Hiểu các tính năng và chi phí của khoản vay mua nhà tại Úc
Khoản vay mua nhà tại Úc có những tính năng và chi phí ban đầu đặc thù. Bảng dưới tóm tắt các khoản mục chính đã được đối chiếu với thông lệ của APRA, RBA và các sở thuế bang.
| Tính năng / chi phí | Cách vận hành tại Úc |
|---|---|
| Lãi suất biến đổi | Cấu trúc phổ biến; lãi suất và khoản trả có thể thay đổi trong vòng đời khoản vay |
| Tài khoản offset | Tài khoản liên kết có số dư làm giảm dư nợ được dùng để tính lãi hàng ngày |
| Lenders Mortgage Insurance (LMI) | Chi phí một lần khi vay trên mức LVR 80%; tăng lên khi tiền đặt cọc nhỏ đi |
| Biên độ đánh giá khả năng trả nợ | APRA yêu cầu ngân hàng đánh giá khoản trả ở mức lãi suất cộng thêm một biên độ (3 điểm phần trăm) |
| Thuế trước bạ (stamp duty) | Thuế chuyển nhượng do từng bang và vùng lãnh thổ ấn định riêng; có ưu đãi cho người mua nhà lần đầu đủ điều kiện |
- Thuế trước bạ (transfer duty) được từng bang và vùng lãnh thổ ấn định độc lập, nên số tiền phải nộp cho cùng một mức giá bất động sản sẽ khác nhau trên khắp nước Úc. Các ưu đãi và ngưỡng dành cho người mua nhà lần đầu cũng thay đổi theo từng khu vực pháp lý. Hãy xác nhận mức thuế hiện hành với sở thuế của bang hoặc vùng lãnh thổ liên quan.
- Cơ quan Quản lý Giám sát An toàn Tài chính Úc (Australian Prudential Regulation Authority, APRA) yêu cầu các ngân hàng đánh giá xem người vay có còn đủ khả năng trả nợ hay không ở mức lãi suất khoản vay cộng thêm một biên độ đánh giá khả năng trả nợ, đã được ấn định ở mức 3 điểm phần trăm kể từ cuối năm 2021.
- Lenders Mortgage Insurance bảo vệ bên cho vay, không bảo vệ người vay, và được áp dụng khi tỷ lệ vay trên giá trị vượt quá 80%, trừ khi có người bảo lãnh hoặc một chương trình bảo lãnh đủ điều kiện của chính phủ.
- Máy tính này mô hình hóa khoản vay gốc-và-lãi ở một mức lãi suất cố định. Nó không mô phỏng phần lãi tiết kiệm từ tài khoản offset, các giai đoạn chỉ trả lãi hay các thay đổi của lãi suất biến đổi.
Máy tính vay mua nhà Úc là gì?
Máy tính vay mua nhà Úc áp dụng công thức khấu trừ dần chuẩn để tìm khoản trả gốc-và-lãi định kỳ thanh toán hết một khoản vay mua nhà trong kỳ hạn của nó. Khác với Hoa Kỳ, nơi lãi suất cố định dài hạn chiếm ưu thế, thị trường Úc đặc trưng bởi các khoản vay lãi suất biến đổi và các giai đoạn cố định ngắn hơn, nên khoản trả của người vay có thể thay đổi khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất biến đổi của mình.
Máy tính suy ra khoản vay từ giá bất động sản trừ đi tiền đặt cọc. Vay quá 80% giá trị bất động sản (tỷ lệ vay trên giá trị, LVR, trên 80%) thường đòi hỏi Lenders Mortgage Insurance (LMI) — bảo hiểm khoản vay bảo vệ bên cho vay, một chi phí trả một lần và tăng rất nhanh khi tiền đặt cọc nhỏ đi. Tiền đặt cọc 20% là ngưỡng thông thường để tránh LMI.
