm.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao khoản vay mua nhà cố định 30 năm lại phổ biến đến vậy tại Mỹ?
Khoản vay mua nhà lãi suất cố định 30 năm là sản phẩm chủ đạo tại Hoa Kỳ vì nó trải việc hoàn trả trong một kỳ hạn dài, giữ khoản trả hàng tháng ở mức thấp hơn, và cố định lãi suất trong toàn bộ vòng đời khoản vay nên khoản trả không bao giờ tăng. Cấu trúc này được hậu thuẫn bởi thị trường thứ cấp của Mỹ, nơi các doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ như Freddie Mac và Fannie Mae mua lại các khoản vay đạt chuẩn. Loại cố định 15 năm là lựa chọn thay thế chính, có lãi suất thấp hơn nhưng khoản trả hàng tháng cao hơn.
PMI là gì và khi nào bắt buộc phải có?
Bảo hiểm khoản vay tư nhân (private mortgage insurance, PMI) là khoản phí hàng tháng bổ sung trên các khoản vay thông thường tại Mỹ khi tiền đặt cọc của người vay thấp hơn 20% giá mua. Nó bảo vệ bên cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ, chứ không bảo vệ người vay. PMI thường có thể được hủy khi dư nợ giảm xuống còn 80% giá trị ban đầu, và tự động chấm dứt ở mức 78% theo Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà liên bang (Homeowners Protection Act). Máy tính này không bao gồm PMI.
Điểm chiết khấu của khoản vay mua nhà là gì?
Điểm chiết khấu (discount points) là khoản phí trả trước tùy chọn nộp cho bên cho vay để giảm lãi suất của khoản vay mua nhà tại Mỹ. Một điểm có giá bằng 1% số tiền vay và thường hạ lãi suất đi một phần nhỏ của một điểm phần trăm. Việc trả điểm có thể giảm khoản trả hàng tháng và tổng lãi, nhưng chỉ có lợi cho những người vay giữ khoản vay đủ lâu để thu hồi được chi phí trả trước.
Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ bám theo chuẩn tham chiếu nào?
Lãi suất cố định 30 năm tại Hoa Kỳ được đối chiếu rộng rãi với khảo sát Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS), mức trung bình hàng tuần của lãi suất các khoản vay mua nhà thông thường, đạt chuẩn. Lãi suất báo giá thực tế biến động theo thị trường trái phiếu nói chung — đặc biệt là lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm và giá chứng khoán bảo đảm bằng khoản vay mua nhà — và thay đổi theo điểm tín dụng, quy mô khoản vay và điểm chiết khấu. Calculate.Studio hiển thị riêng chuẩn tham chiếu PMMS hiện hành kèm ngày xác minh.
Chi phí tất toán khi mua nhà tại Mỹ gồm những gì?
Chi phí tất toán là các khoản phí trả khi hoàn tất giao dịch để chốt một khoản vay mua nhà tại Mỹ, thường bằng vài phần trăm số tiền vay. Chúng bao gồm phí phát hành và thẩm định hồ sơ của ngân hàng, thẩm định giá, tra cứu và bảo hiểm quyền sở hữu, phí ký quỹ, phí đăng ký và các khoản trả trước như thuế bất động sản và bảo hiểm. Chi phí tất toán tách biệt với tiền đặt cọc và thường được trả bằng tiền mặt khi hoàn tất, dù một số khoản có thể được gộp vào khoản vay hoặc do bên bán hỗ trợ.
Quy tắc 28/36 được sử dụng như thế nào?
Quy tắc 28/36 là hướng dẫn thông thường về khả năng chi trả tại Mỹ được Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng trích dẫn: chi phí nhà ở hàng tháng (gốc, lãi, thuế và bảo hiểm) không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng, và tổng các khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 36%. Các ngân hàng sử dụng những tỷ lệ nợ trên thu nhập như thế này, cùng với điểm tín dụng và khoản dự phòng, để đánh giá mức vay mà người vay có thể hoàn trả một cách có trách nhiệm.
Tài liệu tham khảo
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.