Hiểu kết quả HELOC của bạn
Bảng dưới đây đối chiếu hai giai đoạn của một HELOC, vì sự chuyển đổi từ chỉ trả lãi sang khấu hao đầy đủ chính là điều tạo ra mức tăng khoản trả mà máy tính này định lượng.
| Giai đoạn | Khoản trả trang trải | Dư nợ | Thời lượng điển hình |
|---|---|---|---|
| Giai đoạn rút vốn | Chỉ lãi (trong mô hình này) | Giữ nguyên ở mức đã rút | Thường 5–10 năm |
| Giai đoạn trả nợ | Lãi + gốc (khấu hao đầy đủ) | Giảm về 0 | Thường 10–20 năm |
- Hầu hết các HELOC có lãi suất thả nổi gắn với một chỉ số như lãi suất cơ bản (prime rate), vì vậy khoản trả thực tế có thể thay đổi trong cả giai đoạn rút vốn và trả nợ; máy tính này dùng một lãi suất cố định duy nhất để đơn giản hóa.
- Dư nợ HELOC thực tế thường biến động do là một hạn mức quay vòng — người vay rút và trả dần theo thời gian — trong khi máy tính này giả định toàn bộ số tiền được rút một lần và giữ nguyên trong suốt giai đoạn rút vốn.
- Máy tính không tính đến bất kỳ phí thường niên hay phí rút vốn nào mà một số bên cho vay áp dụng, và không mô phỏng một HELOC có khoản trả chỉ lãi kéo dài sang giai đoạn trả nợ theo cấu trúc của một số bên cho vay.
HELOC là gì?
Hạn mức tín dụng thế chấp nhà là một hạn mức tín dụng quay vòng được bảo đảm bằng vốn sở hữu nhà của người vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) giải thích rằng một HELOC có giai đoạn rút vốn, trong đó người vay có thể rút tiền và thường chỉ trả lãi trên số tiền đã rút, sau đó là giai đoạn trả nợ, trong đó không được rút thêm và dư nợ còn lại được trả thông qua các khoản trả gốc và lãi khấu hao đầy đủ.
Trong giai đoạn rút vốn, vì khoản trả chỉ trang trải lãi, dư nợ không giảm khi trả khoản tối thiểu — nó vẫn giữ nguyên ở mức đã rút, có cấu trúc tương tự một khoản vay mua nhà chỉ trả lãi. Khi giai đoạn trả nợ bắt đầu, bên cho vay tính lại khoản trả cần thiết để trả hết chính dư nợ đó trong thời hạn trả nợ, tạo ra một khoản trả hàng tháng cao hơn đáng kể so với mức tối thiểu của giai đoạn rút vốn.
Máy tính này giả định toàn bộ số tiền đã rút vẫn còn dư nợ trong suốt giai đoạn rút vốn và không có thêm khoản rút hay trả bớt nào xảy ra trước khi giai đoạn trả nợ bắt đầu — đây là một mô hình đơn giản hóa của cấu trúc chỉ trả lãi rồi chuyển sang khấu hao, vì dư nợ HELOC thực tế thường biến động do là một hạn mức quay vòng.
Cách sử dụng máy tính HELOC này
- Nhập số tiền đã rút từ hạn mức tín dụng (dư nợ bạn dự kiến sẽ mang theo).
- Nhập lãi suất hàng năm của HELOC — HELOC thường có lãi suất thả nổi, vì vậy hãy dùng lãi suất hiện tại.
- Nhập độ dài giai đoạn rút vốn tính theo năm, trong đó các khoản trả chỉ gồm lãi.
- Nhập độ dài giai đoạn trả nợ tính theo năm, trong đó dư nợ được khấu hao đầy đủ.
- Xem khoản trả chỉ lãi, khoản trả cao hơn trong giai đoạn trả nợ, mức tăng giữa hai khoản đó, và tổng lãi trong cả hai giai đoạn.
Công thức đằng sau các khoản trả HELOC
Trong giai đoạn rút vốn, khoản trả chỉ lãi đơn giản bằng dư nợ đã rút nhân với lãi suất hàng tháng, vì không có khoản gốc nào được trả. Trong giai đoạn trả nợ, công thức khấu hao chuẩn được áp dụng cho cùng dư nợ đó (vì nó chưa bao giờ giảm trong giai đoạn rút vốn) trong suốt thời hạn trả nợ đã nêu.
Ví dụ minh họa: dư nợ $50.000 với lãi suất 8,5%, giai đoạn rút vốn 10 năm và giai đoạn trả nợ 15 năm có khoản trả chỉ lãi là $354,17 mỗi tháng trong giai đoạn rút vốn. Khi giai đoạn trả nợ bắt đầu, khoản trả khấu hao trên cùng dư nợ $50.000 trong 15 năm là $492,37 — mức tăng khoản trả là $138,20. Tổng lãi trong cả hai giai đoạn (10 năm trả chỉ lãi cộng 15 năm trả khấu hao) là $81.126,56.