Nhiều khoản vay tại Úc bao gồm một tài khoản offset — tài khoản giao dịch liên kết với khoản vay mà số dư của nó được trừ khỏi dư nợ khi tính lãi hàng ngày. Tiền giữ trong tài khoản offset làm giảm tiền lãi mà không cần hoàn trả chính thức, và vẫn có thể sử dụng được. Máy tính này mô hình hóa một khoản vay gốc-và-lãi tiêu chuẩn và không mô phỏng số dư offset hay các thay đổi của lãi suất biến đổi.
Cách sử dụng máy tính vay mua nhà Úc này
- Nhập giá bất động sản và tiền đặt cọc của bạn bằng đô la Úc. Máy tính suy ra khoản vay bằng giá nhà trừ tiền đặt cọc.
- Nhập lãi suất hàng năm do ngân hàng của bạn báo giá. Với khoản vay biến đổi, đây là mức lãi suất hiện tại và có thể thay đổi theo thời gian.
- Nhập kỳ hạn vay tính bằng năm. Kỳ hạn vay mua nhà tiêu chuẩn tại Úc là 25 hoặc 30 năm.
- Đọc khoản trả hàng tháng, tổng số tiền đã trả trong kỳ hạn và tổng lãi, với giả định lãi suất đã nhập được áp dụng xuyên suốt.
- Hãy dự trù riêng cho thuế trước bạ (do bang hoặc vùng lãnh thổ của bạn ấn định), LMI nếu tiền đặt cọc của bạn dưới 20%, cùng phí chuyển nhượng và phí ngân hàng.
Công thức khoản trả góp
Khoản trả định kỳ M được suy ra từ công thức giá trị hiện tại của dòng niên kim, đặt giá trị hiện tại của toàn bộ các khoản trả trong tương lai bằng tiền gốc vay P. Lãi suất tháng r bằng lãi suất hàng năm chia cho 12; n là số kỳ trả hàng tháng (số năm nhân 12). Vì các khoản vay lãi suất biến đổi rất phổ biến tại Úc, khoản trả thực tế thay đổi khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất; máy tính này giữ lãi suất cố định để so sánh và không mô hình hóa phần tiền lãi tiết kiệm được nhờ tài khoản offset.
Những sai lầm thường gặp
- Cho rằng lãi suất biến đổi sẽ giữ nguyên; khoản trả theo lãi suất biến đổi tại Úc thay đổi khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất.
- Quên thuế trước bạ, vốn do từng bang và vùng lãnh thổ ấn định và có thể là một khoản chi tiền mặt đáng kể.
- Bỏ qua Lenders Mortgage Insurance khi vay trên 80% giá trị bất động sản.
- Nhầm lẫn tài khoản offset với tính năng rút lại (redraw); chỉ số dư offset mới được bù trừ vào khoản vay khi tính lãi hàng ngày, và quy định của hai bên khác nhau.
- Lập ngân sách theo lãi suất hiện tại mà không tính đến biên độ đánh giá khả năng trả nợ của APRA được dùng trong quá trình thẩm định của ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Tài khoản offset hoạt động thế nào tại Úc?
Tài khoản offset là tài khoản giao dịch hoặc tài khoản tiết kiệm liên kết với khoản vay mua nhà tại Úc, có số dư được trừ khỏi dư nợ trước khi tính lãi hàng ngày. Ví dụ, $20.000 giữ trong tài khoản offset đối với khoản vay $400.000 nghĩa là tiền lãi được tính như thể dư nợ chỉ là $380.000. Số tiền này vẫn có thể sử dụng và không được coi là đã hoàn trả chính thức, nên tài khoản offset làm giảm tiền lãi mà vẫn giữ được tính thanh khoản. Máy tính này không mô phỏng số dư offset.
Lenders Mortgage Insurance (LMI) là gì?
Lenders Mortgage Insurance (LMI) là chi phí bảo hiểm trả một lần nhằm bảo vệ bên cho vay nếu người vay vỡ nợ, bắt buộc khi khoản vay vượt quá 80% giá trị bất động sản (tỷ lệ vay trên giá trị trên 80%). LMI do người vay chi trả nhưng lại bảo hiểm cho bên cho vay, và chi phí của nó tăng rất nhanh khi tiền đặt cọc giảm về mức 5%. Một số người vay tránh được LMI nhờ tiền đặt cọc 20%, người bảo lãnh, hoặc một chương trình bảo lãnh đủ điều kiện của chính phủ. Máy tính này không bao gồm LMI.
