Quy tắc 28/36 nói gì
Quy tắc 28/36, được Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) tham chiếu và được các bên cho vay thế chấp sử dụng như một chuẩn mực thông thường, đặt ra hai mức trần dựa trên thu nhập đối với khả năng vay: chi phí nhà ở nhìn chung không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng của người vay, và tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng -- chi phí nhà ở cộng với tất cả các khoản nợ định kỳ khác -- nhìn chung không nên vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng. Khoản trả tối đa thực tế mà một hộ gia đình có thể chi trả là mức nào thấp hơn trong hai mức trần, vì cả hai điều kiện đều phải được thỏa mãn đồng thời.
Quy tắc này là một chuẩn sàng lọc chứ không phải một sự đảm bảo phê duyệt. Việc thẩm định cho vay thế chấp thực tế còn xem xét điểm tín dụng, lịch sử việc làm, dự trữ tiền mặt và chương trình vay cụ thể, và các chương trình vay được chính phủ bảo lãnh hoặc chuyên biệt đôi khi cho phép tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn mức quy tắc 28/36 truyền thống gợi ý.
Tỷ lệ front-end: chỉ riêng chi phí nhà ở
Tỷ lệ front-end đo lường chi phí nhà ở -- thường viết tắt là PITI cho gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm -- như một tỷ lệ phần trăm của thu nhập gộp hàng tháng, và mức trần 28% áp dụng riêng cho con số này, không phụ thuộc vào bất kỳ khoản nợ nào khác mà người vay đang gánh. Một công cụ tính hoặc bên cho vay chỉ báo cáo gốc và lãi, không tính thuế và bảo hiểm, sẽ làm giảm chi phí nhà ở thực tế so với chuẩn 28% này, vì vậy người vay nên cộng thêm ước tính thuế bất động sản và bảo hiểm trước khi so sánh khoản trả với mức trần.
Vì tỷ lệ front-end hoàn toàn bỏ qua các khoản nợ ngoài nhà ở, nó có thể phóng đại khả năng vay thực tế của một hộ gia đình bất cứ khi nào có các khoản nợ đáng kể khác -- vay sinh viên, trả góp xe hơi, mức trả tối thiểu thẻ tín dụng -- và đây chính xác là tình huống mà tỷ lệ back-end thứ hai được thiết kế để phát hiện.
Tỷ lệ back-end: tổng hợp mọi khoản nợ
Tỷ lệ back-end đo lường tổng các khoản trả nợ hàng tháng -- chi phí nhà ở cộng với vay mua xe, vay sinh viên, vay cá nhân và mức trả tối thiểu thẻ tín dụng -- như một tỷ lệ phần trăm của thu nhập gộp hàng tháng, với mức trần thông thường là 36%. Vì mỗi đô la trả nợ hiện có đều tính vào mức trần 36% này, một hộ gia đình mang khoản nợ ngoài nhà ở đáng kể thường sẽ thấy tỷ lệ back-end, chứ không phải tỷ lệ front-end, mới là ràng buộc quyết định quy mô khoản trả thế chấp mà họ có thể gánh.
Các chuẩn thẩm định khoản vay thế chấp đạt chuẩn (qualified mortgage) tại Mỹ trong lịch sử đã tham chiếu mức trần tỷ lệ nợ trên thu nhập back-end lên tới 43%, và một số chương trình vay cho phép tỷ lệ cao hơn mức đó nếu có các yếu tố bù trừ như điểm tín dụng tốt hoặc dự trữ tiền mặt đáng kể. Do đó, chuẩn 28/36 là một mốc tham chiếu thận trọng chứ không phải mức tối đa mà mọi bên cho vay sẽ phê duyệt.
Ví dụ minh họa: thu nhập 90.000 đô la với khoản nợ hiện có
Giả sử một hộ gia đình có thu nhập gộp hàng năm 90.000 đô la, khoản trả nợ hiện có 500 đô la mỗi tháng, khoản trả trước sẵn có 40.000 đô la, và lãi suất thế chấp dự kiến 6% trong thời hạn 30 năm. Thu nhập gộp hàng tháng là 90.000 đô la / 12 = 7.500 đô la. Mức trần front-end là 28% x 7.500 đô la = 2.100 đô la. Mức trần back-end là 36% x 7.500 đô la = 2.700 đô la, trừ đi 500 đô la nợ hiện có, còn lại 2.200 đô la dành cho nhà ở. Vì 2.100 đô la thấp hơn 2.200 đô la, tỷ lệ front-end là ràng buộc quyết định, và khoản trả nhà ở tối đa có thể chi trả là 2.100 đô la mỗi tháng.