Những sai lầm thường gặp
- Cho rằng khoản trả chỉ lãi trong giai đoạn rút vốn sẽ tiếp tục trong suốt vòng đời của hạn mức — nó chỉ áp dụng trong giai đoạn rút vốn, sau đó việc trả nợ đòi hỏi một khoản trả khấu hao cao hơn đáng kể.
- Không lập kế hoạch ngân sách cho mức tăng khoản trả khi giai đoạn trả nợ bắt đầu, đặc biệt vì lãi suất HELOC thường thả nổi và có thể tăng độc lập với việc chuyển giai đoạn.
- Coi dư nợ đã rút là cố định trong khi thực tế HELOC là một hạn mức quay vòng — các khoản rút thêm trong giai đoạn rút vốn làm tăng dư nợ mà khoản trả của giai đoạn trả nợ sẽ dựa vào.
- Bỏ qua việc lãi suất thả nổi có thể làm thay đổi khoản trả chỉ lãi trong giai đoạn rút vốn ngay cả khi dư nợ đã rút không đổi.
- Nhầm lẫn khoản trả chỉ lãi trong giai đoạn rút vốn của HELOC với khoản trả của một khoản vay thế chấp vốn sở hữu nhà (home equity loan), vốn thường khấu hao đầy đủ ngay từ đầu trên một khoản tiền gộp cố định.
Câu hỏi thường gặp
Sự khác biệt giữa giai đoạn rút vốn và giai đoạn trả nợ là gì?
Trong giai đoạn rút vốn, người vay HELOC có thể rút tiền và thường chỉ trả lãi trên số tiền đã rút, vì vậy dư nợ không giảm khi trả khoản tối thiểu. Trong giai đoạn trả nợ, không được rút thêm và dư nợ còn lại được trả thông qua các khoản trả gốc và lãi khấu hao đầy đủ, cao hơn đáng kể so với khoản trả chỉ lãi của giai đoạn rút vốn.
Vì sao khoản trả HELOC của tôi tăng vọt khi bắt đầu trả nợ?
Vì các khoản trả chỉ lãi trong giai đoạn rút vốn không làm giảm gốc, toàn bộ dư nợ đã rút vẫn còn khi giai đoạn trả nợ bắt đầu, nhưng giờ đây nó phải được trả hết trong một thời hạn trả nợ cố định, thường ngắn hơn. Việc phân bổ dư nợ đó trong giai đoạn trả nợ với một khoản trả giờ đây bao gồm cả gốc lẫn lãi sẽ tạo ra một khoản trả hàng tháng cao hơn đáng kể — ví dụ, từ $354,17 lên $492,37 trên dư nợ $50.000 với lãi suất 8,5%, giai đoạn rút vốn 10 năm và trả nợ 15 năm.
Lãi suất HELOC là cố định hay thả nổi?
Hầu hết các HELOC có lãi suất thả nổi, thường gắn với một chỉ số như lãi suất cơ bản (prime rate), nghĩa là khoản trả có thể thay đổi trong cả giai đoạn rút vốn và trả nợ khi chỉ số đó biến động. Một số bên cho vay cung cấp tùy chọn lãi suất cố định cho toàn bộ hoặc một phần dư nợ; người vay nên xác nhận cấu trúc nào áp dụng cho hạn mức cụ thể của mình.
HELOC có hoạt động giống thẻ tín dụng không?
Về cấu trúc thì có — HELOC là một hạn mức tín dụng quay vòng, nghĩa là người vay có thể rút, trả và rút lại tiền trong giới hạn tín dụng trong giai đoạn rút vốn, tương tự như thẻ tín dụng. Điểm khác biệt là nó được bảo đảm bằng vốn sở hữu nhà, thường có lãi suất thấp hơn tín dụng không có bảo đảm, và chuyển sang lịch khấu hao cố định khi giai đoạn rút vốn kết thúc.
Tôi có thể trả gốc trong giai đoạn rút vốn không?
Hầu hết các HELOC cho phép trả gốc tự nguyện trong giai đoạn rút vốn dù chỉ có lãi là bắt buộc, và việc này sẽ làm giảm cả dư nợ còn lại lẫn quy mô khoản trả trong giai đoạn trả nợ sau này. Máy tính này mô phỏng kịch bản khoản trả chỉ lãi tối thiểu; việc trả thêm trong giai đoạn rút vốn sẽ tạo ra một dư nợ thấp hơn khi bước vào giai đoạn trả nợ so với những gì hiển thị ở đây.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.