Thuế trước bạ được tính thế nào đối với bất động sản tại Úc?
Thuế trước bạ, còn gọi là transfer duty, là khoản thuế do từng bang và vùng lãnh thổ của Úc thu khi bất động sản được chuyển nhượng, nên số tiền phải nộp cho một căn nhà có giá y hệt sẽ khác nhau giữa các khu vực pháp lý. Mỗi bang và vùng lãnh thổ tự ấn định mức thuế, ngưỡng và ưu đãi cho người mua nhà lần đầu của mình. Vì thuế trước bạ có thể là một khoản chi tiền mặt ban đầu lớn, người mua nên kiểm tra biểu thuế hiện hành với sở thuế bang hoặc vùng lãnh thổ của mình. Máy tính này không bao gồm thuế trước bạ.
Biên độ đánh giá khả năng trả nợ của APRA là gì?
Biên độ đánh giá khả năng trả nợ là biên độ lãi suất mà Cơ quan Quản lý Giám sát An toàn Tài chính Úc (APRA) yêu cầu các ngân hàng cộng thêm khi thẩm định hồ sơ vay mua nhà: ngân hàng kiểm tra xem người vay có còn đáp ứng được các khoản trả hay không nếu lãi suất tăng thêm bằng biên độ đó. APRA đã duy trì biên độ ở mức 3 điểm phần trăm kể từ cuối năm 2021. Điều này ảnh hưởng tới mức vay mà người vay có thể được duyệt, có thể thấp hơn so với mức mà chỉ tính riêng khoản trả ở lãi suất hiện tại gợi ý.
Lãi suất vay mua nhà tại Úc bám theo chuẩn tham chiếu nào?
Lãi suất vay mua nhà biến đổi tại Úc nhìn chung bám theo lãi suất tiền mặt mục tiêu của Ngân hàng Dự trữ Úc (Reserve Bank of Australia, RBA), lãi suất chính sách do hội đồng RBA ấn định. Khi RBA thay đổi lãi suất tiền mặt, các ngân hàng thường điều chỉnh lãi suất vay mua nhà biến đổi của họ, dù không phải lúc nào cũng cùng mức độ hoặc ngay lập tức. Các khoản vay lãi suất cố định được định giá dựa trên chi phí huy động vốn của thị trường và kỳ vọng về lãi suất tiền mặt trong tương lai. Calculate.Studio hiển thị riêng lãi suất tiền mặt mục tiêu hiện hành kèm ngày xác minh.
Khoản vay mua nhà tại Úc thường có lãi suất biến đổi hay cố định?
Các khoản vay lãi suất biến đổi chiếm ưu thế trên thị trường Úc, và nhiều người vay chọn lãi suất cố định cũng chỉ cố định trong một giai đoạn đầu ngắn từ một đến năm năm trước khi chuyển về lãi suất biến đổi. Điều này trái ngược với các thị trường mà lãi suất cố định dài hạn chiếm ưu thế. Vì các khoản trả theo lãi suất biến đổi có thể thay đổi theo lãi suất của ngân hàng, người vay tại Úc nên lên kế hoạch cho các khoản trả có thể tăng hoặc giảm trong suốt vòng đời khoản vay.
Tài liệu tham khảo
- Reserve Bank of Australia (RBA). Cash rate target and monetary policy. rba.gov.au/statistics/cash-rate.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Macroprudential settings and the serviceability buffer. apra.gov.au.
- Australian Securities and Investments Commission (ASIC) MoneySmart. Home loans, offset accounts and LMI. moneysmart.gov.au.
- Australian state and territory revenue offices. Transfer (stamp) duty rates and first home buyer concessions. (e.g. revenue.nsw.gov.au, sro.vic.gov.au).
- Australian Government. First Home Guarantee scheme (Housing Australia). housingaustralia.gov.au.