Chuyển đổi khoản trả 2.100 đô la đó thành số tiền vay sử dụng công thức khấu hao theo chiều ngược lại: với lãi suất hàng tháng r = 0,06/12 = 0,005 và n = 360 kỳ trả hàng tháng, hệ số niên kim [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] xấp xỉ 166,79, vì vậy khoản vay tối đa là 2.100 đô la x 166,79 = 350.262 đô la. Cộng thêm khoản trả trước 40.000 đô la cho ra giá nhà tối đa ước tính là 350.262 đô la + 40.000 đô la = 390.262 đô la.
| Đầu vào | Giá trị | Kết quả |
|---|---|---|
| Thu nhập gộp hàng tháng | 7.500 đô la | — |
| Mức trần front-end (28%) | — | 2.100 đô la |
| Mức trần back-end (36% trừ 500 đô la nợ) | — | 2.200 đô la |
| Khoản trả tối đa ràng buộc | — | 2.100 đô la (front-end) |
| Khoản vay tối đa với lãi 6%, 30 năm | — | 350.262 đô la |
| Giá nhà tối đa với khoản trả trước 40.000 đô la | — | 390.262 đô la |
Khoản trả trước và lãi suất làm thay đổi kết quả như thế nào
Khoản trả trước cộng trực tiếp, đô la nào ra đô la đó, vào giá nhà tối đa có thể chi trả, vì nó không làm thay đổi khoản trả hàng tháng tối đa hay số tiền vay mà khoản trả đó hỗ trợ -- nó chỉ đơn giản chi trả bằng tiền mặt một phần lớn hơn của giá mua. Sử dụng cùng khoản trả tối đa 2.100 đô la từ ví dụ trên, khoản trả trước 20.000 đô la cho ra giá nhà tối đa 370.262 đô la, khoản trả trước 40.000 đô la cho ra 390.262 đô la, và khoản trả trước 60.000 đô la cho ra 410.262 đô la -- mỗi lần tăng 20.000 đô la trong khoản trả trước làm tăng giá nhà tối đa đúng 20.000 đô la.
Ngược lại, lãi suất làm thay đổi số tiền vay mà một khoản trả tối đa cố định có thể hỗ trợ, vì nó làm thay đổi hệ số niên kim dùng để chuyển đổi khoản trả thành số tiền gốc. Giữ nguyên khoản trả tối đa 2.100 đô la và thời hạn 30 năm, tăng lãi suất từ 6% lên 7% làm giảm hệ số niên kim từ khoảng 166,79 xuống khoảng 150,31, cắt giảm khoản vay tối đa từ 350.262 đô la xuống còn khoảng 315.646 đô la -- giảm khoảng 34.616 đô la khả năng vay chỉ vì lãi suất tăng thêm một điểm phần trăm, dù khoản trả hàng tháng tối đa không hề thay đổi.
Giới hạn của quy tắc 28/36
Quy tắc 28/36, khi áp dụng trong một phép tính đơn giản, thường chỉ tính gốc và lãi; thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và phí HOA -- tất cả đều được bên cho vay tính vào tỷ lệ front-end trong quá trình thẩm định thực tế -- sẽ làm giảm thêm số tiền vay có thể chi trả một khi được cộng vào khoản trả. Quy tắc này cũng giả định lãi suất cố định và thu nhập ổn định trong toàn bộ phép so sánh; nó không mô hình hóa biến động lãi suất, sự bấp bênh của thu nhập, hay các mục tiêu tài chính khác của hộ gia đình ngoài việc đáp ứng các mức trần nợ trên thu nhập đã nêu.
Vì quy tắc 28/36 là một chuẩn sàng lọc thận trọng chứ không phải một ngưỡng phê duyệt được đảm bảo, con số tối đa mà nó tạo ra nên được xem như một mốc tham chiếu khởi điểm cho việc lập ngân sách sâu hơn -- bao gồm một khoản dự phòng cho bảo trì, chi phí hoàn tất hồ sơ khoảng 2% đến 5% số tiền vay, và các mục tiêu tiết kiệm không liên quan đến nhà ở -- chứ không phải một mục tiêu để vay tới mức tối đa.
