Điểm chiết khấu khoản vay có chi phí gì và làm gì
Điểm chiết khấu khoản vay là một khoản phí trả trước tại thời điểm hoàn tất giao dịch, theo quy ước được định giá bằng 1% số tiền vay mỗi điểm, để đổi lấy việc giảm lãi suất của khoản vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) mô tả điểm chiết khấu là một cách 'mua giảm' lãi suất: người vay trả nhiều hơn trước để bên cho vay tính ít hơn trong suốt vòng đời khoản vay.
Mức giảm lãi suất mà một điểm mang lại do bên cho vay ấn định và khác nhau tùy theo chương trình vay và điều kiện thị trường -- không có một con số tiêu chuẩn ngành cố định duy nhất. Mức giảm khoảng 0,25 điểm phần trăm mỗi điểm thường được nêu như một tham chiếu khởi đầu, nhưng con số thực tế cho bất kỳ đề nghị cụ thể nào luôn cần được xác nhận trên Bản Ước Tính Khoản Vay (Loan Estimate) của bên cho vay thay vì giả định.
Cách tính điểm hòa vốn theo tháng
Điểm hòa vốn là bài kiểm tra tiêu chuẩn cho việc liệu điểm chiết khấu có thể tự bù đắp chi phí hay không: nó được tính bằng chi phí của điểm chia cho khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng, làm tròn lên tháng nguyên tiếp theo vì một tháng tiết kiệm không đầy đủ không bù đắp hết chi phí cho đến tháng đầy đủ tiếp theo. Người vay bán hoặc tái cấp vốn trước tháng hòa vốn đã trả nhiều hơn cho điểm trước đó so với số tiền lãi suất giảm tiết kiệm được cho họ; người vay giữ khoản vay lâu hơn nhiều so với tháng đó sẽ có lợi hơn trong so sánh này.
Phép tính này chỉ tách riêng giá trị của việc giảm lãi suất bằng cách so sánh cùng số tiền vay và kỳ hạn ở hai lãi suất khác nhau. Nó không tính đến chi phí cơ hội của số tiền dùng để mua điểm -- ví dụ, đầu tư số tiền đó vào nơi khác -- đây là một yếu tố riêng biệt mà một số người vay cân nhắc bên cạnh bản thân tháng hòa vốn.
Ví dụ minh họa: 1 điểm trên khoản vay 300.000 USD ở mức 6,5%
Xét khoản vay 300.000 USD, 30 năm với lãi suất cơ bản 6,5% không có điểm nào. Mua 1 điểm tốn 300.000 USD x 1% = 3.000 USD và, với mức giảm 0,25 điểm phần trăm mỗi điểm do bên cho vay báo giá, hạ lãi suất xuống còn 6,25%.
Sử dụng công thức khấu hao tiêu chuẩn, khoản thanh toán ở mức lãi suất cơ bản 6,5% là 1.896,20 USD mỗi tháng, và khoản thanh toán ở mức lãi suất giảm 6,25% là 1.847,15 USD mỗi tháng -- tiết kiệm 49,05 USD mỗi tháng. Điểm hòa vốn là 3.000 USD / 49,05 USD = 61,16 tháng, làm tròn lên tháng thứ 62; nếu khoản vay được giữ đến khi đáo hạn đầy đủ 30 năm (360 tháng), khoản tiết kiệm ròng dự kiến sau khi tính chi phí 3.000 USD là khoảng 14.658,89 USD.
| Hạng mục | Giá trị |
|---|---|
| Khoản thanh toán lãi suất cơ bản (6,5%) | 1.896,20 USD |
| Khoản thanh toán lãi suất giảm (6,25%, sau 1 điểm) | 1.847,15 USD |
| Tiết kiệm hàng tháng | 49,05 USD |
| Chi phí 1 điểm | 3.000 USD |
| Điểm hòa vốn | Tháng thứ 62 |
| Tiết kiệm ròng nếu giữ đến đáo hạn 360 tháng | ≈ 14.658,89 USD |
Vì sao thời gian hòa vốn quan trọng
Việc mua điểm có hợp lý hay không hoàn toàn phụ thuộc vào thời gian thực tế giữ khoản vay so với tháng hòa vốn, không phải vào mức độ giảm lãi suất -- một mức giảm lãi suất lớn mua bằng chi phí điểm cao vẫn có thể có thời gian hòa vốn dài, trong khi mức giảm khiêm tốn trên số tiền vay nhỏ hơn có thể hòa vốn nhanh. Trong ví dụ minh họa, người vay tự tin rằng họ sẽ giữ khoản vay lâu hơn nhiều so với 62 tháng sẽ có lợi từ điểm chiết khấu; người vay dự kiến bán hoặc tái cấp vốn sớm hơn có khả năng trả nhiều hơn cho điểm so với số tiền tiết kiệm được thu hồi.
Vì thời gian giữ khoản vay thực tế không chắc chắn đối với nhiều người vay -- thay đổi công việc, hoàn cảnh gia đình, và điều kiện thị trường đều có thể thúc đẩy việc bán hoặc tái cấp vốn sớm hơn dự định -- CFPB khuyến nghị cân nhắc khả năng rời khỏi khoản vay sớm so với tháng hòa vốn dự kiến trước khi mua điểm, thay vì giả định khoản vay sẽ được giữ đến khi đáo hạn đầy đủ.
