Hiểu kết quả khoản vay chỉ trả lãi của bạn
Bảng dưới đây đối chiếu điều gì xảy ra với khoản trả, dư nợ gốc và vốn chủ sở hữu nhà trong từng giai đoạn của khoản vay chỉ trả lãi, vì đây chính là cơ chế tạo ra mức nhảy vọt khoản trả mà công cụ này báo cáo.
| Giai đoạn | Khoản trả hằng tháng bao gồm | Dư nợ gốc | Vốn tích lũy từ các khoản trả |
|---|---|---|---|
| Kỳ chỉ trả lãi | Chỉ lãi | Không đổi — giữ nguyên bằng số tiền vay ban đầu | Không có (từ các khoản trả; giá trị thị trường tăng là chuyện riêng) |
| Kỳ khấu hao (sau khi hết kỳ chỉ trả lãi) | Lãi + gốc | Giảm dần mỗi tháng về 0 | Tích lũy theo từng khoản trả |
- Công cụ này giả định một mức lãi suất cố định duy nhất cho toàn bộ thời hạn vay. Nhiều sản phẩm chỉ trả lãi trong thực tế đồng thời là khoản vay lãi suất điều chỉnh; khi đó khoản trả sau kỳ chỉ trả lãi có thể chịu tác động của cả thay đổi lãi suất lẫn việc chuyển sang khấu hao — công cụ này không mô hình hóa việc điều chỉnh lãi suất đồng thời.
- Công cụ không tính thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, phí ban quản lý (HOA) và bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), tất cả đều làm tăng chi phí nhà ở hằng tháng thực tế.
- Vì không có nợ gốc nào được hoàn trả trong kỳ chỉ trả lãi, người vay chỉ thực hiện các khoản trả chỉ lãi sẽ không tích lũy được vốn chủ sở hữu nhà từ những khoản trả đó; thay đổi về vốn chủ sở hữu trong kỳ này chỉ đến từ việc giá nhà tăng hoặc từ khoản trả trước không liên quan, những yếu tố mà công cụ này không mô hình hóa.
Vay thế chấp chỉ trả lãi là gì?
Vay thế chấp chỉ trả lãi là cấu trúc khoản vay trong đó khoản trả hằng tháng bắt buộc của người vay, trong một thời hạn ban đầu xác định, chỉ bao gồm phần lãi phát sinh trên dư nợ — không phần nào làm giảm nợ gốc. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) mô tả đây là một tính năng chỉ trả lãi, có thể áp dụng cho toàn bộ khoản vay hoặc, phổ biến hơn trong hoạt động cho vay hiện nay, cho một kỳ ban đầu trước khi khoản vay chuyển sang khoản trả khấu hao tiêu chuẩn.
Vì không có phần gốc nào được hoàn trả trong kỳ chỉ trả lãi, dư nợ vào cuối kỳ đó bằng đúng số tiền vay ban đầu. Khi kỳ chỉ trả lãi kết thúc, bên cho vay tính lại khoản trả cần thiết để hoàn trả toàn bộ dư nợ đó trong phần thời hạn còn lại, tạo ra một khoản trả hằng tháng cao hơn đáng kể so với khoản trả chỉ lãi mà người vay đã quen — chính là mức nhảy vọt mà công cụ này lượng hóa.
Cấu trúc chỉ trả lãi phổ biến hơn ở các khoản vay jumbo, một số sản phẩm lãi suất điều chỉnh và một số hình thức tài trợ bất động sản đầu tư, hơn là ở các khoản vay thế chấp cố định 30 năm tiêu chuẩn. Đây không phải là một mức chiết khấu lãi suất riêng; lãi suất là một dữ liệu đầu vào độc lập, và tính năng chỉ trả lãi chỉ thay đổi cách tính khoản trả trong kỳ chỉ trả lãi, chứ không thay đổi bản thân lãi suất.
Cách sử dụng công cụ tính vay thế chấp chỉ trả lãi này
- Nhập số tiền vay (nợ gốc) mà bạn đang vay hoặc đang cân nhắc.
- Nhập lãi suất hằng năm được báo cho khoản vay.
- Nhập độ dài kỳ chỉ trả lãi tính bằng năm — khoảng thời gian mà các khoản trả chỉ bao gồm lãi.
- Nhập tổng thời hạn vay tính bằng năm. Con số này phải dài hơn kỳ chỉ trả lãi; số năm còn lại chính là kỳ khấu hao sau khi kỳ chỉ trả lãi kết thúc.
- Đọc khoản trả chỉ lãi, khoản trả cao hơn áp dụng khi bắt đầu khấu hao, và độ lớn của mức tăng đó.
Công thức đằng sau khoản trả chỉ lãi
Trong kỳ chỉ trả lãi, khoản trả hằng tháng đơn giản là dư nợ gốc nhân với lãi suất tháng — phần tính này không có số hạng khấu hao vì không có nợ gốc nào được hoàn trả.
Khi kỳ chỉ trả lãi kết thúc, bên cho vay áp dụng công thức khấu hao tiêu chuẩn cho toàn bộ nợ gốc ban đầu (vì nó chưa từng giảm) trong phần thời hạn còn lại, tạo ra khoản trả cao hơn sau kỳ chỉ trả lãi. Mức nhảy vọt là chênh lệch giữa hai con số này, còn tổng lãi là tổng của lãi trả trong kỳ chỉ trả lãi và lãi trả trong kỳ khấu hao.