Câu hỏi thường gặp
Quy tắc 28/36 về khả năng chi trả khi mua nhà là gì?
Quy tắc 28/36 là một nguyên tắc cho vay thông thường quy định chi phí nhà ở hàng tháng không được vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng (tỷ lệ front-end) và tổng các khoản trả nợ hàng tháng không được vượt quá 36% thu nhập gộp hàng tháng (tỷ lệ back-end). Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng trích dẫn quy tắc này như một chuẩn khả năng chi trả phổ biến, và mức trần thấp hơn trong hai mức sẽ quyết định khoản trả tối đa có thể chi trả trong một tình huống cụ thể.
Với thu nhập 90.000 đô la, tôi có thể mua nhà giá bao nhiêu?
Với thu nhập gộp hàng năm 90.000 đô la (7.500 đô la mỗi tháng), khoản nợ hiện có 500 đô la mỗi tháng, và lãi suất 6% trong 30 năm, mức trần front-end 28% là 2.100 đô la thấp hơn mức trần back-end 36% là 2.200 đô la (sau khi trừ khoản nợ 500 đô la), khiến 2.100 đô la trở thành khoản trả tối đa ràng buộc. Khoản trả đó hỗ trợ khoản vay khoảng 350.262 đô la, hoặc giá nhà tối đa khoảng 390.262 đô la với khoản trả trước 40.000 đô la.
Sự khác biệt giữa tỷ lệ front-end và back-end là gì?
Tỷ lệ front-end chỉ đo lường chi phí nhà ở -- gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm -- như một tỷ lệ phần trăm của thu nhập gộp hàng tháng, với mức trần thông thường là 28%. Tỷ lệ back-end đo lường tất cả các khoản trả nợ hàng tháng, bao gồm chi phí nhà ở cộng với vay mua xe, vay sinh viên và mức trả tối thiểu thẻ tín dụng, với mức trần thông thường là 36%. Mức trần nào cho ra khoản trả tối đa thấp hơn sẽ là ràng buộc quyết định đối với một người vay cụ thể.
Khoản trả trước lớn hơn có giúp tôi mua được nhà đắt hơn không?
Có, và đúng bằng số tiền được thêm vào. Khoản trả trước làm tăng tổng giá mua mà một khoản vay tối đa cố định có thể chi trả mà không làm thay đổi bản thân số tiền vay hay khoản trả hàng tháng, vì vậy mỗi đô la khoản trả trước tăng thêm sẽ làm tăng giá nhà tối đa thêm đúng một đô la. Trong một ví dụ minh họa, tăng khoản trả trước từ 20.000 đô la lên 40.000 đô la làm tăng giá nhà tối đa từ 370.262 đô la lên 390.262 đô la -- đúng bằng chênh lệch 20.000 đô la.
Lãi suất cao hơn làm giảm khả năng mua nhà của tôi bao nhiêu?
Lãi suất cao hơn làm giảm số tiền vay mà một khoản trả tối đa cố định có thể hỗ trợ, vì nó làm giảm hệ số niên kim dùng để chuyển đổi khoản trả thành số tiền gốc. Trong một ví dụ minh họa giữ nguyên khoản trả tối đa ở mức 2.100 đô la trong 30 năm, tăng lãi suất từ 6% lên 7% cắt giảm khoản vay tối đa từ khoảng 350.262 đô la xuống còn khoảng 315.646 đô la -- giảm khoảng 34.616 đô la chỉ vì lãi suất tăng thêm một điểm phần trăm.
Quy tắc 28/36 có giống với những gì bên cho vay thực sự sẽ phê duyệt không?
Không. Quy tắc 28/36 là một chuẩn sàng lọc thận trọng, không phải một ngưỡng phê duyệt được đảm bảo. Việc thẩm định cho vay thế chấp thực tế còn cân nhắc điểm tín dụng, lịch sử việc làm và dự trữ tiền mặt, và các chuẩn khoản vay thế chấp đạt chuẩn tại Mỹ trong lịch sử đã tham chiếu tỷ lệ nợ trên thu nhập back-end lên tới 43%, với một số chương trình cho phép cao hơn nếu có các yếu tố bù trừ. Các con số 28/36 hữu ích như một ước tính khởi điểm thận trọng chứ không phải quyết định cuối cùng của bên cho vay.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.