Điểm chiết khấu so với khoản trả trước lớn hơn
Mua điểm chiết khấu và trả trước nhiều hơn là hai đòn bẩy khác nhau với cơ chế khác nhau: điểm chiết khấu làm giảm lãi suất trên một số tiền vay cố định, trong khi khoản trả trước lớn hơn làm giảm chính số tiền vay, hạ cả khoản thanh toán hàng tháng lẫn tổng tiền lãi mà không cần đạt bất kỳ tháng hòa vốn nào, vì một khoản vay nhỏ hơn đơn giản tốn ít chi phí phục vụ hơn ngay từ khoản thanh toán đầu tiên. Số tiền mặt cần thiết cho cả hai chiến lược đến từ cùng một khoản quỹ có sẵn khi hoàn tất giao dịch, vì vậy việc lựa chọn giữa chúng là một sự đánh đổi trực tiếp cho người vay có một số tiền mặt dư cố định.
Vì khoản trả trước lớn hơn làm giảm số tiền vay ngay lập tức không có yêu cầu hòa vốn trong tương lai, nó không mang theo cùng rủi ro hướng về tương lai mà việc bán hoặc tái cấp vốn sớm có thể khiến chi phí không được thu hồi, đây là rủi ro vốn có của việc mua điểm chiết khấu. Người vay có một số tiền mặt dư cố định khi hoàn tất giao dịch nên so sánh khoản tiết kiệm điều chỉnh theo hòa vốn từ điểm chiết khấu với mức giảm thanh toán ngay lập tức, không điều kiện mà khoản trả trước lớn hơn sẽ mang lại.
Câu hỏi thường gặp
Điểm chiết khấu khoản vay là gì?
Điểm chiết khấu khoản vay là một khoản phí trả trước tại thời điểm hoàn tất giao dịch, theo quy ước bằng 1% số tiền vay, để đổi lấy lãi suất thấp hơn trên khoản vay. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng mô tả đây là việc 'mua giảm' lãi suất -- trả nhiều hơn trước để đổi lấy lãi suất thấp hơn, và do đó khoản thanh toán thấp hơn, trong suốt vòng đời khoản vay.
Một điểm giảm lãi suất của tôi bao nhiêu?
Không có một con số tiêu chuẩn ngành cố định duy nhất -- mức giảm lãi suất mỗi điểm do bên cho vay ấn định và khác nhau tùy theo chương trình vay và điều kiện thị trường. Mức giảm khoảng 0,25 điểm phần trăm mỗi điểm thường được nêu như một tham chiếu khởi đầu, nhưng con số thực tế cho một khoản vay cụ thể cần được xác nhận trên Bản Ước Tính Khoản Vay của bên cho vay.
Điểm hòa vốn trên điểm chiết khấu khoản vay là gì, và được tính như thế nào?
Điểm hòa vốn là số tháng cần thiết để khoản tiết kiệm hàng tháng tích lũy từ lãi suất giảm bằng chi phí trả trước của điểm, được tính bằng chi phí điểm chia cho khoản tiết kiệm hàng tháng, làm tròn lên tháng nguyên. Trong ví dụ minh họa với chi phí điểm 3.000 USD và tiết kiệm hàng tháng 49,05 USD, điểm hòa vốn rơi vào tháng thứ 62.
Một điểm 3.000 USD trên khoản vay 300.000 USD có đáng không?
Điều đó phụ thuộc vào thời gian giữ khoản vay. Trong ví dụ minh họa, điểm hòa vốn vào tháng thứ 62; người vay tự tin sẽ giữ khoản vay lâu hơn nhiều so với điểm đó sẽ có lợi khoảng 14.658,89 USD ròng nếu giữ đến khi đáo hạn đầy đủ 30 năm, trong khi người vay có khả năng bán hoặc tái cấp vốn sớm hơn có thể không thu hồi được chi phí trả trước.
Tôi nên mua điểm chiết khấu hay trả trước nhiều hơn?
Điểm chiết khấu làm giảm lãi suất trên một số tiền vay cố định và yêu cầu giữ khoản vay qua tháng hòa vốn để có lợi, trong khi khoản trả trước lớn hơn làm giảm ngay chính số tiền vay, hạ khoản thanh toán và tổng tiền lãi từ tháng đầu tiên không cần yêu cầu hòa vốn nào. Người vay có một số tiền mặt dư cố định nên so sánh khoản tiết kiệm điều chỉnh theo hòa vốn từ điểm chiết khấu với mức giảm không điều kiện mà khoản trả trước lớn hơn mang lại.
Điểm chiết khấu có giống với điểm khởi tạo khoản vay không?
Không. Điểm chiết khấu làm giảm lãi suất và là loại điểm mà công cụ tính này mô phỏng. Điểm khởi tạo là một khoản phí riêng biệt mà một số bên cho vay tính để trang trải chi phí xử lý khoản vay và không làm giảm lãi suất, vì vậy chúng không nằm trong phép so sánh hòa vốn được mô tả ở đây.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.