Những sai lầm thường gặp
- Cho rằng khoản trả chỉ lãi là số tiền phải trả trong suốt vòng đời khoản vay — nó chỉ áp dụng trong kỳ chỉ trả lãi đã nêu, sau đó khoản trả tăng lên để khấu hao toàn bộ dư nợ ban đầu trong phần thời hạn còn lại ngắn hơn.
- Không lập ngân sách trước cho mức nhảy vọt khoản trả; mức tăng có thể rất lớn vì cùng một khoản nợ gốc nay phải được hoàn trả trong ít năm hơn so với toàn bộ thời hạn ban đầu của khoản vay.
- Bỏ qua thực tế là không có đồng gốc nào được hoàn trả trong kỳ chỉ trả lãi, nên vốn chủ sở hữu nhà từ các khoản trả không tích lũy trong giai đoạn đó.
- Nhầm lẫn tính năng chỉ trả lãi với một mức lãi suất thấp hơn — lãi suất là chuyện không liên quan; chỉ trả lãi thay đổi nội dung mà khoản trả bao gồm, chứ không thay đổi mức lãi bị tính.
- Bỏ qua việc nhiều khoản vay chỉ trả lãi đồng thời là khoản vay lãi suất điều chỉnh, nghĩa là lãi suất — chứ không riêng cấu trúc khấu hao — có thể thay đổi tại hoặc trước thời điểm bắt đầu khấu hao.
Câu hỏi thường gặp
Vay thế chấp chỉ trả lãi là gì?
Vay thế chấp chỉ trả lãi là khoản vay trong đó khoản trả hằng tháng bắt buộc, trong một kỳ ban đầu xác định, chỉ bao gồm phần lãi phát sinh trên dư nợ và không bao gồm nợ gốc. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ mô tả đây là tính năng chỉ trả lãi, thường áp dụng cho một kỳ ban đầu trước khi khoản vay chuyển sang khoản trả khấu hao tiêu chuẩn hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Vì sao khoản trả tăng vọt nhiều đến vậy sau khi kỳ chỉ trả lãi kết thúc?
Vì không có nợ gốc nào được hoàn trả trong kỳ chỉ trả lãi, toàn bộ dư nợ ban đầu vẫn phải được trả, nhưng nay trong phần thời hạn còn lại ngắn hơn so với toàn bộ thời hạn ban đầu. Việc trải cùng một khoản gốc ra ít năm hơn, với khoản trả nay bao gồm cả gốc thay vì chỉ lãi, tạo ra khoản trả hằng tháng cao hơn đáng kể — thường được gọi là sốc thanh toán.
Khoản vay chỉ trả lãi có tạo ra vốn chủ sở hữu nhà không?
Không phải từ chính các khoản trả trong kỳ chỉ trả lãi, vì không phần nào của khoản trả đó làm giảm dư nợ gốc. Bất kỳ phần vốn nào có được trong kỳ chỉ trả lãi chỉ đến từ việc giá trị thị trường của bất động sản tăng lên, hoặc từ khoản trả trước khi mua — công cụ này không mô hình hóa việc giá nhà tăng.
Vay thế chấp chỉ trả lãi có lãi suất cố định hay điều chỉnh?
Cả hai đều tồn tại. Tính năng chỉ trả lãi mô tả cách tính khoản trả (chỉ lãi trong một kỳ, sau đó khấu hao) và tách biệt với việc bản thân lãi suất là cố định hay điều chỉnh. Một số khoản vay chỉ trả lãi đồng thời là khoản vay lãi suất điều chỉnh; khi đó lãi suất có thể thay đổi độc lập với, hoặc cùng lúc với, việc chuyển sang khoản trả khấu hao.
Ai thường sử dụng vay thế chấp chỉ trả lãi?
Cấu trúc chỉ trả lãi xuất hiện nhiều hơn ở các khoản vay jumbo, một số sản phẩm lãi suất điều chỉnh và một số hình thức tài trợ bất động sản đầu tư, hơn là ở các khoản vay thế chấp cố định 30 năm tiêu chuẩn. Người vay đôi khi dùng chúng để giảm khoản trả trong giai đoạn thu nhập biến động, dù việc hoãn trả gốc và mức nhảy vọt khoản trả sau này là những đánh đổi cấu trúc cần lên kế hoạch trước.
Điều gì xảy ra nếu tôi không đủ khả năng trả khi bắt đầu khấu hao?
Đây là rủi ro trọng tâm của cấu trúc chỉ trả lãi và rất đáng lên kế hoạch từ lâu trước khi kỳ chỉ trả lãi kết thúc, vì các lựa chọn như tái cấp vốn, tự nguyện trả bớt gốc trong kỳ chỉ trả lãi, hoặc bán bất động sản đều cần thời gian chuẩn bị. Công cụ này là ước tính mang tính giáo dục về mức thay đổi khoản trả; nó không mô hình hóa các phương án tái cấp vốn và không đưa ra lời khuyên tài chính cho một tình huống cụ thể.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.